ケース別マンション売却

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築年数が古いマンションを高く早く売るための秘訣教えます

 

売りたい人

築30年くらいのマンションを売ろうと思っているけど、買ってくれる人はいるかな?

築年数の古いマンションは買い手が付きにくいって聞いたことがあるし…

古いマンションをできるだけ高く早く売るためにはどうすればいいんだろう?

そういった方の疑問に答えます。

一般的には、築年数が古いほどマンションの人気・売却価格は下がっていくことが多いです。

ただ、いくつかポイントを押さえておくことで、通常より数百万円高値で売却できたり、数か月早く売却することも可能です。

今回の記事では、「築年数の古いマンションを高く売る方法」を、下記7つのポイントに分けて紹介しておきます。

  1. 中古マンションの市場を理解する
  2. 適切な売値を設定すること
  3. むやみにリフォームをしない
  4. インスペクションを実施する
  5. 内覧時の印象を良くする
  6. 買取を検討する
  7. 複数の不動産会社を比較検討する

この記事を最後まで読んでいただくことで、マンションの売却価格が数十万、数百万円変わってくる知識を知ることができます。

それでは本文にいきましょう!

築年数別マンションの平均成約価格の違い

築年数が古くなるにつれ、実際の価格にはどのように影響があるのでしょうか?

価格が一番大きく変化するのは、新築→中古になるタイミングです。

「新築プレミアム」と呼ばれるほど新築は神格化されていて、一度でも居住したタイミングで中古になり大きく値を下げます。

次に大きく値を下げるタイミングは、築15~20年→築20年~25年の時期です。

下の表をみてください。

成約価格 ㎡単価
築年数0年~5年 4,895万円 74.37万円
築年数6年~10年 4,243万円 61.17万円
築年数11年~15年 3,931万円 56.46万円
築年数16年~20年 3,159万円 46.73万円
築年数21年~25年 1,899万円 31.55万円
築年数26年~30年 1,670万円 29.97万円
築年数31年~ 1,678万円 39.97万円

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)

成約価格を見ると、築0年から20年まではゆるやかに価格が下がっていることがわかります。

しかし、築年数が20年を超えたあたりから一気に価格の下落が起き、そこからは横ばいで推移していますよね。

表から読み取れるポイントは2つです。

  • ・築年数20年以内の需要が高い
  • ・築20年を過ぎてしまえば印象は大きく変わらない

あなたの保有しているマンションが築20年以内であれば、売却に適しているタイミングです。

すでに20年を経過している場合は、ある程度ローンの残債を減らしてから売却した方が、手残りは大きくなるでしょう。

いますぐに売却する理由がなければ、しばらく保有しておくのも一つの手ですよ。

築年数の古いマンションを売るポイント①中古マンションの市場を理解する

それでは、具体的に築年数の古いマンションを高く売るためのポイントについてお話していきましょう。

不動産は需要と供給によって価格が決まるので、需要が増えている「売り時」を狙うことが何より重要です。

結論から言うと、2018年現在は絶好の中古マンションの売り時。

根拠を示すための具体的なデータを見ていきましょう。

下記は、「公共財団法人東日本流通機構」が2017年4月から2018年3月までに調査したデータです。

参考:首都圏不動産流通市場の動向(2017年度) 交易財団法人東日本不動産流通機構

東京オリンピックの開催が決まった2013年頃から、グラフが右肩上がりになっているのが分かりますよね?

それ以降、成約件数・単価・価格・新規登録件数は軒並み上昇していて、今でも高止まりを続けています。

首都圏の一部ではバブル期と同じ水準まで上がっているエリアもあり、高値で売るにはもってこいのタイミングでしょう。

中古マンションに対する抵抗感は年々薄れている

日本はこれまで圧倒的に「新築」の需要が大きい国でした。

次々と新しい不動産を建築しては、一定期間が経ったら取り壊し、また新しい不動産を建築する。

「スクラップ&ビルド」を繰り返してきた日本でしたが、少子高齢化の波を受けて、既存の住宅を大切にする風潮に代わりつつあります。

また、時代の変化を受けて中古マンションの抵抗感が減ってきている傾向もみられます。

下記の東日本不動産流通機構が発表している下記のデータを見て下さい。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

