マンションの査定額を上げるためにすべき5つのこと

この記事では、

売りたい人

マンションを売却することになったけれど、まずは不動産会社に査定の依頼から始めるといいみたい。

ちょっとでも高く評価してもらえるために、何かできることはあるかな?

そういった方の疑問に答えていきます。

マンションの査定価格を上げるときには、2つのポイントを押さえなればいけません。

一つ目は、マンションの評価が上がるための準備や施策。

もう一つは、マンションの評価を下げないために行う施策です。

また、もう一点前提としてあるのが、「査定価格=売却価格」ではないということ。

どれほど査定時の成果が高かったとしても、その値段で買ってくれる人がいなければ絵にかいた餅です。

査定価格を上げることがゴールではなく、最終的な売却価格のUPがゴールであることを忘れないでくださいね。

今回の記事では、

・・マンションの査定額を上げるためにできること
・・マンションの査定額を下げないためにすべきこと
・・売却価格をあげるためにすべきこと

の3つのポイントを中心にお話を進めていきます。

これから不動産売却を始める予定の方はぜひしっかり読み込んでくださいね!

1、マンションの査定額を上げるためにすべき5つのこと

まず、マンションの査定額を上げるためにできる5つの準備についてお話します。

5つの準備とは以下の通り。

  1. 物件のアピールポイントを用意しておくこと
  2. 物件の修繕履歴を用意しておくこと
  3. 耐震診断の適合署名所
  4. 水回りを徹底的にきれいにすること
  5. 複数の査定会社に依頼をすること

それぞれ順番に説明していきますね。

1、物件のアピールポイントを用意しておくこと

あなた自身が住んでいる間に感じる、物件のアピールポイントを書き出しておきましょう。

査定を行う担当者は、あなたのマンションのエリアに詳しいわけではありません。

物件の中身は査定できても、立地面や細かいメリットまでは伝わらないので、査定時に教えてあげてください。

  • ・日当たり
  • ・周辺の施設
  • ・交通面のアクセス

など、購入者の購買意欲を高めるポイントが多いほど、査定額にも反映されます。

2、物件の修繕履歴を用意しておくこと

あなたのマンションがこれまでにどういった修繕を行ってきたのか、過去の履歴をまとめておくといいです。

これまでどういった箇所に問題があり、そしていつ頃修理を行ったのか。

これまでしっかりとメンテナンスを行ってきた証拠を見せることが、買主にとっての安心材料となり、査定額の向上にもつながるのです。

特に、買主が業者になる場合は重要なポイントですから、しっかり押さえておきましょう。

3、耐震診断の適合証明書

「耐震診断の適合証明書」は、建築士が建物が耐震基準を満たしていることを証明した書類です。

マンションが現行の耐震基準を満たしているかどうかは、買い手にとって重要なポイント。

特に1981年以前に建築された物件は、「旧耐震基準」をもとに作られているため、大きな地震が来た際に倒壊するリスクをはらんでいます。

またマンションの場合、築年数25年を超えている物件には住宅ローン減税が適応されません。

しかし、「耐震診断の適合証明書」があることによって、25年を超えた物件であっても住宅ローン減税が適応されるのです。

住宅ローン減税を使えるかどうかは、買い主にとって重要なポイント。

購入者のポイントが上がる=査定額のUPにつながります。

4、水回りを徹底的にきれいにすること

査定の担当者は水回りを必ずチェックします。

理由は、買主が一番気にするポイントだからです。

あなたも中古マンションを購入することを想像してもらえばわかる通り、誰かがずっと使っていたトイレやお風呂、キッチンを使うのは、気持ちのいいものではないですよね?

まるごと設備を交換しなければいけない状況であれば、確実に査定に響きます。

わざわざ業者を呼んでキレイにする必要はありませんが、あなたができる範囲内で必ず掃除をしておきましょう。

5、複数の不動産会社に査定を依頼すること

不動産会社によって、同じマンションでも査定額が違うって知っていましたか?

