マンション売却の知識

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中古マンションを売る時の費用・税金まとめ|戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説!

 

売りたい人

マンションを売ろうと考えているけど、税金やいろんな費用が掛かるみたい。

いろんな専門用語や細かい数字が出てきて結局どれくらいかかるのかわからないわ・・・。

そういった方のために、マンション売却に伴う費用と税金について、できるだけわかりやすくまとめていきます。

先に、マンション売却にかかる主な費用と税金をまとめておきますね。

マンションを売る際にかかる主な費用と税金

費用

仲介手数料(+広告費)

抵当権抹消登記費

リフォーム・クリーニング代金

一括繰り上げ返済手数料

引っ越し代

水光熱費

税金

印紙税

登録免許税

所得税

住民税

実は、マンションを売却する際に戻ってくるお金もあるって知っていましたか?

最終的な手残りの金額を正確に知るためにも、こちらも合わせて説明しておきます。

マンションを売る際に戻ってくるお金

火災保険料

住宅ローンの保証金

固定資産税

管理費・積立費

売却時の損益通算及び繰り越し控除

マンションの売却に伴って出ていく費用と、入ってくる収入の両方を理解することで、いくら手元に残せるのかを知ることができます。

費用を削減する方法や、税金の控除方法も書いていくので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売る際の費用と税金の支払いタイミング

まず全体像をつかんでもらうために、マンション売却の流れ+どのタイミングで費用や税金等の支払いが発生するのかをまとめました。

のちほど一つ一つ説明していきますので、ざっくり押さえておいてください。

大きくこのような流れで支払いが発生していきます。

それでは、まずマンションを売る際にかかってくる費用から詳しく説明していきますね。

マンションを売る時にかかる費用と節約方法

それでは、大きく7つの費用を順番に説明していきます。

マンション売却にかかる費用①仲介手数料

マンションを売る際は、不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらいますよね?

その際にかかる広告費や人件費等の対価として、売買が成約した場合のみ「仲介手数料」を払わなくてはいけません。

この仲介手数料の金額は、売却するマンションの金額によって異なってきます。

  • ・200万円以下の売買金額に対しての手数料=5%+消費税
  • ・200万円以上、400万円以下の売買金額に対しての手数料=4%+消費税
  • ・400万円以上の売買金額に対しての手数料=3%+消費税

基本的には400万円以上の売買金額になることが多いのと、上記の方法では計算しづらいので「売却金額の3.15%+6万3000円」という簡易式が一般的に使われます。
(※6万3千円は消費税です。)

<仲介手数料を安くする方法は?>

仲介手数料を安くする方法は大きく2つです。

  1. 最初から仲介手数料半額or無料などを謳っている会社を利用する
  2. 売却を依頼した会社に仲介手数料の減額を交渉する

1に関しては、他の不動産会社と差別化を図るために仲介手数料を安くしている会社があります。

例えば、不動産流通システムのREDSなどは、仲介手数料を半額~最大無料にしているのでおすすめです。

2に関しては、必ずしも不動産会社側が受け入れてくれるとは限りませんので、注意が必要です。

例えば、人気が高くすぐに買い手がつくような物件は交渉の余地があります。

売りに出してから早い段階で買い手がつくため、積極的な広告を打たなくてもいいうえに、不動産会社側の労力が比較的少なくて済むからです。

ただし、不動産仲介会社にとっては、仲介手数料は唯一の収入源です。

どれだけ時間や労力をかけても、売買を成立させるところまで完遂しなければ、1円も収入がない中でビジネスをしています。

交渉をしたことによって、仲介会社との関係性が悪くなる可能性があることは覚えておいて下さい。

関連記事→【知らないと損!】マンションを売る際にかかる仲介手数料はいくら?

