【必見!】新築で買ったマンションを高く売るための5つのポイント

この記事では、

売りたい人

10年前に新築でマンションを買ったけど、主人の転勤が決まってしまって引っ越す必要がでてきた。

一度売却してしばらく賃貸にしようと思うけれど、新築の時よりかなりマンションの値段は下がってしまうのかな?

そういった方の疑問に答えていきます。

一般的に、新築でマンションを購入した時よりも価格は下がります。

なぜなら、「新築」にはブランド力があるから。

日本人は誰も住んでいない家に住みたいという欲求があり、新築か中古かには大きな需要の差があるんですね。

しかし、一部の物件では新築時よりも高値で売却できたというケースもあります。

要因はたくさんあるのですが、きちんとポイントを押さえればより高くマンションを売ることはできますよ。

この記事では、

  • 少しでも売却価格を高めるためのポイント(収益を増やす)
  • 売却時にかかる費用、税金を抑えるポイント(出費を減らす)

という2つの観点を押さえながら、できるだけ高く、できるなら購入時より高く売るためのノウハウをお届けします。

1、新築で購入したマンション。「売る」「貸す」どっちがいい?

実際にマンションをどのように高く売るかという話をする前に、「マンションを貸すという選択肢を考えましたか?」という話をしておきます。

記事の冒頭にでてきた「家をうりたい人」は、転勤で引っ越す必要があるから、マンションを売却したいと言っていました。

しかし転勤の内容いかんによっては、赴任する期間が決まっている場合もあります。

将来的に新築で購入したマンションに戻りたいという気持ちがあるのなら、「貸す」という選択肢をとるのも一つです。

マンションを売ってしまうと、原則その家に戻ることはできません。(たまたま売りに出しているということがあれば別ですが。)

しかし「貸す」という選択肢を選び、かつ「定期借家契約」を借り主と結んでいた場合、一定期間で退去してもらうことも可能です。

定期借家契約

契約期間が終わると、更新をせずに契約を終了させる賃貸借契約。

遠方に引っ越すのであれば、不動産の管理会社に委託すれば問題なく貸し出すこともできます。

「売る」か「貸す」かというポイントから考えたい方は、下記の記事を参考にしてみて下さい。

関連記事→【徹底比較】マンションを売る・貸す際の判断基準を教えます。

2、新築プレミアムを理解しよう

「マンションは貸さずに売却する!」という方に向けて、話を進めていきます。

皆さんは新築プレミアムという言葉をご存知でしょうか?

日本にはいまだ根強い「新築至上主義」が残っており、不動産市場に出回っている物件の多くは新築物件です。

そのため一度でも誰かが入居したマンションは、その時点で1割値段が下がるといわれているほど。

しかしここ近年、中古物件に対する意識も変わりつつあるようです。

下記の不動産流通経営協会が調べた、「既存住宅購入に対する意識」というデータを見てみましょう。

 

引用:第22回不動産流通業に関する消費者動向調査 2017.9

データからも分かるように、2015年に比べて2017年に「新築住宅のみ」に絞って家を探していた人は約7%もダウンしています。

今後もこの傾向は強まっていくと考えられるので、中古でも十分に需要があると言えます。

 

~今月の人気記事~

570万円以上損をしてしまうことも!?

不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

3、新築で買った時より高く売れた人の割合

新築プレミアムの下落をもろともせず、新築時よりも高く売却できるケースもあります。

もちろん築年数がかなり経過している物件は難しいですし、エリアによっては築浅でも高値売却は難しいです。

下記の不動産流通経営協会が調査した「買い替えによる売却差額の発生状況」のデータを見てみましょう。

引用:第22回不動産流通業に関する消費者動向調査 2017.9

2013年の時点で東京オリンピックの開催が決定しましたが、そのころから徐々に売却益を得ているひとの割合が増えていますよね?

もちろん売却をしてマイナスになるのが過半数を占めますが、30%超の人たちが売却益を得ているというかなり売り主にとって有利な状況です。

東京オリンピックに向けては確実に上昇している市場であるため、今はまさに売り時であると言えます。

4、そもそもあなたのマンション売れますか?

より具体的な売却について話していく前に、「あなたのマンションは本当に売却できますか?」という話をしておきます。

マンションを売却する際は、ローンを一括返済して銀行が設定している「抵当権」を外す必要があるのをご存知でしょうか?