それぞれ不動産会社には強みや得意分野がありますし、抱えている顧客の数も違います。

また査定金額をジャッジするための基準も異なるため、違う査定額になるのです。

相場から離れすぎた価格にすると逆効果ですが、一定の範囲内であれば高値で査定をしてくれた会社に頼むことをおすすめします。

なぜなら、マンションは売り出してから値下げは簡単にできるものの、値上げは基本できないからです。

つまり、低い査定額の会社にあたってしまったら、高く売れるかもしれない可能性をみすみす潰しているということですので。

MEMO

不動産の一括査定サイトを知っていますか?

ネットで物件情報を一度入力するだけで、複数の会社に同時に査定の依頼をかけることができるサービスです。

一つ一つ店舗を回ったり、依頼する会社の数だけ情報を登録するのは面倒ですよね?

一括査定サイトは3分もあれば依頼が完了するので、売却を検討している人はぜひ使ってみてください。

違いは何?人気のマンション一括査定サイト5社を比較・検討!

 

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2、マンションの査定額が下がる3つの要因

実は、マンションは査定額を上げることよりも、下がることの方が問題になります。

なぜなら、査定額を上げるのは難しいが、査定額がは簡単に下がるからです。

査定額がマイナスになるポイントは大きく3つあります。

  1. 告知義務にあたる事項がある
  2. 水回りが汚い
  3. 床、壁の損傷が激しい

それぞれ、説明していきますね。

1、告知義務にあたる事項がある

告知義務とは、買い主の購買行動に影響を与える事項は、事前に伝える必要があるということ。

例えば、

  1. 近くに暴力団の事務所がある
  2. 近くに廃棄物処理場がある
  3. 部屋の室内で死亡事故や自殺があった

など、部屋やその周辺施設にネガティブな情報があった場合が、告知義務に値する情報です。

査定時で分かりやすいマイナスポイントとなるのは、

  • ・シロアリの被害
  • ・雨漏り

などが挙げられます。

これらの事実があった場合は、必ず不動産会社に話をしてください。

査定額は下がってしまいますが、黙ってそのまま契約を進めることで、後に契約を解除することになったり、損害賠償を求められるケースもあります。

不動産会社に伝えたうえで、

その情報は告知義務に当たらないので、買主に伝える必要はありませんよ!

関連記事→「告知義務」を知らずにマンションを売ると痛い目に遭いますよ

不動産屋さん

という返答があれば、伝えなくてもOKです。

もし修繕をして直すことができる項目であれば、査定前に直しておきましょう。

2、水回りが汚い

先ほどは査定額を上げる項目にも登場した水回りですが、前述のとおり査定額を下げる方向にも影響します。

明らかにカビだらけのお風呂場。

油汚れや錆だらけのキッチン。

いつ掃除したかわからないようなトイレ。

状態が悪い場合は、修繕の形で新しいものと変えてしまってもいいでしょう。

それくらい、水回りのきれいさは購買意欲に影響を与えます。

あなた自身ではどうにもならない場合、交換か修繕を考えてみてください。

3、床、壁の損傷が激しい

床や壁の傷やシミ。

経年劣化は仕方ないとしても、何かの拍子で付けてしまった傷や目立って印象が悪くなるものは修繕しておきましょう。

もし、たいして目立つものでなければ、そのまま査定依頼をしてもかまいません。

査定の担当者に確認をして、購入に影響を与えるといわれれば修繕すれば問題ないです。

逆に修繕にお金をかけすぎても、かかった費用分査定額・購入額が上がる保証はありません。

3、売却価格を上げるためにできること

ここまで、査定額を上げるためにできることについて、お話してきました。

しかし、マンション売却を成功させるためには、「売却額」を上げなければ意味がありません。

査定額を上げることも、間接的には売却額を上げることにつながりますが、一つの要素でしかないんです。

ここからは、最終的な売却額を上げるためにすべき3つのポイントについて、お話しましょう。

1、マンション市況&競合を見極める

今現在の状況を見て、マンションが高く売れる状況か否かを判断しなくてはいけません。

現在首都圏の不動産価格は、東京オリンピックの影響もあって高止まりしています。

また、来年10月に控える消費増税の影響もあって、間もなくかけこみ需要が発生するでしょう。

明確な根拠を持って売り時がどうかを判断し、その期を逃さないことが重要です。

また、市況と合わせてあなたのマンションに似た競合物件の存在も注意してください。

あなたが3000万円でマンションを売りたいと考えても、同じマンションで同じ間取りの部屋が2800万円で売られていれば、あなたのマンションは売れません。

競合物件が売りに出ていないタイミングを狙っていくのも大切なポイントです。

関連記事→消費税が10%に!マンションの売り時・買い時は増税前or後?

