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売りたい人
そろそろ子どもも大きくなってきたから、今住んでいるマンションを売ろうと思っている。
ネットでいろいろ調べていると、不動産業者って信頼できない会社も多いみたい。
ちゃんと信頼できる不動産業者を見つけるためには何をすればいいんだろう？
といった人向けに、信頼できる不動産業者を見極めるポイントを解説していきます。
今回の記事で説明するのは主に3点。
- 信頼のおける不動産業者と出会う方法
- 信頼のおける担当者を見抜く方法
- 悪徳業者の共通点
どういった不動産業者に売却を頼むのかによって、売却価格には数百万円違いが生まれることもあります。
人生で一番大きな金額が動きますから、しっかりとこの記事を読みこんで、信頼できる不動産業者と出会ってくださいね！
もくじ
信用できる不動産業者を選ぶ時の6つのポイント
信頼できる不動産業者を選ぶ上で、押さえてほしい6つのポイントを説明していきます。
6つのポイントは以下の通り。
- 不動産業者の得意分野を見極める
- 不動産売買の実績を調べる
- 過去に行政処分がなかったか
- 業界団体に加入しているか
- 宅建免許の更新番号のチェック
- 複数の不動産業者を比較する
それではさっそく順番に確認していきます。
1、不動産業者の得意分野を見極める
不動産業者によっては得意な分野・苦手な分野が異なります。
例を挙げると、
- ・賃貸の仲介が得意
- ・売買の仲介が得意
- ・新築の販売が得意
- ・開発が得意
- ・大家業が専門
- ・商業不動産の仲介が得意
- ・倉庫物件の仲介が得意
などがあります。
マンションの売却を頼みたいのに、賃貸がメインの会社では経験や実績が心もとないですよね？
そこで、実際にその不動産業者の強みを知る方法を3つ紹介しておきます。
- 配布しているチラシを確認する
- 店頭に掲示してある物件情あｋ報を見る
- 会社の公式ホームページをチェックする
どの媒体をチェックする場合でも、「何を全面に押し出しているか」をチェックしてください。
掲載されている物件が中古物件の賃貸ばかりだったり、新築マンションの売買ばかりだったりと強みが前面にでているはずです。
会社によってはどの分野に特化しているか明示している会社もあるので、併せて確認しましょう。
2、不動産売買の実績を調べる
さきほどの得意不得意と少し重複しますが、その会社の不動産の売買実績を調べるとよいでしょう。
不動産売買を成約実績が多ければ多いほど、その不動産会社には売却のノウハウやデータが蓄積されています。
もちろん会社の規模が大きい会社ほど件数は多いわけですが、売却実績が豊富であるに越したことはありません。
調べ方としては会社の公式HPを調べるのが一番です。
売買実績を掲載していない場合もあるので、2017年度の売買実績TOP20の会社をまとめた記事も参考にしてみてください。
3、過去に行政処分がなかったか
不動産業者は過去に問題があった情報などの履歴を公開することが義務付けられています。
宅建免許を交付した行政機関に尋ねることで、誰でも無料で情報を閲覧することができるのですよ。
行政機関 調べることが可能な業者 国土交通省
地方整備局等
- 各地方整備局等の管轄区域に本店が所在する
国土交通大臣免許の業者都道府県庁
- 各都道府県知事免許の業者
- 各都道府県に本店が所在する国土交通大臣免許の業者
行政まで直接出向くことが面倒な人は、「国土交通省」が提供している「ネガティブ情報等検索システム」を利用してみてください。
直近5年間のデータのみではありますが、
- ・免許取消
- ・業務停止
- ・指示
- ・行政指導
の処分を受けたことのある業者の情報を確認することができます。
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4、業界団体に加入しているか
依頼する予定の不動産業者が業界団体に加入しているかどうかを確認しましょう。
業界団体に加盟する際は資格審査も行われますし、加盟している会社に対して研修会を催したりしています。
不動産業者公式HPの会社概要を見れば、「所属団体名」の名目で業界団体が記載されていますので。
不動産業界の主な４つの団体も紹介しておきますので、参考にしてみてください。
- ・全国宅地建物取引業協会連合会
- ・不動産流通経営協会
- ・全日本不動産協会
- ・全国住宅産業協会
5、宅建免許の更新番号のチェック
不動産業者の宅建免許の更新番号をチェックしましょう。
（宅建免許を取得していない業者と取引してはいけません。）
不動産業者HPの会社概要のところに、免許番号の項目があるので確認してみてください。
例）東京都知事（10）第〇〇〇〇号
上記例の「10」が免許更新を行った回数を示しています。
現在は5年に1回の更新頻度ですが、1996年4比較できる
月の宅建業法の改正前は3年に1度の更新頻度でした。
それらの数字を逆算すれば、長期間不動産業を営んできた実績があるのかどうか知ることができます。
