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売りたい人
マンションの売却を考えているけれど、築年数も古いし買い手が見つかるか不安。
リノベーションをして、全体的に新しくしたら買い手が見つかるかな？
そういった方の疑問に答えていきます。
一つ結論を伝えると、「リノベーションをしたからといって、かかった費用以上に高く売れる保証はない」ということです。
もちろん高値で売れる可能性もあるのですが、お金と時間をかけて損失が増えてしまっては意味がありません。
今回の記事では、
- ・リフォームとリノベーションの違い
- ・リノベーションをしてからマンションを売却するメリット・デメリット
- ・リノベーションした物件が売れない時の対処法
の3つのポイントを中心にお話していきます。
そもそもリノベーションする目的は何なのか、リノベーションをすることでその目的は本当に果たせるのかなど、一種批判的な視点も持ちながら、読み進めていただければ幸いです。
もくじ
リフォームとリノベーションの違いとは？
「リノベーション」と似た意味で使われる「リフォーム」という言葉があります。
あなたはこの2つの言葉の違いを説明することができますか？
一見同じ意味に感じる方もいると思いますが、意味が少し異なるのでまず前提を合わせておきましょう
リフォームとは
リフォームというのは、リノベーションと比べて小規模、少額で行われます。
意味合いとしては、古くなった、使えなくなった設備や箇所を修復するということです。
イメージとしては、マイナスのものを0に戻すと考えていただければいいでしょう。
リノベーションとは
対してリノベーションとは、リフォームと比べて大規模、高額な費用を使って実施されます。
意味合いもリフォームとは異なり、現状の状態に新しい設備や機能を付け足すというニュアンスがあるのです。
場合によっては完全に壁などを取り払い、0から間取りを作りなおすケースもあるほど。
イメージは、0をよりプラスにすると思っていただければOKです。
マンションを売却する前にリノベーションをする2つのメリット
さて、ここからは本題の「売却前のマンションをリノベーションすることの2つのメリット」についてお話しておきましょう。
高値で売却できる可能性が上がる
さきほど、リノベーションにかかった費用以上にマンションの売却金額を値上げしても、費用を回収できるかどうかは不明確という話をしました。
しかし、現状何もしない状態よりも高値で売れる可能性があるのも確かです。
その金額がリノベーションにかかった費用を上回る可能性も当然あります。
類似物件と差別化し、印象付けることができる
特定のエリアで複数の類似物件を探している買い主の人たちは、きっとどの物件を選ぶか迷っているはずです。
「どの物件もいいけれど、これといった決め手がない」といった時に、リノベーションをしたことによる個性が購入の決定打になることもあるんですよね。
近隣の類似物件がたくさん売りに出ていて、なかなか売れないというのであれば、リノベーションは一つの解決策といえるでしょう。
マンションを売却する前にリノベーションをする3つのデメリット
続いては、売却前にリノベーションすることの3つのデメリット
- リノベーションにかかった費用分を売却金額で回収できない可能性が高い
- 買い主の好みと合わない可能性がある
- 買い手の目的に沿わなくなってしまうことがある
について話していきます。
「リノベーションすれば高く売れるはずだ」という思い込みを捨て、しっかりとデメリットにも向き合っていきましょう。
1、リノベーションにかかった費用分を売却金額で回収できない可能性がある
リノベーションに500万円かけたからといって、売り出し金額に500万を上乗せして売れる保証はありません。
内装が新築のようにきれいであっても、築年数や建物の躯体自体は古い状態のままです。
まったく買い手がつかないマンションを、リノベーションをして損を覚悟で売りに出すのであれば構いません。
しかし、リノベーションの本来の目的は、最終的な手残りを多くするために行うものであるはずです。
ここをはき違えてしまうと、時間やコストに見合わないリターンを手にすることになりますよ。
2、買い主の好みと合わない可能性がある
リノベーションを行う前の状態は、よくも悪くもクセがないです。
リノベーションを行うということは、良くも悪くもクセが強くなってしまうということ。
言い換えると、購入したいと思う人の母数が減ってしまうということです。
売却金額を上げられる可能性がある一方で、売買が成立する可能性を下げるリスクもあります。
3、買い手の目的に沿わなくなってしまうことがある
築年数が古い中古の物件を買う人は、安く購入して自分仕様にリフォーム、リノベーションしようと考えている人が多いです。
先にリノベーションされていると、安く購入する目的が果たせなくなってしまいます。
また、自分仕様でリノベーションしたいのに、売り手の嗜好でリノベーションされているため、購入する対象になりません。
