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売りたい人
5年前に始めた不動産投資のワンルームマンションを保有しているけど、サブリース契約を結んだ状態で運営している。
サブリース会社に支払っている手数料が高いし、すでに最初に聞いていた賃料からかなり保証額が下がってしまい、毎月手出しが出ていてつらい。
早めに売ってしまいたいけど、サブリース契約を結んだ状態のマンションってそもそも売れるのかな？
少しでも高く売るためにはどうしたらいいんだろう？
そういった方に向けて記事を書いていきます。
空室でも家賃を保証してもらえる上に、管理も任せられるサブリース契約は確かに安心ですよね。
ただし、マンションを売却する際には、サブリース契約は不利に働いてしまう可能性が高いです。
そこで今回は、不動産のプロである筆者が、サブリースを結んでいるマンションを高く売る方法について詳しく説明していきます。
記事のポイントは大きく3つです。
- サブリース契約のマンション売却時の注意事項
- サブリース契約解除を実行する方法
- マンションを高く売るためのポイント
この記事をしっかりと読み込んでもらえば、本来売れるはずだった金額よりも、数十万円、数百万円高く売却することも可能なので、ぜひ読み進めてみてください。
また、先にサブリース物件の売却で一番重要なキモをお伝えしておきます。
それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること。
不動産会社によって査定の基準は異なり、同じマンションなのに査定額が300～500万円も違うことがあります。
言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険であるということ。
複数社に査定依頼をすることで、「2500万円」「3000万円」「2800万円」といったように売却の相場価格が分かるようになり、相場より安売りするリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社に査定の依頼をかけられるので便利です。
↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています
PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、必ず実施しておきましょう。
※特にサブリース物件は安く見積もられることが多いので、絶対に1社だけの査定額を鵜呑みにしないようにしてください。
また、より高値で早く売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。
東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却専門エージェントであるため、より高値で、より早期での売却が期待できるサービス。
売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、完全に売主側に寄り添ったサポート＆交渉を行ってくれるため安心です。
直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、AIを活用した精度の高い査定ができる点も魅力。
不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も利用されることをおすすめします！
少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。
それではサブリース物件の売却について、詳しく解説していきます！
もくじ
サブリース契約中のマンション売却時の3つの注意点
サブリース契約を結んでいる状態のマンションは、通常の投資用マンションと違って注意するポイントがいくつかあります。
必ず押さえておいてほしいポイントは以下の3つ。
- サブリース契約は新しい買い手に引き継がれる
- サブリース契約のままでは売却額が下がる
- サブリース契約は簡単に解除できない
順番に説明をしていきます。
注意点1：サブリース契約は買い手に引き継がれる
サブリース契約のマンションを売却する場合、次の買い手がサブリース契約を引き継ぐことが一般的です。
（サブリース契約を結んだときの契約内容によっては、引き継がないケースもあります。）
これは、通常の投資物件売買を考えてもらえばわかりやすいでしょう。
物件のオーナーが変わったからと言って、借主である入居者が出ていく必要はありませんよね？
それと同じで、物件のオーナーとサブリース会社は「貸主」と「借主」の関係です。
貸主であるオーナーが変わっても、借主は継続して物件を借りることができる権利を持っている点では同じというわけです。