6、複数の不動産業者を比較した上で選ぶ
不動産売買は、どの業者に頼むかによって数百万円結果が変わるということはざらにあります。
1社だけに依頼をした場合は、その不動産会社が信頼できる会社かどうか比較する術がありません。
時間や手間がかかったとしても、必ず複数の不動産業者を比較した上で最終の判断を下すようにしましょう。
不動産一括査定サイトを活用すれば、簡単に比較できる
とはいえ、不動産業者を一軒一軒回っていくのは大変ですし、ネットで一社毎に調べるのも大変です。
そこでおすすめしたいのが、「不動産一括査定サイト」を利用すること。
ネットであなたの物件情報を入力すれば、1度に複数の会社に査定を依頼することができるのですよ。
筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」
不動産一括査定サイトは、筆者が知る限り40種類以上あります。
すべてのサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。
筆者がHOME4Uをおすすめする理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
フリーダイヤルでの相談窓口も設置されていて、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。
提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。
実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
売りたい人
HOME4U以外の査定サイトも気になる。
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
どの会社を選ぶか以上に大切なのは、あなたを担当する担当者の実力や人柄です。
Aという大手不動産にも、仕事の出来が悪い社員はいますし、Bという地元の小さな不動産業者にだって、すこぶる優秀な社員はいます。
どれだけ会社選びに時間を費やしても、残念な担当者がついてしまっては元も子もありません。
一定のラインまで会社を絞った後は、実際に担当者と顔合わせしてみましょう。
最初にあった時の印象はもちろん大切ですが、
1、メールや電話連絡へのレスポンスが早いか
2、質問に対してすぐに答えられるか（&気持ちよく解答しているか）
3、一方的に話すのではなく、しっかりこちらの話に耳を傾けているか
の3つのポイントは最低限押さえておきたいところです。
より詳しく知りたい人は、下記の記事も併せて読んでみてください。
信用できない不動産業者を見抜く5つのポイント
これまで、信頼に値する不動産業者の選び方を話してきました。
同じくらい大切なポイントが「信用できない業者を見抜く目を持つこと」です。
今回は、
- 査定額が相場よりも明らかに高い
- 説明事項を省略する
- 発言の根拠がない
- 専任契約の報告頻度義務を守っていない
- 囲い込みを行っている
の5つに分けて詳しく説明していきます。
1、査定額が相場よりも明らに高い
不動産会社に査定を依頼する際に、相場価格より明らかに高い金額を提示してくる会社には気を付けてください。
売り手が高く売りたいという心理を逆手にとって、高額な査定額を提示し契約を結ぼうと考えている可能性があります。
査定額が高いこと＝高く売れるわけではないので、査定額だけを理由に売却依頼先を決めることの無いよう気を付けましょう。
2、説明事項を省く、曖昧にする
契約書や一つ一つの手続きを説明する際、丁寧に説明をしているかしっかり確認しておきましょう。
こちらに知識がないのを良いことに、会社の不利益になるようなことをわざと説明しない業者も存在します。
もしわからないことがあったら、曖昧にせず必ず質問をしてみてください。
言い淀んだり、説明を拒むようなことがあればその会社は信用できないと判断して構いません。
3、発言や意見に根拠がない
「あなたの物件は今が売りです！」
「このままでは売れないので、もう少し値段を下げましょう。」
担当者から上記のような提案をされた場合は、必ず理由を尋ねてみてください。
しっかりと根拠の伴った回答ができる営業マンは信頼できます。
言い淀んだり明確な根拠がない場合は、単に早く売却させたいための方便である可能性があるので。
彼らにとっては、少しくらい値段を下げてでも、早く売却できた方がメリットが大きいですから。
4、約束事やルールを守らない
不動産業者に物件の売買依頼をする際、3種類の媒介契約（専属選任、専任、一般）を結びます。
そのうち「専属選任媒介」、「専任媒介」で契約を結んだ場合は、売買の状況を定期的に報告することが義務付けられているんです。
しかし、義務付けされているにもかかわらず、報告を守らない業者が存在するのも事実。
小さい決め事や約束事を守れない不動産業者も信頼に値しないといえます。
