築年数が古いマンションを高く早く売るための秘訣教えます。

売りたい人

築30年くらいの築古マンションを売ろうと思っているけど、買ってくれる人はいるかな?

築年数の古いマンションは買い手が付きにくいって聞いたことがあるし…

古いマンションをできるだけ高く早く売るためにはどうすればいいんだろう?

そういった方の疑問に答えます。

一般的には、築年数が長いほどマンションの人気・売却価格は下がっていきます。

ただいくつかポイントを押さえておくことで、通常より数百万円高値で売却できたり、数か月早く売却することも可能です。

今回の記事では、

  • ・中古マンションの市場動向
  • ・築年数の古いマンションを高値で売却するためのポイント
  • ・早期売却を実現する方法

の3つのポイントを中心にお話を進めていきます。

しっかりとこの記事を読み込んで、理想のマンション売却を実現させてくださいね。

築年数の古いマンションを売るポイント1:中古マンションの市場を理解する

まず、中古マンションマーケットの市場の全体感を知っておくことが大切です。

いくら高く売りたいと思っても、買い手がいなければ売買は成立しません。

マーケットを正しく理解したうえで、戦略を練っていきましょう。

首都圏の中古マンション市場

まず、首都圏の中古マンションの市場の動向を見てみましょう。

下記は、公共財団法人東日本流通機構が2017年4月から2018年3月までに調査したデータです。

古マンション
・ 成約件数は3年ぶりに前年度を下回ったが、2年連続で37,000件台
・ 成約物件㎡単価は5年連続で上昇し、23年ぶりに50万円台
・ 成約物件の価格は5年連続で上昇し、3,200万円台
・ 新規登録件数は4年連続前年度を上回り過去最高、㎡単価・価格ともに5年連続で上昇

(中略)

引用:首都圏不動産流通市場の動向(2017年度) 交易財団法人東日本不動産流通機構

見ていただけれれば分かる通り、成約件数・単価・価格・新規登録件数は軒並み上昇傾向にあります。

成約している物件の平均築年数も20年を超えており、中古物件の人気も上々であることがわかりますね。

東京オリンピックを目前に控えていることが大きな要因として挙げられますが、この上昇傾向はいつまで続くかわかりません。

新規登録件数(売却を希望しているマンションの数)が右肩上がりであることからも、2018年現在はマンションの売り時であると考えられます。

築年数の古いマンションを売るポイント2:3つの建築方法と法定耐用年数を知る

一口に築年数が30年の物件があったとしても、建物の構造の違いによって評価が異なります。

それは、構造の違いによって「法定耐用年数」が大きく異なるからです。

MEMO

法定耐用数・・・税務上定められた減価償却することが認められている期間。法定耐用年数を過ぎたからといって、建物が使用できなくなるわけではなく、あくまでも税制上設けられている期間。

銀行が不動産購入希望者に融資をするかどうかの判断をする時の基準になり、築年数が法定耐用年数を超えていると融資が難しくなるといわれている。

建物の構造と法廷耐用年数は大きく分けて以下の3種類です。

  1. RC(鉄筋コンクリート)造 47年
  2. 鉄筋 34年
  3. 木造 22年

RC造と木造建築では耐用年数が倍以上異なるため、同じ築年数30年の物件でも評価がまったく違います。

RC造の物件の方が銀行も融資をしやすいので、買い手が見つかりやすくなります。

実際は、耐用年数を超えていても、きちんとしたメンテナンスを行っていれば使い続けることも可能です。(最新技術での建築であれば、100年は持つという試算も出ているほど。)

 

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築年数の古いマンションを売るポイント3:むやみにリフォームをしない

築年数の古いマンションを売る際に、

売りたい人

こんな古いマンションじゃ誰も買ってくれないかも・・・。

お金をかけてでもリフォームをしてから売ろう!