注意点2：サブリース契約がネックで査定価格が下がる
賃貸用の投資用マンションを査定する際は、「収益還元法」と呼ばれる方法が適応されます。
収益還元法は、「その物件が将来にわたっていくらの収益を生み出すか」という視点で計算されるのです。
サブリース契約を結んでしまうと、サブリース会社に2割程度の手数料を取られてしまうので当然収益性が下がります。
その分、管理業務や空室保証などのサービスを享受できるのですが、通常の投資物件と比べて評価額が下がってしまう事を覚えておいてください。
注意点3：サブリース契約の物件を嫌う投資家が多い
通常、投資物件を購入する際は、買い手が管理方法を選ぶことができますよね。
自分で管理業務を行ってもいいし、管理会社に委託して任せることもできる、サブリース契約で空室保障まで依頼することも可能なわけです。
しかし、サブリース契約のまま引き継がれるということは、マンション運営の選択の余地がないことを意味します。
売りたい人
サブリース契約が原因で売却価格が下がって買い手も減ってしまうなら、解約してしまえばいいんじゃないの？
と思う方もいるかもしれません。
しかし、サブリース契約を解除することは簡単ではないのです。
後程詳しく説明しますが、オーナーとサブリース会社の関係は「貸主」と「借主」です。
物件のオーナーが入居者を簡単に立ち退かせることができないのと同様に、サブリース会社との契約を解約することは簡単ではありません。
選択肢は、「契約中のままで売る」か「サブリース契約解除後に売る」
ここまでの話を踏まえて、考えていただきたいのが2つの選択肢です。
- サブリース契約を継続したまま売却する
- サブリース契約を解約してから売却する
どちらが正解というわけではなく、結果としてどちらがお金を残せるのか比較・検討することが重要になります。
売却額が下がる上に買い手もつきにくいのであれば、2番を選びたいという人も多いでしょう。
ここからは、サブリース契約解除に関して詳しくお話していきます。
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マンションのサブリース契約を解除するためにすべきこと
売りたい人
サブリース契約の解除をすることは大変なのね・・・。
やっぱり契約したまま売却を始めることにしようかしら。
と考えられたのであればそれも1つの選択です。
しかし、サブリース契約のせいでマンションの売却価格が数百万異なってくる可能性もあります。
「やっぱりサブリース契約を解除してから売りたい！」
と考えている方がすべきことをまとめておきます。
サブリース会社に契約を解除したい旨を伝える
まずは、サブリース会社に契約を解除したい旨を話す必要があります。
契約内容や状況によって、担当者の回答が変わってくるはずです。
考えられる解答の例は、
契約更新のタイミング
1、正当事由に当たらないので解約できない
2、一部正当事由に当たるので、立ち退き料で補填すれば解約できる
3、正当事由に当たるので解約できる
契約期間中
4、正当事由に当たらないので解約できない
5、正当事由に当たり、立ち退き料を支払えば解約できる
上記の中で、1・4の「解約できない」と回答が来た場合、サブリース契約を結んだままマンションを売却するor裁判を起こす選択が残ります。
2、5の「立ち退き料を払えば解約できる」の場合、立ち退き料を払ってでも解除して売却するか、サブリースを解除せずに売却する場合を比較・検討して、最終的に手残りが多いと考えられる方を選択します。
3の「解約できる」の場合は、サブリース契約を解除してからマンションを売却するといいでしょう。
いずれにせよ、まずはサブリース会社に解約したい旨を伝えて、反応によって絞られた選択肢を比較するようにしてください。
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サブリース契約に関する法律・解約トラブルの判例
ここからはサブリース契約をより深く理解するために、法律的な背景知識を説明しておきます。
過去のサブリース契約に関する判例も紹介していくので、参考にしてください。
サブリース契約には「借地借家法」が適応される
サブリース契約は、これまでの裁判の判決で「借地借家法」が適応されるという判例が出ています。
（借地借家法は、「借地権と建物の賃貸借契約の更新について」定めた法律です。）
借地借家法は、貸し主ではなく借り主を守るために作られた側面があるため、借り主側に有利になるよう設計されているのです。
貸主であるあなたが、
売りたい人
マンションを売りたいので、サブリース契約を解除させてください。
と伝えても、サブリース会社は拒否するでしょう。
解約する必要性の高い「正当事由」と判断されて、初めてサブリース契約を解約することができるのです。
ここからは、解約が認められる「正当事由」とは具体的にどういったものか知るために、過去の判例を２件紹介していきます。
