【得or損?】マンション売却前にリノベーションを行うメリット・デメリット

この記事では、

売りたい人

マンションの売却を考えているけれど、築年数も古いし買い手が見つかるか不安。

リノベーションをして、新しい設備なんかを入れれば、高値で売却できるかな?

そういった方の疑問に答えていきます。

一つ結論を伝えると、「リノベーションをしたからといって、かかった費用以上に高く売れる保証はない」ということです。

もちろん高値で売れる可能性もあるのですが、お金と時間をかけて損失が増えてしまっては意味がありません。

今回の記事では、

  • リフォームとリノベーションの違い
  • リノベーションをしてからマンションを売却するメリット・デメリット
  • リノベーションした物件が売れない時の対処法

という3つのポイントを中心にお話していきます。

そもそもリノベーションする目的は何なのか、リノベーションをすることでその目的は本当に果たせるのかなど、一種批判的な視点も持ちながら、読み進めていただければ幸いです。

1、リフォームとリノベーションの違いとは

「リノベーション」と似た意味で使われる「リフォーム」という言葉があります。

あなたはこの2つの言葉の違いを説明することができますか?

一見同じ意味に感じる方もいると思いますが、意味が少し異なるのでまず前提を合わせておきましょう

リフォームとは

リフォームというのは、リノベーションと比べて小規模、少額で行われます。

意味合いとしては、古くなった、使えなくなった設備や箇所を修復するということです。

イメージとしては、マイナスのものを0に戻すと考えていただければいいでしょう。

リノベーションとは

対してリノベーションとは、リフォームと比べて大規模、高額な費用を使って実施されます。

意味合いもリフォームとは異なり、現状の状態に新しい設備や機能を付け足すというニュアンスがあるのです。

イメージは、0以上のものをよりプラスにすると思っていただければOK。

2、マンションを売却する前にリノベーションをする3つのメリット

さて、ここからは本題の「売却前のマンションをリノベーションをすることのメリット」についてお話しておきましょう。

高値で売却できる可能性が上がる

さきほど、リノベーションにかかった費用以上にマンションの売却金額を値上げしても、費用を回収できるかどうかは不明確という話をしました。

しかし、現状何もしない状態よりも高値で売れる可能性があるのも確かです。

その金額がリノベーションにかかった費用を上回る可能性ももちろんあります。

類似物件と差別化し、印象付けることができる

特定のエリアで複数の類似物件を探している買い主の人たちは、きっとどの物件を選ぶか迷っているはずです。

「どの物件もいいけれど、これといった決め手がない」といった時に、リノベーションをしたことによる個性が購入の決定打になることもあるんですよね。

近隣の類似物件がたくさん売りに出ていて、なかなか売れないというのであれば、リノベーションは一つの解決策といえるでしょう。

 

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3、マンションを売却する前にリノベーションをするデメリット