一定数存在する購入者層を切り捨てることになるリスクもあるということを覚えておいてください。
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売りたい人
なるほど、マンションをリノベーションしてから売却するのは、リスクが大きいのね。
でも、現在売りに出している家が一向に買い手がつかない・・・。
やっぱり、少しくらいマイナスになってもいいから、リノベーションをしてから売却しようかな？
すでに売り出しを始めていて、一向に売れそうな気配がない場合もあるでしょう。
本来であれば、少し相場より安くなっても不動産の買取を利用することをおすすめします。
ただもう一ひねり加えて、高値売却の可能性を残しながら、最終的には買取の保証もついているサービスを紹介しておきましょう。
関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説！
インテリックスの「買取保証付バリューアップパッケージ」
創業24年目を数える「株式会社インテリックス」は、リノベーションを事業の中心に据えている企業です。
インテリックスは、手数料0円でリノベーションを実施し、そのあとの買取保証までついた「買取保証付バリューアップパッケージ」を実施しています。
インテリックスに売却を依頼すれば、手数料を払わずともリノベーションを実施してくれ、それらの費用は最終的に売却代金から差し引かれます。
一定期間の間に売れなかったとしても、最終的には一般的な買取業者と同じ相場価格で買い取ってくれるわけです。
売却期間に余裕がなければすぐに買取業者に依頼した方がいいですが、もし期間に余裕があるのであれば、高値で売却できるチャンスを狙ってみるのも1つです。
早く高く売却したいならマンションのリフォーム・クリーニングがおすすめ
マンションを高く早く売却する方法は、何も「リノベーション」だけではありません。
もしマンションの築年数が古く、状態が良くないのであれば、リフォーム・クリーニングに留めておくことをおすすめします。
リフォームのメリット
「リノベーション」と比べて「リフォーム」は比較的低コストですし、付加価値を付けるわけではなく、古くなった設備を元の状態に戻すので、買い手を増やすことはあっても、減らす方向には働きません。
特に水回りが汚かったり古いと、購入希望者の意欲を大幅にそいでしまいます。
すべてをリフォームとなると高額になるので、購入希望者が最も気にする、「水回り・キッチン回り」に絞ってリフォームすると、高く・早く売却することにつながりやすいですよ。
クリーニングのメリット
ここでいうクリーニングは、売り主であるあなたが行う掃除ではなく、業者に依頼をして、本格的にきれいにしてもらうことを指しています。
マンションの状態によっては、リフォームまでしなくても、クリーニングサービスを依頼するだけで十分なケースも多いです。
あくまでも「最終的な手残りの金額を増やす」という視点を忘れず、費用対効果を意識して判断してくださいね。
関連記事→【片付け費用削減！】マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ
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おすすめのマンションリフォーム会社5選
ここからは、実際にリノベーションを検討している人におすすめの「リノベーション施工会社」
- 三井のリフォーム
- 住友不動産の新築そっくりさん
- ミサワリフォーム
- 住友林業のリフォーム
- リノベる
の5つを紹介していきます。
1、三井リフォーム
1980年に創業された、三井不動産リフォーム株式会社。
マンションのリフォームだけでなく、戸建てや、法人向けのサービスなどを展開しています。
特に買い主の目につく、マンション水回りの4つの箇所（キッチン・バスルーム・洗面化粧台・便器）を210万円からのリーズナブルな価格帯でリフォームするサービスも提供しています。
2、住友不動産のリフォーム
大型のリフォーム関連でも満足度が非常に高い「住友不動産の新築そっくりさん」。
住宅リフォームの売り上げ高ランキングでも10年間の累計でトップにたっており、日本を代表するリフォームのサービスであるといっていいでしょう。
実際にリフォームを検討している人向けに、全国でセミナーや現場見学会、相談会を実施しています。
3、ミサワリフォーム
ミサワフォームのリフォーム事業ブランドである、ミサワリフォーム。
リフォーム実施後は、365日24時間体制のアフターサービスも用意しているので、何かあったときも安心ですね。
4、住友林業のリフォーム
1000名を超える建築士が在籍している、全国でも最大規模のリフォーム会社。
こちらも全国でショールームを開催しており、最終的なイメージを膨らませてからリフォームに取り組めます。
過去のリフォーム実績を「建物種別」×「築年数」で絞り込むこともできるので、自分と近い条件のリフォーム例を見ることができますよ。