2007年に成約した中古マンションの中で、築年数30年超のマンションの比率は13.6%。

2017年のデータを見てみると、築年数30年超のマンションの比率は25.0%まで上昇し、ほぼ倍近い数字を記録しています。

たった10年で倍ほどの数字を残していますから、今後もこの傾向は続いていくとみて間違いないでしょう。

マンション市況にマイナスな影響を与えると考えられる3つの出来事

中古マンションの売り時にふさわしい状況が整っている2018年ですが、今の高値をいつまでキープできるかはわかりません。

実は、近い将来市場にマイナスの影響を与える可能性がある3つの出来事があります。

それが以下の3つ。

  1. 消費増税
  2. 2022年問題
  3. 金利の上昇

2019年10月から実施される予定の消費増税(8%→10%)まではあと1年を切っています。

都心部で農地として運営されてきた「生産緑地」が一斉に宅地として売りに出される「2022年問題」も決して無視できません。

現在は、過去最低水準で推移している金利も、ジリジリと上昇傾向にあります。

上記の影響を詳しく知りたい方は下記の関連記事を見てほしいのですが、いずれにせよ今が不動産市場のピークになる可能性は高いです。

2018年から2019年にかけての今こそ格好の売り時であり、これを逃すと下落相場に突入する可能性があることをまずは押さえておいてください。

<関連記事>

消費税が10%に!マンションの売り時・買い時は増税前or後?

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築年数の古いマンションを売るポイント②適切な売値を設定すること

マンション売却時に一番悩むであろうポイントが、「マンションの売値をいくらに設定するか」です。

不動産会社が最初に査定を実施するので、基準となる金額は存在します。

しかし、最終的な売値を決めるのは売り主です。

決して安売りせず、相場からも大きく離れない価格設定をする方法が、下記の3つ。

  • 1、過去の類似物件の成約価格を調べる
  • 2、ネットで類似物件の売り出し価格を調べる
  • 3、チラシで類似物件の売り出し価格を調べる

具体的な方法を知りたい方はマンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!の記事を読んでみてください。

大切なポイントは

「不動産会社の査定額をうのみにせず、ライバルの売り出し価格を加味して最終的な値付け設定をすること」

です。

不動産会社は、早くマンションを売却してしまいたいがゆえに、相場より安い査定額を提示することもあります。

査定額をうのみにせず、同じような物件がどれくらいの金額で売りに出されているのか調べましょう。

この1ステップを踏むことによって、数十万、数百万円安売りしてしまう危険性を減らすことができます。

築年数の古いマンションを売るポイント③リフォームはせず簡易な修繕にとどめる

築年数の古いマンションを売る際に、

売りたい人

こんな古いマンションじゃ誰も買ってくれないかも・・・。

お金をかけてでもリフォームをしてから売ろう!

と考える人が多いのですが、少し待ってください。

仮に500万円かけてリフォームしたとしても、500万円以上上乗せして売却できる保証はどこにもありません。

築年数が古いマンションを購入したい人は、安く購入して自分の好みにリフォームしたいと考えている人が一定数います。

売り主の好みでリフォームをされていて、物件価格が高いマンションがあったらどうでしょう?

自分流にアレンジしたい買い主からは、敬遠されてしまいますよね。

また、「新築や築浅のマンションには手がでないけれど、築古のマンションなら手が届く」と考えて中古マンションを探している人もいます。

そういった人たちにとっても、

「築年数は古いのに相場より高い・・・。リフォームしているみたいだけど、私たちの好みじゃないな」

といった理由で敬遠される可能性があるのです。

売り主視点のリフォームは、ただ売却価格を釣りあげるだけで、余計に売りにくくなるリスクをはらんでいます。

部分的な修理・修繕や、クリーニングは必要ですが、高額なリフォームは必ずしもプラスに働かないということを覚えておいてください。

築年数が古いマンションは、ビンテージものとして需要がある

築年数が古いことは、必ずしも悪いことではありません。

長年きちんと維持・管理されてきて、今なお人気のある「ビンテージマンション」と呼ばれる物件もあります。

築年数の古いマンションを売る際に一貫して意識して欲しいポイントは、

「売り手目線で、マンションの価値を決めつけない」

ということ。

あなたにとって悪いことも、買い手に取っては良いことかもしれない。

あなたにとって良かれと思うことも、買い手にとっては迷惑に感じるかもしれません。

常に買い手視点に立って、独りよがりにならないように注意しましょう。

ホームステージングを活用すれば、モデルルームのように見せることもできる

リフォームとは別の方法で、家を魅力的にみせる事ができる「ホームステージング」を知っていますか?