2、信頼できる不動産会社に売却を依頼する

マンションの売却活動の大半を行うのは、あなたではなく不動産業者です。

人生で一番取引を任せる仕事にも関わらず、命運を握る不動産会社選びに時間を割かないと意味がありません。

売却の依頼をするときは、必ず複数の担当者を比較・検討すること。

その上で、より経験や実績・人柄がすぐれている担当者・会社に売却を依頼しましょう。

信頼できる担当者・会社に依頼をすることによって、よりスムーズなやり取りや取引が可能になります。

その結果、早く・高く売却できる可能性が高まるのです。

<関連記事>

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3、内覧時にマンションを魅力的に見せる

実際に不動産を購入したい希望者が出てきたら、必ず内覧であなたの物件を確認します。

その際にどれだけマンションを魅力的に思ってくれるのか。

将来自分がそこに住む姿を想像して、わくわくできるか。

内覧の見せ方次第で、より高く早く購入者が出てくるのかどうかが決まるのです。

内覧時に気を付けるポイントはたくさんありますが、大きく3つに分けてお話しておきます。

1、空き家にして部屋をキレイかつ広く見せる

内覧で一番理想の状態は、「先に引っ越しを済ませた空き家の状態」です。

モノがないので広く見せることができますし、清潔感の点でも印象が良い。

唯一欠点を上げるとすれば、その部屋で生活している実感が沸きづらくなる場合があること。

その時はホームステージングを活用することで、新築のモデルルームのような内装にすることもできますよ!

MEMO

ホームステージング・・・プロのインテリアデザイナーが、家具やインテリア、雑貨に観葉植物などを設置することで、モデルルームのような内装に仕上げるサービス。

引用: 株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

ホームステージングを行うことで、売却期間が3分の1になり、売却価格が23万円高くなるという結果も出ています。

興味のある方や、早期売却を実現したい人はぜひ活用してみてください。

関連記事→マンションが40日で売れる?魅力を引き出すホームステージングとは?

2、内覧当日に一工夫をする

内覧直前にも、少しの気遣いで印象がよくなる工夫があります。

それは、換気と明るさです。

別の人間が住んでいた部屋は、独特な臭いや空気感があるもの。

内覧の開始前、窓を開けてできるだけ換気しておくと、新鮮で気持ちのいい空間に代わります。

また、内覧前には部屋の電気をすべて付けておくことで、部屋全体が明るくなり、印象が良くなるのです。

ちょっとした工夫で購入するか否かが決まることもあります。

3、内覧後の感想を拾う

購入希望者は内覧をしたからといって、マンションを購入しなければいけないことはありません。

内覧はたくさん来るけど、結局成約に至らない人は多いです。

ここで重要なのは、

「なぜ内覧者は購入を踏みとどまったのか」です。

内覧を対応している不動産業者から、自分のマンションのフィードバックを必ず教えてもらってください。

悪かったポイントや直せるポイントを良くしながら内覧を続けることで、必ず理想の買い主に出会えますよ!

関連記事→【知らないと損!】マンションを売る時に必要な内覧の5つの心構え

まとめ

今回の記事では、「マンションの査定額を上げるためにすべきこと、下げないためにすべきこと」についてお話してきました。

それぞれポイントを振り返っておきます。

マンションの査定額を上げるためにすべき5つのこと

  • ・物件のアピールポイントを用意しておく
  • ・修繕履歴を残しておく
  • ・耐震診断を受けて適合証明書を取得する
  • ・水回りを徹底的にきれいにする
  • ・複数の不動産会社に査定依頼をする

マンションの査定額が下がる3つの要因

  • ・告知義務に当たる事項がある
  • ・水回りが汚い
  • ・壁・床の損傷が激しい

マンションの査定額を上げたい場合は、すべて買主の視点に立てばわかります。

自分が買い主だったら、どういったマンションを買いたいか、または買いたくないか。

買い主目線で改善できるポイントは改善していくことで、高値売却が可能になりますよ!

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