  • 既にローンを完済している
  • ・ローンの残債<マンションの売却額(+自己資金、別ローンの借り入れなど)

上記のいずれかでない限り、そもそもマンションを売却できないということを覚えておいてください。

とはいえ、マンションを売却が成立して初めて売却価格がわかるので、完璧な予測は立てられません。

まず、あなたのマンションがいくらくらいで売れそうか?という見積もりを出してみましょう。

一括無料査定サイトで複数の会社から見積もりを取ろう

とはいえ、一つの不動産会社だけに見積もりをもらっても信ぴょう性が低いです。

複数社に見積もりを依頼して、その平均値をとることで、あなたのマンション価格の相場が見えてきます。

そこで昨今主流になっているのが、「一括無料査定サイト」を使って見積もりを取る方法。

大手の会社もこぞってサイトを運営しており、無料で複数の会社から見積もりを取得できます。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

見積りを取った後に、一括返済ができるか考えてみよう

実際に複数の不動産会社に見積もりを出した後は、本当にローンを一括返済できるのか試算しましょう。

例えば例を出すと、

・ローンの残債は2500万円

・一括査定の相場は2300万円

ということが分かった場合、果たして足りない200万円をどう工面するのかが大切です。

自己資金や、株などの資産を崩して払える場合は問題ありません。

親族や知人からお金を工面できるならそれもいいでしょう。

新しいマンションを購入予定なら、「買い替えローン」を組んで、新しいローンに200万円を上乗せすることもできます。

いずれの目途もたたないのであれば、任意売却という手段をとることも選択肢に入れておきましょう。

そのまま保有しながら、ローン残債を少しずつ減らしていき、「マンションの売却金額>ローンの残債」になるタイミングで改めて売却をするのも一つですよ。

関連記事→住宅ローンが残っていてもマンションを売る方法教えます!

5、新築でかったマンションをできるだけ高く売る方法

買った時よりもマンションを高く売ることはかなり難しいです。

エリアやマンションの間取り、築年数などさまざまな条件が良くない限り、原則売却価格は下がります。

しかし、少しでも高い値段で売るために工夫できることもあるんです。

ここではできるだけマンションを高く売るための3つのポイントをお伝えします。

1、信頼できる不動産会社・担当者を見つける

マンション売却で最も大切なのは、パートナーとなる「不動産会社」を選ぶ工程です。

ここを間違えてしまうと、数百万円売値に差が出ることがあります。

不動産会社のネットワークや、カルチャー、実績やエリアへの精通度、担当者の人柄、経験などの違いがそのまま売値に直結するからです。

そこで活用してほしいのが、先ほどもお伝えした一括無料査定サイト

ただ見積もりをとるために利用するのではなく、複数の会社を比較・検討するために利用してください。

盲目的に一社に絞って依頼をしてしまうと、本来数百万円高く売れたかもしれないチャンスをみすみすどぶに捨てることになるのですから。

2、マンションの売り時をきちんと理解する

信頼できる不動産会社を選ぶことと同じくらい大切なポイントが、「いつ売るか」を見極めることです。

ここでは「今が売り時かどうか」を考える3つの判断基準をお伝えします。

ちょっとした売却のタイミングの違いで、売却価格が大きく変わったり、税金の額が違うということもありますよ!

1、保有してから5年未満か超か

新築でマンションを購入してから5年未満なのか5年超なのかで、「譲渡所得税」と呼ばれる税金の税率が大きく変わります。

5年未満の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」と呼ばれ、税率は2倍ほどの差があるのです。

短期譲渡所得:税率が約40%(所得税30%+住民税9%)
長期譲渡所得:税率が約20%(所得税15%+住民税5%)

ですので、原則5年超のタイミングでの売却をおススメします。

しかし、5年未満であっても急ぎ売却しなければならない理由があれば、この限りではありません。

2、マンション市場の動向はどうか

先ほどから何度かデータを紹介してきましたが、やはりマンション市場全体の動向チェックは欠かせません。

オリンピックが決定してからというもの、市場全体は上向きで不動産価格は上昇しています。

しかし、この上昇傾向が東京オリンピック前に終わるのか、オリンピックが終わっても続くのか等は普段からの情報収集をしておかなければわかりません。

多くの投資家は東京オリンピック前にいったん落ち着くだろうという考えをもっていますので、2018年はまさに売り時といえます。

売りたい人

え、でも東京オリンピックまで価格が上昇するなら、ぎりぎりまで待ってから売った方がいいんじゃない?