味気ない部屋の中に、おしゃれな家具や雑貨、観葉植物を置くことで、マンションの魅力を引き立たせる手法です。

引用:株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

依頼内容によって数万円~数十万円かかりますが、大手の不動産会社では無料で実施していることもあります。

興味がある人は、下記の関連記事も参考にしてみてください。

関連記事→海外では常識のホームステージングとは?評判や費用相場、メリット・デメリットを解説!

 

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築年数の古いマンションを売るポイント④インスペクションを実施する

築年数が古いマンションを買う人は、

「購入してからなにか問題がおきたりしないだろうか?」

と、不安な気持ちを抱えていることが多いです。

国土交通省が行った平成26年度住宅市場動向調査によると、新築を購入した人達が中古住宅を選択しなかった理由のTOP5に、

・隠れた不具合が心配だった

・耐震性や耐熱性など品質が低そう

・給排水管などの設備の老朽化が懸念

参考:平成26年度住宅市場動向調査

など、建物の設備や機能面での不安が挙がっています。

売買契約を結んでから問題が発覚すると「告知義務違反」として売買契約を解除されたり、損害賠償を求められるケースもあります。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

あなたが問題を把握していた場合でも、把握していなかった場合でも、告知義務違反になる可能性があるので注意です。

そういった問題を防ぐため、事前に「インスペクション(検査)」を実施することをおすすめします。

インスペクションというのは、建物の専門家である住宅診断士に建物の状況をチェックしてもらうことです。

インスペクションの費用相場は大体~10万円までと言われているので、決して安い出費ではありません。

本来、インスペクションは買い主が実施することが多いのですが、売り主が行うことで他の物件と差別化を図ることにもつながります。

専門家がマンションを検査した結果「問題なし」と判断されれば、買い手にとって安心材料の一つになりますよね?

築年数の古いマンションを売る時ほど、買い手の不安を取り除くための準備が大切になってきますよ。

政府もインスペクションの実施を推奨している

日本政府は、不動産の中古住宅の流通を促すため、宅建業法の改正に乗り出しました。

新しく加わった項目は以下の通りです。

  • ・不動産仲介会社が媒介契約(売買を正式に依頼する契約)を結ぶときに、インスペクション業者へのあっせんができるのか否かを伝えること
  • ・「重要事項説明」時に、宅建業者がインスペクションの結果を買い主に説明すること
  • ・「売買契約」を結ぶ際に、売り主と買い主が現在の住宅の状況を確認して、不動産業者が売り主と買い主に対して、書面ベースで配ること

今回の法改正の目的をまとめれば、

「認知度の低いインスペクションを広め、事前に専門家の診断を行ってから売買する風潮を根付かせることで、中古住宅の流通促進を図る。」

というもの。

今後も、中古住宅売買を進めていく上で、より売却がしやすい環境が整っていくでしょう。

築年数の古いマンションを売るポイント⑤内覧時の印象を良くする

築年数が古いマンションの場合、内覧時の印象は特に重要です。

もちろん年月が経っている分、新築や築浅のマンションのようにはいきません。

しかし、いくつかのポイントを押さえることで、買い手の印象を良くすることは可能です。

ここから、

  • ①内覧前
  • ②内覧当日
  • ③内覧の後

の3つに分けて、意識してほしいポイントを簡単に説明していきます。

内覧前に意識してほしいポイント

内覧前に特に意識してほしいポイントは、

  • ・できるだけ空き家の状態にする
  • ・空き家にできなければ不要な荷物を処分or別の場所に移す
  • ・水回りは特にキレイにする(必要であればクリーニングサービスを入れる)

