マンションを売る人必見!あなたは「レインズ」を理解できてますか?

この記事では、

売りたい人

マンション売却に関する情報を調べていると「レインズ」というワードがよく出てくるけど何のことだろう?

なんだか重要なことのようだから、詳しく知りたいな。

といった方に、「レインズ」を徹底解説していきます!

レインズは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の頭文字をとったもの。

一言で説明すれば、

「全国の不動産情報が掲載された、不動産会社のみ閲覧可能なデータベース」

といえるでしょうか。

不動産流通推進センターと建設省(現在の国土交通省)が共同で開発したシステムです。

レインズに関して今回の記事で特に押さえておいていただきたいのは、下記の3点。

  • レインズの概要・仕組み
  • レインズを利用するメリット・デメリット
  • レインズを活用して、より早く売却を成功させる方法

レインズを理解しているかどうかで、売却までの期間が数か月変わることがあります。

早くマンションを売りたい方は、この記事を読み込んで理解してくださいね。

それでは、図解や表なども含めて分かりやすく説明していきます!

レインズと3つの媒介契約

レインズの話をする際に切っても切れないのが、「媒介契約」というキーワード。

媒介契約とはマンションを売りたい人が、不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ契約のことを言います。

媒介契約は以下の3種類。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

上記のうち、物件のレインズ登録が義務付けられている契約とそうでない契約があります。

3つの媒介契約の違いについて表にまとめたので、まずはこちらを見てください。

(スマホの方は表をスクロールできます。)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
指定流通機構(レインズ)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

上記の表で色を変えている箇所が、レインズへの登録義務に関する記述です。

ここでは、

  • ・一般媒介=レインズの登録義務なし
  • ・専属専任媒介、専任媒介=レインズへの登録が義務

ということだけ押さえておいてください。

今回は媒介契約の違いについて細かく説明しないので、興味のある方は下記の記事もどうぞ。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。

物件がレインズに登録されると登録済み書が発行される

媒介契約を結んだ後、不動産会社は物件をレインズに登録します。

登録が完了した後は、不動産会社から「登録済証」をもらうことができます。

専任媒介であれば媒介契約を結んでから7日以内、専属専任媒介であれば5日以内にレインズに登録されていなければいけません。

もし上記日数が経過しても登録済証をもらえない場合は、必ず不動産会社に問い合わせをしましょう。

レインズ(指定流通機構)の概要・仕組み

冒頭でお伝えした通り、レインズは不動産会社のみが閲覧できるサイトです。

不動産会社に売却を依頼した際に専任媒介・専属専任媒介を結んでいる場合、物件は必ずレインズに登録されます。

不動産会社がマンションの売却情報をレインズに登録すると、全国の不動産会社がレインズで情報を閲覧できるようになります。

レインズは1990年に不動産業界が一致団結して、より円滑な不動産取引を目指して作られました。

現在の不動産流通を担っているといっても過言ではないほど影響の大きい情報源です。

レインズが作られる前は、不動産会社が保有している情報に大きな偏りがありました。

会社毎のネットワーク内でしか「売り手」「買い手」を見つけることができなかったので、売却活動が非効率だったわけです。

不動産情報を一つのサイトで共有できるようにしたレインズの功績は非常に大きいといえます。

レインズの4つの公共財団法人

全国には4つのレインズを運営する法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、それぞれの地域に分かれて情報交換業務を行っています。

それぞれ担当している都道府県が異なりますので、区分けを記載しておきます。

あなたの物件がどの区域に属するのかを把握しておいてくださいね。

  • 東日本レインズ

    北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県

  • 中部レインズ

    富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県

  • 近畿レインズ

    滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県

  • 西日本レインズ

    鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

  • 全国データベース

レインズには全国のすべての不動産情報が載っているのか

レインズには全国のすべての不動産情報が載っているわけではありません。

不動産会社側は、レインズに会員登録をしないと情報を掲載することも閲覧することもできません。

当然レインズの会員になっていない業者が持っている情報はレインズには掲載されませんから。

また不動産会社と一般媒介を結んだ場合、不動産会社はレインズに物件情報を登録する義務がありません。

売り主や買い主が閲覧できるレインズのようなサイトは無いのか

一般ユーザーでも利用できるレインズに変わる全国の不動産情報が掲載されているサイトがあります。

それが、不動産ジャパンです。

不動産ジャパンは下記4つの不動産流通団体の情報サイトをひとまとめにしたサイトです。

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会
(一社)不動産流通経営協会
(公社)全日本不動産協会
(一社)全国住宅産業協会

不動産ジャパンでは全国11万事業所の情報を閲覧することができます。

レインズのようなサイトを閲覧したいと希望している方は、ぜひ活用してみてはいかかでしょうか?