サブリース契約解除に関する判例①自宅の補修費用に充てるためサブリース契約の解除を求めた事例
サブリース会社に建物を貸していた貸主は、古くなった自宅を修復するためにまとまった費用が必要になりました。
費用を賄うために、サブリース契約を解除して建物を売却したいと申し出ましたが、サブリース会社が拒否して裁判に。
オーナーが保有している自宅が築60年を超えている木造物だったため、補修改築の必要性が認められました。
また、サブリース会社側が物件を使用する必要性は高くない（居住目的ではなく、賃料の一部を得るためだけ）と判断され、立ち退き料50万円を支払うことで無事解除できています。
ただ、サブリース会社が転貸していた実際の借主（居住者）に関して、立ち退きを要求できたかどうかは言及されていません。
参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム
サブリース契約解除に関する判例②11階建ての住宅の一部をサブリースとして貸し出していた事例
この事例は、貸主が不動産業者で、借主もサブリース業者という事例です。
貸主は、サブリース契約の期間満了のタイミングをもって、サブリース契約の解除を申し出ました。
しかし借主は、「解約に対して正当な事由がない」として拒絶したのです。
結果的には、貸主側が建物を使用する必要性に比べて、借主側が使用する必要性が高かったため、サブリース契約を解除することはできませんでした。
参考：サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の子往診拒絶につき正当事由が否定された事例
サブリース契約解除の判例からわかる「正当事由」
上記の判例を詳しく見ていくと、サブリース契約を解除するためには下記2つのポイントを押さえなければいけないことが分かります。
- ・「貸主が建物を使用する必要性＞借主が建物を使用する必要性」の状態であること
- ・貸主側の正当事由が不十分な場合、立ち退き料を追加で支払うことで正当事由を補うこと
正当事由と認められる要素が全くない場合は、立ち退き料を支払ったとしても解除できないので、この点は注意してください。
マンションを高く売るための8つの心構え
ここまでサブリース契約中のマンションを売る場合の注意点やポイントをお話ししました。
続いては、サブリース契約を結んでいるいないに関わらず、「マンションを高く売るための5つのポイント」をお話ししていきます。
8つのポイントは以下の通り。
- 売却の時期を見極める
- マンション売却期間に余裕を持つ
- 相場価格を知って適切な売値を設定する
- 売却を依頼する不動産会社を比較・検討する
- 戦略的に媒介契約を結ぶ
- インスペクションを依頼する
- 内見時の印象をよくする
- 値下げ交渉を安易に受け入れない
それぞれ簡潔に説明していきます。
1、売却の時期を見極める
まったく同じマンションでも、タイミングを間違えると売却価格に大きな差が生まれます。
いつまで経っても売れないこともあれば、ものの1ヵ月で売却できることもあるのです。
売却のタイミングで意識すべきポイントは大きく3つ。
- ・マンション市況はどうか
- ・売れやすいシーズンかどうか
- ・競合物件の売り出し状況はどうか
将来的にそのマンションの価値は上がるのか、下がるのか、
マンション購入の需要が高い時期なのか、そうでないのか。
マンション付近で、より条件のいい類似物件の売り出しはあるか、無いか。
複数の条件を加味したうえで、売り時を見極めましょう。
関連記事→マンション売却は東京オリンピック前or後？市況の高騰はいつまで続くか徹底分析！
2、マンション売却期間に余裕を持つ
マンション売却は焦って行うと失敗します。
なぜなら、早く売ることに目的がすり替わり、結局値を下げて売ってしまうからです。
余裕をもって売却計画を建てることで、
- ・情報収集にしっかりと時間をかけられる
- ・焦って値下げする必要がない
という二つのメリットを獲得することができます。
3、相場価格を知って適切な売値を設定する
高く売りたいからと言って、相場の価格を無視した値付けをしてしまうと、長期間売れ残るリスクがあります。
「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を利用することで、過去の類似物件の成約価格を見てみましょう。
他にもSUUMOやHOME’Sといった大手不動産メディアで、あなたの物件と同じ条件で絞り込みをかけ、競合物件の売り出し価格も確認しておくといいです。
もちろん類似物件といってもそれぞれ違うので、無理に相場に合わせる必要はありません。
相場を理解したうえで、「ウチのマンションは〇〇だから、相場よりも300万円ほど高い」と説明できれば、購入希望者も納得できるでしょう。