の3点。

モノをできるだけ減らした状態で内覧をしてもらうことで、部屋を広く見せることができます。

空き家の状態にできない人は、家族や友人の家、トランクルームなどのサービスを活用して、不要なものを移動しておきましょう。

また、内覧時で一番目につきやすい水回りは、業者に依頼してでもきれいにしておくことをおすすめします。

内覧当日のポイント

内覧当日に意識してほしいポイントは以下の通り。

  • ・玄関を明るくキレイにする
  • ・喚気をして部屋の空気を入れ替えておく
  • ・においにも気をつける
  • ・すべての部屋の電気をつけておく

内覧当日は特に買い主の五感に気をつけて、準備をしておきましょう。

特に、玄関に入ったときの第一印象は大切です。

散らかっていたり、においがしたり、暗かったりすると、それだけで買う気がうせてしまうので注意しましょう。

内覧後のポイント

内覧が終わった後に意識してほしいことは、「不動産会社経由で内覧の感想を聞く」こと。

内覧当日に売り主が同行している場合、買い主は本音を話さないことがあります。

不動産会社経由で感想を聞くことで、「本音でどこが良かったか、どこが悪かったか」を知ることができるので。

その時成約に至らなくても、次回の内覧希望者が来た際に反省を活かせますから。

築年数の古いマンションを売るポイント⑥買取を検討する

築年数の古いマンションを「安くてもいいから早く売りたい!」という人におすすめな方法が「買取」です。

一般的には個人に売却するところ、不動産会社などの業者に直接売ることを指します。

通常の相場で売却と比べると2割ほど安くなることがあるのですが、下記のようなメリットもあるのです。

買取でマンションを売却するメリット

・早く確実に売却できる

・そのままの状態で買い取ってくれる

・仲介手数料を払う必要がない

・他の人に知られずに売却できる

・瑕疵担保責任を負う必要がない

・引っ越しの時期に融通が利く

買取に関して詳しく知りたい人は、マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!の記事もあわせて読んでみてください。

本来は仲介で売却した方が、相場価格で売れるため理想的です。

しかし、築年数が古かったり、物件に何かしらの問題を抱えている場合は、買取で早く売却してしまった方が賢いケースもあります。

さらに、買取を依頼した後で物件に問題があっても、買取では責任を負う必要がないのも大きなポイントです。

築年数の古いマンションを売るポイント⑦複数の不動産会社を比較検討する

今回お話ししてきたポイントの中で、最も大切なのがこのポイント。

「どの不動産会社に売却を依頼するか」によって、最終的な売却価格は数十万円、数百万円と変わってきます。

何も考えずに家の近くの不動産会社に売却を依頼する人がいますが、絶対にやめましょう。

複数の不動産会社を比較・検討したうえで、信頼のおける不動産会社と契約を結ぶことが、最もマンション売却においては重要です。

手っ取り早く不動産会社を比較するなら一括査定サイトがおすすめ

複数の不動産会社を比較・検討すると、どうしてもやり取りや手続きが面倒になる傾向があります。

実際に何軒もお店に足を運ぶのは手間ですし、会社ごとのHPを開いていちいち物件情報を入力するのも面倒です。

そこでおすすめしたいのが、最近主流になってきている「一括査定サイト」。

ネット上で1度だけ物件の情報を入力すれば、一括査定サイトを通じてまとめて査定の依頼をかけることができます。

それぞれの会社とやり取りを進めていく上で、実績や経験があって信頼できる会社・担当者が分かってくるはずです。

信頼できる不動産会社を絞り込めたら、その後に媒介契約を結んで、正式に売却を依頼するといいでしょう。

不動産会社といっても、売買、賃貸、土地活用、コンサルティングなど幅広い仕事があります。

強みや持っているノウハウは会社によって違いますから、不動産会社によって売却価格が数百万円違うというのはざらにあるのです。

CMで聞いたことのある大手の会社、知り合いが働いている地元の不動産会社。

そういった断片的な側面だけで、不動産会社を1社に絞り込んでしまうことは危険です。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

一括査定サイトは現在40種類以上あり、選ぶのが大変だと思います。

筆者がイチオシする一括査定サイトは「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

まとめ

今回は、築年数が古いマンションを高く早く売るための方法をお伝えしてきました。

今回お伝えした7つのポイントを改めてまとめておきます。

築年数が古いマンションを売る際の7つのポイント

1、中古マンションの市場を理解する

2、適切な売値を設定すること

3、むやみにリフォームしない

4、インスペクションを実施する

5、内覧時の印象を良くする

6、買取を検討する

7、複数の不動産会社を比較検討する

この中でも価格に一番直結するのが、7番の「複数の不動産会社を比較検討する」ということ。

どれだけいい状況とタイミングで売却を始めても、不動産業者選びを間違えると数百万値が変わってきます。

選定の時間を惜しまず、複数業者の中から比較・検討をしてベスト業者と契約を結びましょう!

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