2、広告費

広告費は不動産がマンションの買い手を見つける際に使う費用です。

この広告費は、先ほどの説明した「仲介手数料」に含まれており、本来売り手側が「広告費」として支払うものではありません。

しかし、下記3つのケースで広告費を請求される可能性があるので注意してください。

1、売り主側から特別に広告を依頼した場合(特別依頼に係る費用)

マンションを売る際の広告に関しては、売り主側が直接関与することは基本ありません。

しかし、どうしても早期に売却をしたい場合などに、新聞広告などを打つことでより多くの人の目に留まるよう仕掛けることもできます。

その場合は、一般的に想定される広告以上の費用を不動産会社が負担するため、別途広告費として徴収する場合があります。

2、悪徳な不動産会社と契約を結んでしまった場合

通常の不動産屋であれば、仲介手数料の中に広告費をいれているものの、別途広告費を徴収する業者もいます。

不動産売買に詳しくないお客さんであれば、支払い項目の中に広告費を入れても気づかれないので。

もし、仲介手数料とは別に広告費を請求された場合は、仲介手数料に含まれているはずだと伝えてみて下さい。

3、媒介契約の期間内解除など、こちらの理由で不動産会社が不利益を被るケース。

不動産会社に売却を依頼する際、媒介契約と呼ばれる契約を結びます。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

媒介契約の期間内に、不動産会社側に非がないにも関わらず契約を解除した場合は、それまでにかかった広告費等を請求されるケースがあります。

<広告費を安くする方法は?>

さきほども伝えた通り、広告費は原則仲介手数料に含まれているため、通常は発生しません。

広告費を安くする方法ではありませんが、

  • ・悪徳な業者に売却を依頼しないようにする
  • ・媒介契約が終了したタイミングで契約を終了させる

の2点は注意するようにしましょう。

関連記事→不動産流通システムのREDS

 

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3、抵当権抹消登記費

マンションを買う時、銀行で住宅ローンを組むことが一般的ですよね?

その際に、銀行はマンションに「抵当権」と呼ばれる担保を設定します。

万が一ローンの返済が滞った際に、そのマンションを競売にかけて売却することで、債権を回収するためです。

マンションを売却して新しい買い主に引き渡す前に、この抵当権を外す必要があります。

抵当権を外す手続きは基本的に司法書士に依頼するのですが、自分で法務局に行って手続きを行うことも可能です。

自分で手続きを行う場合は、「登録免許税」という税金が1物件当たり1000円のみかかります。

司法書士に依頼をする場合は、別途依頼費用が掛かります。(2万円前後が相場といわれています。)

依頼する司法書士によって費用が異なるため、いくつか見積を取って比較したのちに依頼をするのがいいでしょう。

<抵当権抹消登記費を安くする方法は?>

さきほども書いた通り、司法書士に依頼をせず、自分で抵当権抹消の手続きを行えば費用をまるまる節約できます。

もちろんその分の手間はかかるので、自分の懐具合と相談しながら、お金と時間のどちらを優先するか決めましょう。

4、リフォーム・クリーニング代金

建物が古い場合は、早く買い手がつくようにリフォームをしたり、クリーニングを業者に頼んでマンションの印象を良くすることがあります。

マストの費用ではありませんが、あまりに買い手の印象を悪くなるような箇所があれば実施する価値はあるでしょう。

リフォームはどの箇所をどの程度実施するかで大きくことなるため、具体的な費用は紹介しません。

また、クリーニングに関しては住んでいる状態と、空室の場合では費用が変わってきます。

ハウスクリーニングの料金相場ーズバットハウスクリーニング比較によると、

間取り アパート・マンション(居住中) アパート・マンション(空室)
ワンルーム・1K 32,000円~65,000円 20,000円~45,000円
1LDK~2LDK 45,000円~80,000円 30,000円~70,000円
3LDK~4LDK 75,000円~14万円 53,000円~12万円
5LDK以上 10万円~ 80,000円~

およそ上記がクリーニングの相場になります。

間取や空室or居住中の違い以外でも、汚れの程度やサービスの内容によって費用は異なるので、あくまでも参考にしてください。

注意

大規模なリフォームを行う場合は、かけた費用以上のリターンが見込めるかどうかを見極めることが重要です。

リフォーム費用に500万円かけたからといって、建物の築年数は変わりませんし、売り出し価格に500万円も上乗せしてしまえば、類似物件と比べて割高になってしまいます。