続いては、売却前にリノベーションすることのデメリットについてお話していきましょう。

「リノベーションすれば高く売れるはずだ」という思い込みを捨て、しっかりとデメリットにも向き合っていきましょう。

1、リノベーションにかかった費用分を売却金額で回収できない可能性が高い

先ほどから繰り返してお伝えしている通り、リノベーションに500万円かけたからといって、売り出し金額に500万を上乗せして売れる保証はありません。

もちろん売値を決めるのは売り主ですが、相場から乖離した金額出しても売れ残ってしまうだけです。

この場合のリノベーションの目的は、売り出し金額を上げることではなく、あくまでも最終的な手残りを多くするために行うもの。

ここをはき違えてしまうと、後で後悔することになるので気を付けてください。

2、買い主の好みと合わない可能性がある

リノベーションを行う前の状態は、よくも悪くもクセがないはずです。

リノベーションを行うということは、良くも悪くもクセが強くなってしまうということ。

言い換えると、購入したいと思う人の母数が減ってしまうということです。

売却金額を上げられる可能性がある一方で、売買が成立する可能性を下げるリスクもあります。

3、買い手が付きづらくなる可能性がある

築年数が古い中古の物件を買う人は、安く購入して自分仕様にリフォーム、リノベーションしようと考えている人が多いです。

売り手感覚でリノベーションされていると、安く購入する目的が果たせなくなってしまいます。

また、自分仕様でリノベーションしたいのに、売り手の嗜好でリノベーションされているため、購入する対象になりません。

一定数存在する購入者層を切り捨てることになるリスクもあるということを覚えておいてください。

4、早く高く売却したいなら、リフォーム・クリーニングがおすすめ

マンションを高く早く売却する方法は、何も「リノベーション」だけではありません。

むしろかなりリスクが伴うので、個人的にはおススメできないです。

もしマンションの築年数が古く、状態が良くないのであれば、リフォーム・クリーニングを行うことをおススメします。

リフォーム

「リノベーション」と比べて「リフォーム」は比較的低コストですし、付加価値を付けるわけではなく、古くなった設備を元の状態に戻すので、買い手を増やすことはあっても、減らす方向には働きませんので。

特に水回りが汚かったり古いと、購入希望者の意欲を大幅にそいでしまいます。

すべてをリフォームとなると結局高額になるので、購入希望者が最も気にする、「水回り・キッチン回り」に絞ってリフォームすると、高く・安く売却することにつながりやすいですよ。

クリーニング

ここでいうクリーニングは、売り主であるあなたが行う掃除ではなく、業者に依頼をして、本格的にきれいにしてもらうことを指しています。

マンションの状態によっては、リフォームまでしなくても、クリーニングサービスを依頼するだけで十分なケースも多いです。

あくまでも「最終的な手残りの金額を増やす」という視点を忘れず、費用対効果を意識して判断してくださいね。

関連記事→【片付け費用削減!】マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ

5、マンションを魅力的に見せる「ホームステージング」という方法もあります

これまで紹介してきた方法と別に、物件を魅力的に見せることができる「ステージング」というサービスもあります。

MEMO

ホームステージング・・・売却する物件の部屋内に、より魅力的に見せるための家具やインテリアを設置することで、より購買意欲を高めることができるサービス。

海外では一般的だが、日本では比較的利用者が少ない。

言葉だけの説明ではわかりづらいと思うので、下記の写真を見てください。

引用:株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

左が空き家状態の部屋で、右側がホームステージングを実施した部屋です。

同じ部屋と思えないほど、印象が違いますよね?

まだまだ日本では一般的ではないサービスなので、利用することで類似物件との差別化を図ることができますよ。

6、すでにリノベーション済みのマンションが売れない時の対処法

これまでお話してきた「リノベーション」は、売却額を上げたり、より早く売却することを目的としている前提でお話をしてきました。

しかし、完全に自分の趣味・嗜好でリノベーションを実施したマンションを売却するケースも当然ありますよね?