 

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レインズのメリット・デメリット

レインズに物件情報を登録することは、メリットもあり、デメリットもあります。

ここでは、

  • ・「売り主視点でのメリット・デメリット」
  • ・「買い主側視点でのメリット・デメリット」
  • ・「不動産会社視点でのメリット・デメリット」

についてお話しておきましょう。

不動産会社もあくまでもビジネスで売買を行っています。

彼らにとってのメリット・デメリットを押さえておくと、マンション売買において不利な条件や契約を未然に防ぐことができますよ。

レインズに登録する売り手側のメリット・デメリット

では、まず売り手側のメリット・デメリットから。

売主側のメリット

より多くの買い手に物件情報を行き渡らせることで、早期の売却ができるようになる

売主側のデメリット

広範囲に物件の情報がいきわたってしまう。

また、依頼した不動産会社以外の業者に物件の情報が拡散されることもある。

(一定の条件を満たしていれば、レインズに掲載されている物件の情報をHPやチラシなどで広報することが可能。)

レインズを利用する借主側のメリット・デメリット

続いて買い主がレインズを利用する場合について。

買い主側のメリット

より多くの不動産が購入の候補になる。

買い主側のデメリット

囲い込まれている場合は、問い合わせても無駄足になることがある。

レインズに登録する不動産会社側のメリット・デメリット

続いては、不動産会社側のメリット・デメリットについても話しておきます。

不動産会社のメリット

自社のネットワークだけで買い手を探すよりも、早く買い手を見つけることができる。

不動産会社側のデメリット

レインズに登録することによって、他社が先に買い手を見つけてくる可能性が高まる。

 


最後の不動産会社側のデメリットを見て、

売りたい人

不動産会社としても、他の業者と協力して、早く買い手が見つかった方がいいんじゃないの?

と思われる方もいるでしょう。

しかし、ここに不動産業界の影が潜んでいるんです。

売り手にとって非常に重要なポイントですので、あわせて説明しておきます。

片手仲介と両手仲介

不動産会社は、不動産売買時に顧客から手数料をもらうことで利益を得ています。

手数料を得る場合のパターンは大きく2つ。

1、両手仲介

売り手、買い手の両方を自社で見つけて成約し、手数料をもらう方法。

2、片手仲介

売り手、もしくは買い手側のどちらか一方を見つけて成約し、手数料をもらう方法。

です。

同じ売買の成立一件でも、手数料が倍手に入る「両手仲介」が、不動産会社としては望ましいということ。

しかし、レインズに登録することで全国の業者に情報がいきわたり、買い手を他の業者に見つけられる可能性が高まるのです。

このような「片手仲介」の状況をさけるために、不動産会社は以下のような手段をとることがあります。

  • そもそも物件情報をレインズに登録しない
  • 1度レインズに登録して、すぐに掲載を取りやめる
  • 募集中にも関わらず、「交渉中」と偽って他社の依頼を断る

これらの行為を「囲い込み」と呼び、モラルの低い不動産会社では今でも行われているのです。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って?

囲い込みをされてしまうと、本来出会えていたはずの購入希望者と出会うチャンスを失ってしまいます。

売却活動が長引くと売り出し価格を下げざるを得ないので、長期化する上に安くなるリスクまであるのです。

では、どうすれば囲い込みを防ぐことができるのでしょうか?