また、中古のマンションを買いたい人の中には、「安く購入したうえで、自分の嗜好にあわせてリフォームをしたい」と考えている人もいます。

売り主視点でのリフォームが買い主の好みに合うかどうかはわかりませんから、慎重に判断するようにしましょう。

<リフォーム・クリーニング費用を安く抑える方法は?>

リフォームに関しては、費用がピンキリなのでここでは言及しません。

クリーニングに関しては、さきほどの表で示した通り空室の状態であれば安くなります。

空室の状態にすることは、内見希望者の印象を良くすることにもつながるので、できるだけ実施しましょう。

次の引っ越し先が決まっていない場合は、マンスリーマンション等に入居して、一時的にすまいを移すこともおすすめです。

5、一括繰り上げ返済手数料

ローンが残っているマンションを売却する場合は、売却代金でローンを一括返済する必要があります。

返済のタイミングで、銀行に対して「一括繰り上げ返済手数料」を支払う必要があることを覚えておきましょう。

例として、メガバンクの「三井住友銀行」の繰り上げ返済手数料を見てみると、

手続方法 全額繰上返済(※2) 一部繰上返済(※2)
インターネットバンキング
(SMBCダイレクト)(※1)
5,400円 無料
窓口 専用パソコン(※1) 10,800円 5,400円
書面 21,600円 16,200円

引用:住宅ローン 繰上返済 : 三井住友銀行

となっており、一括返済の手続き方法によって手数料が変わってきます。

あなたが借り入れをしている金融機関の繰り上げ返済手数料も事前に調べておくといいでしょう。

<一括繰り上げ返済手数料を安くする方法は?>

上記にも記しましたが、ネットバンキング等人を介さずに手続きをする場合は、手数料が安くなる傾向にあります。

とはいえ金額が金額なので、心配な人はケチらずに対面で実施することをおすすめします。

6、引っ越し代

マンション売却後に引っ越しをする場合、引っ越し費用が掛かってきます。

不動産大手ポータルサイトのSUUMOが運営する「SUUMO引越し見積もり」によれば、平均の引っ越し費用は35,343円

あくまでも参考の数字ですが、ほとんどの場合は2万円~10万円で収まることが多いです。

引っ越し費用は、

  • ・単身者か、家族で住んでいるか
  • ・引っ越し先は同じ都道府県か、ほかの都道府県か
  • ・引っ越し業者の繁忙期か、閑散期か
  • ・引っ越しを実施する時間帯や曜日

など、複数の要因によって数万円単位で変わってきます。

思い付きで一つの会社に見積もりをとったりせずに、必ず複数の業者を調べた上で判断するようにしましょう。

<引っ越し代を安くする方法は?>

引っ越し代を安くするためには、「引っ越し業者の繁忙期(2~4月)を避け、夕方以降の遅い時間に引っ越しをする」ことを意識しましょう。

時期や曜日、時間帯で需要が高いときはどうしても費用も高くなりがちです。

また、必ず複数の会社から見積もりをとって、値段やサービスの比較をした上で判断することも重要ですよ。

 

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7、水光熱費

「マンションを売るのに何で水光熱費がかかるの?」と思われる方もいるかもしれません。

理由は、購入希望者の内見時に必要になるからです。

内見を行う際は、引っ越しを済ませておくか、賃貸など一時的に別の箇所に移動しておくことが一般的です。

自分の引っ越しのタイミングで水光熱費をとめてしまうと、内見時に真っ暗だったり、空調の効いていない状態になってしまいます。

買い主の心証がかなり悪くなってしまうので、物件を引き渡すまでは、水光熱費はそのままにしておきましょう。

<水光熱費を安くする方法は?>

水光熱費といっても、利用するタイミングは限られていますし、決して大きな出費ではありません。

少額をケチってライフラインを止めて、長期的に内見時の印象を悪くしては本末転倒ですから。

マンションを売る際の税金と控除・節約方法(印紙税・登録免許税・所得税・住民税)