※媒介契約について詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。
関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。
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5、物件の囲い込みを行っている
不動産業者の中には、「囲い込み」と呼ばれる違法行為を働く人達もいます。
専属選任・専任契約を結んだ場合、不動産業者はレインズと呼ばれる不動産情報サイトへ物件を掲載する義務があるのです。
関連記事→マンションを売る人必見！あなたは「レインズ」を理解できてますか？
レインズに掲載されることで、より多くの購入希望者とつながることができ、早期の売却につながります。
しかし、この義務を守らずに自社で物件の情報を隠したり、「商談中」と偽って他の不動産業者からの問い合わせを断ることがあるのです。
不動産業者が囲い込みを行う理由は、「自社で見つけた売り手と買い手をマッチングさせることで双方から手数料をもらうため」。
レインズに情報を掲載してしまうと、他の不動産業者から買い手を紹介される確率が高まり、片方からしか手数料が入らなくなってしまうからです。
売り手からすると、より多くの購入希望者と出会えるはずだったチャンスを逃すことになります。
囲い込みを行う業者は、明らかに信頼できない会社といえるでしょう。
※囲い込みを防ぐ方法については、下記の記事で詳しく説明していますので、参考にしてください。
関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って？
信頼できない不動産業者と契約を結んでしまった場合の対処法
今段階で契約してしまった会社が信用できない場合や、契約してから信頼性に欠ける業者に出会った場合はどうすればいいのでしょうか？
基本的には2つの方法で対処することができます。
それぞれ説明していきましょう。
1、契約期間が終了する前に、契約を解除する
不動産会社と結ぶ媒介契約は、一般的に3か月という期限があります。（一般媒介は期限なし）
依頼をしてからあまりにも問題があるような業者であれば、契約期間前に解約を申し出るのも1つの手です。
ただし、契約時の内容によっては、解約した場合にそれまでかかった人件費や広告費を請求されるケースがあります。
事前に契約書を確認した上で、解約を申し出るようにしましょう。
2、契約期間が終了したタイミングで、契約を解除する
一番理想的なのは、媒介契約が終了したタイミングで解約を申し出ることです。
そのタイミングであれば費用を請求されることもないので。
そのあと新しい業者と専任媒介を結ぶか、複数の会社と一般媒介を結ぶといいでしょう。
不動産業者選びで絶対にやってはいけない3つのこと
不動産業者選びの際にやってはいけないことをお伝えしておきます。
具体的なポイントは以下の3つ。
- 1、馴染みのある1社にだけ売却を依頼する
- 2、大手にしか売却を依頼するつもりがない
- 3、査定額の高い会社に売却を依頼する
それぞれ説明します。
1、馴染みのある1社にだけ売却を依頼する
「家の近くにある不動産屋だから。」
「友達が働いている不動産屋だから。」
上記のように深く考えることなしに不動産会社を絞ることは危険です。
本来なら3000万円で売れるような物件でも、「ま～売れるとしたら2500万円ほどでしょうか」と言われれば、その価格だけが基準になります。
他の会社の査定額があれば比較・検討できますが、1社の言うことだけを鵜呑みにしていると、不動産業者の言いなりになるリスクがあるので注意です。
2、大手にしか売却を依頼するつもりがない
CMや新聞広告で目にする大手の不動産会社は、確かに印象はいいですよね。
実際に売却件数も多いですから、それだけのノウハウがあるともいえます。
しかし、地域密着型の物件にも、大手にはない独自のノウハウやコネクションを持っているケースがあるのです。
盲目的に大手だけを見るのではなく、地域密着型もバランスよく依頼をするのも一つです。
3、査定額の高い会社に売却を依頼する
さきほど紹介した不動産一括査定を利用した場合、会社によって査定額が大きく異なります。
高く査定してくれる会社＝その物件の価値を高く評価してくれた会社なわけですが、高ければ高いほどいいというものでもありません。
たとえば上記のような価格帯の物件に対して、「4000万円で売れます！」という7社目がいたとすると、その会社は危険です。
6社の相場が3000万円あたりにもかかわらず、1000万円ほど高い4000万円は、査定額の信ぴょう性に乏しいといえます。
あまりに相場と離れた査定額の提示は、ただあなたから契約を取りたいが故の悪徳不動産業者かもなので、十分気をつけてください。
不動産業者に嫌われる売り主の3つの特徴
これまで、「信頼できる不動産業者を選ぶ方法」「信頼できない不動産業者を見抜く方法」についてお話ししてきました。
しかし、信頼できる不動産を選ぶことができても、スムーズな売買に至らないケースがあります。