マンションを売る際に囲い込みを防ぐためにできる対策

レインズ全体の情報は不動産会社しか閲覧することができませんが、売り主は自分の物件情報のみ確認することができます。

自分の区域に当てはまるレインズのサイトにアクセスし、「売却依頼主用」ボタンからログインしてみましょう。

例)近畿レインズのTOPページ

ログインページ

(「確認用ID」と「確認用パスワード」は、契約を結んだ不動産業者から受け取れます。)

レインズにログインした後に確認できる項目は以下の4つです。

【確認いただける内容】
(1)現在のレインズ登録内容(主要項目)
(2)登録されている図面(図面が登録されている場合のみ)
(3)現在の取引状況と取引状況の補足※
(4)取引状況の履歴

※取引状況について
レインズ登録物件の取引の状態を表す項目で、以下の3種類になります。
(1)公開中・・・他の不動産業者から問い合わせを受付けている状態
(2)書面による購入申込みあり・・・不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態
(3)売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

引用:近畿レインズ|売却依頼主用 物件確認

レインズに掲載されている情報を確認して、

・自分の物件がきちんとレインズに掲載されているか
・取引情報に誤りがないか

の2点を確認してください。

物件を公開しているはずなのに、「申込みあり」になっていれば「囲い込み」されている危険性があります。

何かおかしな点があった場合は、すぐに契約を結んでいる不動産会社に問い合わせをしましょう。

未然に囲い込みを防ぐことができますから。

レインズマーケットインフォメーションを活用で成約事例を調べましょう

レインズが運営している「レインズマーケットインフォメーション」という、便利なサイトを紹介していきます。

レインズマーケットインフォメーションは、過去に不動産がどう言った価格で成約したかを調べることができるサイトです。

さきほど紹介した4つのレインズが保有している情報を基に、細かい情報を入手することができます。

レインズマーケットインフォメーションの利用手順

レインズマーケットインフォメーションを活用する方法は以下の通りです。

レインズマーケットインフォメーションの活用方法

レインズマーケットインフォメーションにアクセスする

・マンションか戸建のうち、成約価格を知りたい方を選ぶ

・成約価格を知りたいエリアを選択する(都道府県&地域)

・さらに細かい条件で絞りこみ、より具体的な成約価格を調べる

たったこれだけです。

いつ、どういった条件の物件が、いくらで成約したのかを知ることができます。

地方のエリアの場合はあまり成約件数が出てこないこともあるのですが、都市部であれば一定数の成約サンプルを見つけることができるでしょう。

レインズマーケットインフォメーションの活用手順

レインズマーケットインフォメーションは、以下のようなシチュエーションで使用できます。

  • ・不動産会社に査定をしてもらう前に、自分いだである程度の相場を知っておきたい
  • ・売り出し価格ではなく、実際の成約した価格を知りたい
  • ・現時点で他の類似物件や、競合物件がない場合のヒントにしたい

などが挙げられます。

競合の物件等を調べても、あくまでも売り出している価格にすぎません。

実際にどれくらいなら成約するのか知っておくことで、安売りしすぎたり、高く売りすぎて売れ残るリスクを減らすことができます。

レインズに関するQ&A

最後に、レインズに関するQ&Aに答えておきますね。

レインズは賃貸物件も掲載されている?

掲載されています。

ただ、レインズマーケットインフォメーションには賃貸物件情報は提供されていません。

レインズは投資用物件の売買でも掲載できる?

可能です。

投資用物件であっても同様に媒介契約を結ぶため、専属専任媒介、専任媒介を結んだ場合は必ず掲載されます。

レインズを利用するのに費用は掛かる?

不動産会社は、レインズに登録後も利用のたびに費用が発生します。

4つあるレインズでルールが異なるので、必ず公式ページで確認いただくようお願いします。

まとめ

レインズに関する概要や問題点、マンションの売り手として知っておくべき知識をお伝えしてきました。

レインズは非常に便利で、エンドユーザーにとっても不動産会社にとってもメリットの大きい仕組みです。

しかし、知識や情報が劣ることを利用して、自社の利益を優先した選択を選ぶ不動産業者が一定数いることも確かです。

しっかりと自分で情報を調べて理解を深めておけば、リスクを避けられます。

焦って売却の手続きを進めてしまう前に、しっかりと情報収集にも時間をかけてくださいね。

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