ここからは、マンションを売る際にかかる税金や控除方法をお伝えしていきます。

1、印紙税

印紙税は、お金をやり取りする契約書を作る際に、支払う必要のある税金のことです。

基本的には不動産会社が準備をし、売り主は費用を支払います。

不動産会社が準備をしていないケースは、郵便局でも購入することが可能です。

また、印紙税は売却金額によって料金が変わってきます。

国税庁のページから引用しておきますので、こちらを参考にして下さい。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

引用: No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

<印紙税を安くする方法は?>

印紙税は売買代金によって決まっているので、金額を減らすことはできません。

売買契約書の原本を買い主に、コピーを売り主にして保管する場合は、売り主側が印紙税を負担しなくてもよいケースがあります。

売り主側がコピーで保管する場合は、その旨を売買契約書に含めておく必要があります。

売り主と買い主の両方が原本で保管する場合は、売り主も買い主も印紙税を支払う必要があるので気をつけましょう。

2、登録免許税

続いては、マンションの抵当権を抹消する際にかかる「登録免許税」です。

不動産一個につき1000円と決まっているので、安くすることはできません。

土地と建物で申請をする場合は、1000円×2で2000円です。

3、譲渡取得にかかる税(所得税+住民税)

マンションの売却額から、マンションを購入した金額+費用と控除を引いた後に利益が残ると、譲渡所得にかかる税を支払う必要があります。

会社から受け取る給与と分けて計算するので、利益が出た場合は確定申告を行う必要があることも押さえておきましょう。

また、マンションの保有期間によって税率が変わります。

  • ・短期譲渡所得:5年未満で保有していた場合は、税率が約40%(所得税30%+住民税9%)
  • ・長期譲渡所得:5年超で保有していた場合は、税率が約20%(所得税15%+住民税5%)

5年未満で売却すると、倍近い税率が課せられるので注意が必要です。

正式な計算式は少し複雑なので、国税庁のHPから計算式を引用しますね。

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

譲渡価額 取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 1仲介手数料、2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、3貸家の売却に際して支払った立退料、4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参考)
課税譲渡所得金額

引用:土地や建物を売ったとき|国税庁

上記だけでは具体的にどれくらいの税金がかかるのかイメージし辛いと思うので、計算例を出してみましょう。

まず前提条件として、

  • 保有期間・・・15年
  • ・譲渡価格・・・7000万円
  • ・取得費・・・3000万円(購入した時の値段から購入時にかかった費用や減価償却を引いた後の金額)
  • ・譲渡費用・・・250万円(売却時の仲介手数料等)
  • ・特別控除額・・・3000万円(マイホームとして利用していた家を、最後に住んでいた日から3年以内に売却するケースで利用できます。)

と設定しておきましょう。

この場合の計算式は、

  • 7000万円ー(3000万円+250万円)-3000万円=750万円

となり、750万円に対して税金が課せられます。

保有期間が5年超なので長期譲渡所得の扱いとなり、

  • 750万円×20%=150万円

が最終的に支払う税金の額となるわけです。

譲渡所得にかかる税に使える「特別控除」について

上図の一番下に記載のある、「特別控除額」について補足しておきます。

ある一定の条件を満たした場合のみ、決まった金額で税金が免除される制度があります。

その中でも有名な2つの制度についてお話しておきます。

①マイホーム特例

あなたが売ろうとしているマンションを自宅として使用していた場合、3000万円までの控除を受けることができます。

譲渡所得は利益が出た場合のみの課税ですし、利益が出た場合でも3000万円以上の差益になることは稀です。

多くの場合は、マイホーム特例を使用することによって、税金を払う必要がなくなります。

②収用に伴う特例

国が公共事業のために必要な土地を強制的に取得することを土地収用と呼びます。

この土地収用によって強制的に土地や建物を売却する必要に迫られた場合は、5000万円までの控除を受けることができるのです。

自分の意志ではないケースが多いで、そこから税金を引かれたらたまったものではないですからね。

※より詳しく特例について知りたい方は、No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁を参考にしてください。