4、売却を依頼する不動産会社を比較・検討する
どの不動産会社に売却を依頼するかによって、数百万円単位で値段が違う可能性があります。
それだけ会社によって、売却力や強みに違いがあるからです。
最初から一社にだけ売却を依頼するのはやめましょう。
複数の業者を比較した上で、信頼できると感じた会社に売却を依頼してください。
一括無料査定サイトを利用することで、複数の会社に同時に査定依頼をかけることができます。
40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。
その理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
5、戦略的に媒介契約を結ぶ
一括無料査定サイトで複数の不動産会社とやり取りをしたら、次は不動産会社と媒介契約を結びましょう。
複数社の中から1社信頼できる会社を見つけたのであれば、専任媒介・専属専任媒介を依頼してみてください。
1社に絞り込めないのであれば、一般媒介で複数社に依頼をかけ、特に働きのよかった会社と、専任媒介、専属専任媒介結ぶといいでしょう。
関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方
6、インスペクションを依頼する
インスペクションは家の検査のことです。
住宅診断士（インスペクター）に依頼をして、「マンションの劣化状況、欠陥、改修が必要な箇所やその値段など」を調べてもらいましょう。
第三者視点の専門家からの証明があれば、中古物件であっても、買主は安心して購入することができます。
売り手としても欠陥を見過ごして売却するリスクが減るので、後から契約を解除されたり損害賠償を求められるリスクを減らせますよ！
7、内見時の印象をよくする
内見に関しては、大きく3つの流れを抑えることが重要です。
- ・内見までに準備をすること
- ・内見当日に意識すること
- ・内見後に確認すること
全ての流れに共通している、内見時の印象をよくするための心構えはたった一つ。
「内見希望者がそのマンションで住むことによって、明るい未来を描ける状態にすること」
これだけです。
最近浸透してきた「ホームステージング」を利用すれば、モデルルームのような部屋の状態で内見者を迎えることもできます！
＜関連記事＞
海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！
【知らないと損！】マンションを売る時に必要な内見の5つの心構え
8、値下げ交渉を安易に受け入れない
売却の最後の段階で、買い手言われるがままに値下げ交渉に応じていては水の泡です。
値下げ交渉に関して押さえておくべきコツは3つ。
- 事前に値下げを加味した売値設定をしておくこと
- 上記7つのコツを実施して、複数の購入希望者を抱えること
- 無理に買ってもらう必要がないことをにおわせること
1を実施していれば、値下げをしたとしても想定の範囲内です。
2，3に関しては買い手に優位ではなく、売り手優位に立つことで、
「無理にあなたに勝ってもらう必要はない」
ニュアンスを伝えられます。
価格交渉まで入っている買い主は購入意欲が高いので、駄目元で下がればラッキーくらいに考えていることもあります。
このケースであれば、強気にでることで値引きなしで売買を成立させることも可能です。
ここまで紹介した8つのコツを、より詳しく紹介した記事があるので、こちらも併せて参考にしてください。
関連記事→マンションをできるだけ高く売るために押さえておくべき8つのコツ
まとめ
今回は、サブリース契約物件を売却する際の注意点と、マンションを高く売るために知っておいて欲しいポイントをお話ししましたので、最後にもう一度おさらいをしておきます。
サブリース契約物件を売却する際の3つの注意点
- ・サブリース契約は買い手に引き継がれる
- ・サブリース契約がネックで査定額が下がる
- ・サブリース契約は簡単に解約できない
マンションを高く売るための8つのコツ
- ・売却の時期を見極める
- ・マンション売却期間に余裕を持つ
- ・相場価格を知って適切な売値を設定する
- ・売却を依頼する不動産会社を比較・検討する
- ・戦略的に媒介契約を結ぶ
- ・インスペクションを依頼する
- ・内見時の印象をよくする
- ・値下げ交渉を安易に受け入れない
サブリース契約を結んだままの売却と、解除した上での売却のどちらがベターかを比較し、あとは高く売るためのポイントを押さえながら売却活動を行ってください。
あなたの希望額にできるだけ近い金額で売却できることを祈っています！
当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、 サービス紹介を行っています。
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