それは売り手側の態度に問題がある場合です。
担当者からすれば、同じ売り主であっても、
「頑張って早く買い手を見つけてあげたい！」
と思うこともあれば、
「この人の物件は後回しでいいや。」
と感じることもあります。
担当者に気持ちよく動いてもらうためにも、あなた自身の態度にも十分気をつけましょう。
ここでは、不動産の担当者に嫌われてしまうお客の特徴を3つ種類挙げるので、反面教師として生かしてみてください。
1、無理難題を押し付けてくる
物件の相場から明らかに乖離した売却希望額を出して、
「この値段でないと絶対に売らない。」
などという売り主は嫌われます。
もちろん、最終的に物件の売値を決めるのは売り主です。
しかし、相場と乖離した値段を提示しているにも関わらず、
「なぜまったく買い手が現れないんだ！お前らの営業力がないからじゃないからじゃないのか」
と言い出したら、担当者はどう思うでしょう。
とてもではないですが、この人のために一生懸命買い手を探そうという考えにはなりません。
基本的に、売り出し価格を上げることと、売却までの期間を縮めることはトレードオフの関係にあります。
売り出し価格を上げておいて、売却までの期間も早めろというのは、矛盾しているわけです。
2、約束を守らない
「店舗に伺います」「査定に来てください」「契約します」
売却までには、不動産業者との細かいやり取りが頻繁に発生します。
お金を払うお客だからといった態度で約束を守らないと、不動産業者から間違いなく嫌われるでしょう。
当然担当者の予定や計画が狂ってしまいますし、依頼した会社に迷惑をかけることにつながります。
嫌われるだけならまだしも、場合によっては違約金の支払いを求められるケースもあるので、注意が必要です。
・守れない約束はしない。
・もし万が一守れない事情がある場合は、事前に一言連絡を入れる
等の当たり前のマナーを守りましょう。
3、高圧的な態度をとる
「こっちは金を払う客なんだから、いわれたことはちゃんとやれ！」
上記のような高圧的な姿勢で担当者のことをぞんざいに扱う人も嫌われます。
もちろんお客と担当者という関係ではありますが、不動産の場合は少し特殊です。
なぜなら、不動産業者は物件が成約するまで1円も収益を得られないから。
どれだけ営業努力をしても、広報活動をしても他の業者に売却を先取りされれば、すべて水の泡です。
料金の先払いではない不動産の売買だからこそ、担当者ともきちんと対応をするよう心がけましょう。
信用できる不動産業者を選択する際のQ&A
大手と地元はどっちがいい？
不動産選びの際に最も多くの人が悩むのがこのポイント。
結論からいうと「場合によって使い分けるのがいい。」でしょう。
大手の不動産業者と地域密着型の不動産業者では全くタイプがことなるので、下記の強み・弱みを参考にしてください。
大手の不動産業者
＜強み＞
- ・多くの取引事例を持っているので、広い視野でアドバイスをしてくれる
- ・資金面やサポート体制に安心感がある
- ・社員間のサービスに大きな差がない
＜弱み＞
- ・マニュアル対応で、融通が利かない。
- ・社員の転勤が多く、担当者が変わってしまうことがある。
地域密着型の不動産業者
＜強み＞
- ・特定のエリアに精通している
- ・担当者が変わる可能性が少ない
＜弱み＞
- ・個人間の差が大きい
- ・取引の絶対量が少ない
より詳しく知りたい方は、下記の関連記事をみてください。
関連記事→不動産会社を選ぶときは、「地元」と「大手」どっちを選ぶべき？
仲介手数料無料、半額の不動産業者はどうなの？
仲介手数料無料を謳う会社もいくつか存在します。
「手数料無料なのにきちんと対応してくれるの？」と思う人もいるでしょうが、問題ありません。
なぜなら手数料無料を謳う会社は、いずれか一方から手数料をもらうことができるので。
「買い手は手数料無料」であれば、売り手から手数料を、「売り手は手数料無料」であれば、買い手から手数料をもらう形です。
片方からしか手数料をもらわないビジネスモデルであれば全く問題ありません。
手数料無料もやっていて 、両方から手数料をもらう案件も取り扱っている場合は、物件の優先度は下がりますが。
関連記事→【知らないと損！】マンションを売る際にかかる仲介手数料はいくら？
まとめ
この記事で、「信頼できる不動産業者の選び方」「悪徳な不動産業者を見抜く方法」をお話ししてきました。
もちろん絶対の正解は存在しませんが、いくつかのポイントを押さえることで信頼できる業者を見分けることができます。
ただ、上記のポイントを押さえたうえでやっていただきたいのが、複数の業者を比較するということです。
比較することでより業者間の違いが分かってきますし、その上で信頼のおける業者と契約を結ぶという視点は非常に大切です。
一生に一回あるかないかの不動産売買。
業者によって何百万円の結果に差が出てくるので、焦らず時間をかけて後悔のない選択をしてくだされば幸いです。
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