マンションを売ると戻ってくるお金(火災保険料、保証料、固定資産税、管理費・積立)

マンションを売る時は、費用ばかりかかると思っている方が多いですが、実は手元に戻ってくるお金もあります。

(正確には、もともと自分が多く支払っていたものが戻ってくる)

正確な手残りのお金を知りたい方が多いと思うので合わせて説明しておきます。

売却時に戻ってくるお金①火災保険料

マンションを購入した際に、火災保険に加入していますよね。

その火災保険料を年単位やそれ以上の長期分を一括で支払っている場合、残りの期間分の保険料を払い戻すことができます。

ただ、マンションを売却したからといって火災保険の会社が勝手に解約をしてくれるわけではありません。

自ら解約の手続きを行い、保険料を取り戻しましょう。

注意

火災保険を解約するうえで大切なのが、タイミングです。

自分の引っ越しが終わったタイミングで解約してしまうと、購入希望者が入居する前に火災が発生した場合、保証がありません。

物件を新しい買い主に引き渡したあとに解約することをおススメします。

売却時に戻ってくるお金②住宅ローンの保証料

先ほどの火災保険料と一緒で、住宅ローンを組むときに保証料を一括で払っておくケースがあります。

この場合も、マンションを売却した段階での残り期間分を返還してもらうことが可能です。

ローンを一括で返済したのち、銀行から返金が行われます。

売却時に戻ってくるお金③固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で物件を保有している人に対して課される税金です。

1年分をまとめて支払うので、あなたが5月にマンションを売却すれば、残りの期間は買い主が負担すべき費用になります。

基本的には日割りで計算をしたのち、買い主が残りの期間分を売り主に支払います。

売却時に戻ってくるお金④管理費・積立費

マンションの管理費は、前の月に先払いすることが一般的です。

そのため、売り主が住んでいない期間分も払ってしまっています。

この金額も買い主から清算してもらうことができるのです。

売却時に戻ってくるお金⑤売却時の損益通算及び繰り越し控除

先ほど、不動産を売却したときに利益がでると、譲渡所得にかかる税を支払う必要があるとお話しました。

ここで新しい家に買い替えを検討している人、かつ譲渡の際に損失が出た人の場合は、その損失を給与所得や事業所得と通算・繰り越しできる特例があります。

これを、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」いいます。

特例を受けるための主な条件は以下の通りです。

  • ・自分が3年以内に居住していた家の売却であること
  • ・売却年の1月1日時点で、所有期間が5年超の家であること
  • ・売却した年の前年の1月1日から、売却した年の翌年12月31日までに、床面積50㎡以上の家に買い替えること
  • ・買い替えた家に、購入した年の翌年12月31日までに居住する予定であること
  • ・購入した年の12月31日までに10年以上の住宅ローンを組んでいること

売却を実施した翌年に確定申告を実施すれば、給与所得や事業所得で支払っていた所得税の一部を受け取ることができます。

まとめ

この記事では、マンションを売却する際にかかってくる費用・税金、そして手元に戻ってくるお金についてお話しました。

もう一度おさらいしておきますと、

マンションを売る際にかかる主な費用と税金、戻ってくるお金

費用

仲介手数料(+広告費)

抵当権抹消登記費

リフォーム・クリーニング代金

一括繰り上げ返済手数料

引っ越し代

水光熱費

税金

印紙税

所得税

登録免許税

住民税

戻ってくるお金

火災保険料

住宅ローンの保証金

固定資産税

管理費・積立費

売却時の損益通算及び繰り越し控除

となります。

費用や税金はもちろん支払和なければいけませんが、戻ってくるお金に関しては、自ら申告しなければいけません。

出費がかさむマンション売却だからこそ、戻ってくるお金はきちんと受け取っておきましょう。

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