もちろんすぐに買い手がつけば何も問題はないのですが、リノベーションを行ったがゆえの値段設定やクセ(個性)のせいで売却に至らないケースもあります。

そんな時に一つ対処法として覚えておいていただきたいのが、「不動産業者に直接買い取ってもらう」という方法です。

買取のメリット・デメリット

なかなか買い手がつきづらいような物件でも、買取を行っている不動産業者に依頼をすれば、早く確実に売却することができるんです。

通常個人に対して売却をすると、仲介手数料もかかりますし、「瑕疵担保責任」といって売却後に何か欠陥が見つかった場合の責任を負う義務が生じます。

しかし、法人への売却に関しては「瑕疵担保責任」が免除されるので、売却後の不安要素が無くなります。

デメリットは、一般の相場価格よりも2~3割ほど安い値段で買い取られてしまうということです。

売却の期間に余裕のある方は通常の仲介でいいと思いますが、安くても早く売却したい方はぜひ検討してみることをおすすめします。

関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。

リノベーション物件を専門に扱う業者も

また、もう一つ別の方法として、「リノベーションを専門に仲介する不動産業者を利用する」という方法もあります。

東京を中心に展開する「株式会社ツクルバ」は、cowcomoという中古・リノベーションマンションを中心に売買を行っている会社です。

リノベーションした特徴のある物件を求めている買い手と出会える可能性が高まるので、こういった別の経路から売却をするのも一つですよ。

7、マンションを高く早く売却するためのポイント

ここまでリノベリノベーションをしてマンションを売却しようとしている方向けに話を進めてきました。

いずれの方たちも、「高く早く売りたい」という気持ちは共通しているはずです。

しかし、リノベーションはあくまでも一つの手段であるということも分かっていただけたかと思います。

マンションを高く早く売るために意識すべきポイントは他にもたくさんあるのです。

詳しく知りたい方は、下記の2つの記事も合わせて参考にしてみてください。

最後に、高く売るためにも、早く売るためにも一番重要なポイントを、一つだけご紹介しておきます。

マンション売却は、不動産業者選びで決まる

マンション売却で気を付けるポイントは、細かい話をすると多岐にわたります。

ただ最も売却価格にも売却のスピードにも影響する要素は「どの不動産業者に売却を依頼するか」という点です。

多くの人はこのポイントを非常に軽く考えていて、

「家の近くにある不動産屋だから」

「CMで流れている大手だから」

といった短絡的な発想で、売却を依頼する不動産会社を選んでしまいがちなんですよ。

しかし、不動産業者は本当にピンキリです。

同じ不動産会社でも、担当者によってもピンキリです。

あなたのマンションのエリアに強い不動産業者を選べたとしても、はずれの担当者がついてしまったら、それだけで売却が数百万違うこともあり得ます。

そういった事態を回避するためにしてほしいのが、複数の不動産業者を比較・検討するということです。

なぜ人生で一番高額の取引で相見積もりを取らないのか

マンションの売却は、あなたの人生の中で一番高額な取引のはずです。

にもかかわらず、その取引を一任する不動産会社を思い付きで選ぶことはナンセンスだと思いませんか?

ちょっとしたものを買ったりするときでさえ、複数の業者を比較して選ぶのにも関わらずです。

この記事を読んでいるあなたは、これまで売却に失敗した人達と同じ轍を踏まないでくださいね。

一括無料査定サイトを活用して、複数の業者から相見積もりを取りましょう

今は便利なご時世になったので、不動産屋を一件一件足を使って回る必要がありません。

最近の不動産売却の際に主要になってきた一括無料査定サイトを利用すれば、

  • ・あなたのマンションエリアに強い不動産会社を自動でピックアップしてくれる
  • ・情報を入力するだけで、それらの会社から査定結果が届く
  • ・複数の不動産業者とのやり取りの中で、より信頼できる不動産会社を選ぶことができる

といったメリットがあります。

一括無料査定サイトといっても30種類以上存在しますが、NTTデータが運営する「HOME4U」や、三井のリハウス、東急リバブルといった大手6社が運営する「すまいValue」辺りが実績と信頼性を兼ねそろえているのでおすすめです。

無理に一括査定サイトを利用する必要はないのですが、必ず「複数の不動産会社を比較・検討する」というステップに時間を割いて下さいね。

まとめ

今回の記事では、売りづらいマンションをリノベーションして売却することのメリット・デメリットや注意点についてお話してきました。

覚えておいていただきたいのは、「リノベーションはあくまでも売却額を上げるための手段の一つである」ということです。

費用をかければかけるほど、売却で回収することの難易度は上がっていきます。

最終的な目標はリノベーションをすることではなく、トータルで手残りの金額を多くするということを忘れないようにしてくださいね。

リノベーション以外にも高く早く売却できるために工夫できることもあるので、まずはコストのかからない方法から実践していくことをおススメします。

あなたのマンション売却が上手くいくことを祈っています!

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