と考える人が多いのですが、少し待ってください。

仮に500万円かけてフルリフォームしたとしても、500万円以上高値で売却できる保証はありません。

築年数が古いマンション需要の一つに、「安く購入して、自分流にリフォームする」が挙げられます。

売り主視点のリフォームは、ただ売却価格を釣りあげるだけで、余計に売りにくくなる可能性もはらんでいるのです。

部分的な修理・修繕や、クリーニングは必要ですが、高額なリフォームは必ずしもプラスに働かないということを覚えておいてください。

築年数が古いマンションは、ビンテージものとして需要がある

築年数が古いことは、必ずしも悪いことではありません。

一定の層からは「ビンテージ」と呼ばれ人気が高いものもありますから。

築年数の古いマンションを売る際に一貫して意識して欲しいポイントが、

「売り手目線で、マンションの価値を決めつけない」

ということ。

あなたにとって悪いことも、買い手に取っては良いことかもしれない。

あなたにとって良かれと思うことも、買い手にとっては迷惑に感じるかもしれません。

常に買い手視点に立って、独りよがりにならないように注意しましょう。

築年数の古いマンションを売るポイント4:インスペクションを実施する

買い手にとって、築年数の古いマンションは問題が多いのではないかという不安があります。

耐震構造の問題もしかり、雨漏りやシロアリの被害などがあれば、物件の価値が著しく下がってしまいますから。

また、事前に把握していた場合は対処できますが、自分で問題を把握しきれていないケースがあります。

売買契約を結んだあとに何かしらの問題が発生した場合は、契約が破棄されたり、損害賠償を求められるケースも。

そういった問題を防ぐため、「インスペクション(検査)」を事前に実施することをおすすめします。

インスペクションというのは、建物の専門家である第三者に建物の状況をチェックしてもらうことです。

インスペクションの費用相場は大体~10万円までと言われているので、安い出費ではありません。

しかし、専門家が検査した結果、「問題なし」と判断されれば、買い手にとって安心材料の一つになりますよね?

築年数の古いマンションを売る時ほど、買い手の不安を取り除くための準備が大切になってきます。

築年数の古いマンションを売るポイント5:マンションの新耐震と旧耐震の違いを把握する

1981年以前と以降で、建物を設計する際の耐震基準が異なります。

1981年以前に建てられた物件は「旧耐震基準」を元に作られていて、大きな地震が発生した際に不安が残ります。

阪神大震災の時に倒壊したマンションのほとんどが旧耐震の基準で建築されたものでした。

これ以前のものは、耐震面で買い手から敬遠される傾向があります。

1981年以前のマンションでも、耐震工事を実施しているケースがある

1981年より以前に建てられたマンションも、耐震工事を実施していることがあります。

その場合は、その証明になる情報を買い主に提示することで、一つの安心材料になりますから。

築年数の古いマンションを売るポイント6:買取を検討する

築年数の古いマンションを、「安くてもいいから早く売りたい!」という人におすすめな方法が、「買取」です。

一般的には個人に売却するところを、不動産会社などの業者に直接売ることを指します。

通常の相場で売却するよりも安くなる傾向がありますが、以下のようなメリットもあるんです。

  • 早期に売却できる
  • 仲介手数料を払う必要がない
  • 他の人に知られずに売却できる

高く売ることを希望する人には不向きですが、相続したマンションを早く手放したいといった要望にはピッタリの方法です。

より詳しく知りたい方は、下記の記事を合わせて参考にしてみてください。

関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。

築年数の古いマンションを売るポイント7:一括無料査定サイトを利用する

今回お話ししてきたポイントの中で、最も大切なのがこのポイント。

一括無料査定サイトを活用して、「信頼のおける不動産会社と契約を結ぶこと」が、最もマンション売却においては重要です。

MEMO

一括無料査定サイト・・・物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に無料で査定依頼をかけることができるサイト。

まったく同じ条件のマンションであっても、不動産会社の実績や、強み、担当者の人柄や会社のスタンスが異なります。

不動産会社選びだけで、売却価格が数百万円違うというのはざらにあるのです。

CMで聞いたことのある大手の会社、知り合いが働いている地元の不動産会社。

そういった断片的な側面だけで、不動産会社を1社に絞り込んでしまうことは危険です。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

まとめ

今回は、築年数が古いマンションを高く早く売るための方法をお伝えしてきました。

今回お伝えした7つのポイントを改めてまとめておきます。

築年数が古いマンションを売る際の7つのポイント

1、中古マンションの市場を理解する

2、3つの建築方法と法廷耐用年数を知る

3、むやみにリフォームしない

4、インスペクションを実施する

5、新耐震と旧耐震の違いを知る

6、買取を検討する

7、一括無料査定サイトを利用する

この中でも価格に一番直結するのが、7番の「一括無料査定サイトを利用する」ということ。

どれだけいい状況とタイミングで売却を始めても、不動産業者選びを間違えると数百万値が変わってきます。

選定の時間を惜しまず、複数業者の中から比較・検討をしてベスト業者と契約を結びましょう!

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