と思う方もいるかもしれません。

しかし、投資の格言に

「頭と尻尾はくれてやれ」

という言葉があります。

どこが不動産価格の天井なのかを知ることは誰にもできないので、ぎりぎりまで欲をかく人は多くの場合失敗します。

まだ上がるかもしれないけれど、少なくとも上昇している今の状況で売っておくことが、懸命ですよ!

3、消費増税前か後か

もう一つ直近に迫っている大きなポイントが「消費税増税」です。

来年2019年10月に、消費税は8%から10%に引き上げられます。

マンションを売却する側としては、消費増税の影響は小さいと言えます。

具体的には「仲介手数料」にかかってくる消費税が高くなるのですが、その範囲はほとんどのケースで数万円程度です。

では特に意識しなくてはいいかというとそうではありません。

それは、買い手の視点に立てばわかります。

マンションを購入しようとすると、建物部分の金額に消費税がかかります。

数千万円の取引になるため、たった2%の違いが数十万円の違いになってしまうのです。

このことからも、消費増税前にマンションを買っておきたいという需要は一定数発生します。

マンションの売却価格は「需要」と「供給」の関係で決まるため、できるだけ需要が高める「消費増税前」に売ってしまうことが望ましいでしょう。

3、3つの媒介契約を理解する

信頼できる不動産会社を1社、もしくは複数社に絞り込んだあと、それらの会社と媒介契約を結びます。

媒介契約は、不動産会社に売却を正式に依頼する際に結ぶ契約のことです。

媒介契約は下記の3種類があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概にこれが正解ということは言えません。

一括無料査定サイトで複数の信頼できる会社を見つけたのであれば一般媒介、一社に絞り込めたのであれば専任媒介、専属専任媒介を選ぶといいでしょう。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。

6、削減できる経費・税金について

マンションそのものをできるだけ高く売ることはもちろん、売却に伴って出ていく費用・税金を減らすことも忘れてはいけません。

既にルールが決まっていて下げられない出費もありますが、方法次第で数万円、数十万円節約することができるんです。

大きく節約できる費用・税金は以下の2つ。

  1. 譲渡所得税
  2. 抵当権抹消登記

それぞれ詳しく説明しておきますと、

1、譲渡所得税

譲渡所得税は、

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)= 課税譲渡所得

で表されます。

要はマンションを買った時の金額より、高く売れた場合は税金がかかりますということです。

先ほども少しお話した通り、マンションを所有してから5年未満であれば約40%、5年超であれば20%まで税率を削減できます。

さらにマンションを自宅として使用してい場合には、売却益の3000万円までは課税しないマイホーム特約があるんです。

これらを知っていれば、ほとんどのケースで譲渡所得税を支払う必要はありません。

2、抵当権抹消登記

マンションを売却する際に、ローンを一括返済しなければいけないのは先ほど話した通りです。

ローンを一括返済した後に、マンションに設定されている抵当権を外す手続きが必要になります。

抵当権

銀行がローンを貸し出した相手の物件に設定する担保のこと。

ローンの支払いが滞った場合などは、マンションを競売にかけて債権を回収することができる。

この抵当権を外す方法は、大きく2つ。

  1. 司法書士に依頼をする
  2. 自分で法務局に行って手続きをする

です。

司法書士に依頼をすると、数万円の手数料を支払う必要があります。

しかし、自分で手続きを行うことで、「登録免許税」と呼ばれる不動産1つにつき1000円だけの負担で済みます。

何かと物入りなタイミングですから、自分でや手続きしてしまうのも一つの手ですよ。

関連記事→費用・税金を知りたい!マンションを売る時の支出は?

まとめ

今回の記事では、新築で購入したマンションをできるだけ高値で売却し、減らせる経費を減らすための方法をお伝えしました。

マンションの価格はいろいろな要素が絡み合って決まることが分かっていただけたと思います。

最後に一つだけお伝えしておきたいのが、「マンション売却についてしっかりと勉強した上で判断を下す」ということです。

たった一つの知識がない、知らないという理由で数十万円損をしてしまうことが多々あります。

今すぐ売却しなければいけない!という人を除いて、まずは勉強に時間をかけてみてください。

勉強していくうちに、不動産会社を見極める目であったり、業者の口車に乗らないといった目がやしなわれますから。

あなたのマンション売却の成功を祈っています。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です