5、リノベる
リノベるは、中古物件選びから住宅ローンの組み方、リノベーションや施工までワンストップで対応している会社です。
全国的に講演会やセミナーを開催しているので、リノベーションについて全く分からない人は参加するといいですね。
実際の完成イメージを知るために、全国でショールームも開催していますよ。
マンションを魅力的に見せる「ホームステージング」という方法も
これまで紹介してきた方法と別に、物件を魅力的に見せることができる「ホームステージング」というサービスもあります。
ホームステージング・・・売却する物件の部屋内に、より魅力的に見せるための家具やインテリアを設置することで、より購買意欲を高めることができるサービス。
海外では一般的だが、日本では比較的利用者が少ない。
言葉だけの説明ではわかりづらいと思うので、下記の写真を見てください。
上が空き家状態の部屋で、下側がホームステージングを実施した部屋です。
専門のインテリアデザイナーが、家の間取りや雰囲気に合わせて、インテリアや家具を設置します。
ぱっと見は同じ部屋と思えないほど、印象が違いますよね？
上記の家具やインテリアは、一時的にレンタルしているだけなので、費用負担も小さくすみます。（平均の費用は18万円ほど）
まだまだ日本では一般的ではないサービスなので、利用することで類似物件との差別化を図ることができますよ。
関連記事→海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！
すでにリノベーション済みのマンションが売れない時の対処法
これまでお話してきた「リノベーション」は、売却額を上げたり、より早く売却することを目的としている前提でお話をしてきました。
しかし、完全に自分の趣味・嗜好でリノベーションを実施したマンションを売却するケースも当然ありますよね？
もちろんすぐに買い手がつけば何も問題はないのですが、リノベーションを行ったがゆえの値段設定やクセ（個性）のせいで売却に至らないケースもあります。
そんな時に一つ対処法として覚えておいていただきたいのが、「不動産業者に直接買い取ってもらう」という方法です。
不動産買取のメリット・デメリット
なかなか買い手がつきづらいような物件でも、買取を行っている不動産業者に依頼をすれば、早く確実に売却することができるのです。
通常個人に対して売却をすると、仲介手数料もかかりますし、「瑕疵担保責任」といって売却後に何か欠陥が見つかった場合の責任を負う義務が生じます。
しかし、法人への売却に関しては「瑕疵担保責任」が免除されるので、売却後の不安要素が無くなります。
デメリットは、一般の相場価格よりも2～3割ほど安い値段で買い取られてしまうということです。
売却の期間に余裕のある方は通常の仲介でいいと思いますが、安くても早く売却したい方はぜひ検討してみることをおすすめします。
関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説！
リノベーション物件を専門に扱う業者も
また、もう一つ別の方法として、「リノベーションを専門に仲介する不動産業者を利用する」という方法もあります。
東京を中心に展開する「株式会社ツクルバ」は、cowcomoという中古・リノベーションマンションを中心に売買を行っている会社です。
リノベーションした特徴のある物件を求めている買い手と出会える可能性が高まるので、こういった別の経路から売却をするのも一つですよ。
マンションを高く早く売却するためのポイント
ここまでリノベリノベーションをしてマンションを売却しようとしている方向けに話を進めてきました。
いずれの方たちも、「高く早く売りたい！」という気持ちは共通しているはずです。
しかし、リノベーションはあくまでも一つの手段であるということも分かっていただけたかと思います。
マンションを高く早く売るために意識すべきポイントは他にもたくさんあるのです。
詳しく知りたい方は、下記の2つの記事も合わせて参考にしてみてください。
最後に、高く売るためにも、早く売るためにも一番重要なポイントを、一つだけご紹介しておきます。
マンション売却は、不動産業者選びで決まる
マンション売却で気を付けるポイントは、細かい話をすると多岐にわたります。
ただ最も売却価格にも売却のスピードにも影響する要素は「どの不動産業者に売却を依頼するか」という点です。
多くの人はこのポイントを非常に軽く考えていて、
「家の近くにある不動産屋だから」
「CMで流れている大手だから」
といった短絡的な発想で、売却を依頼する不動産会社を選んでしまいがちなんですよ。
しかし、不動産業者は本当にピンキリです。
同じ不動産会社でも、担当者によってもピンキリです。
あなたのマンションのエリアに強い不動産業者を選べたとしても、はずれの担当者がついてしまったら、それだけで売却が数百万違うこともあり得ます。
そういった事態を回避するためにしてほしいのが、複数の不動産業者を比較・検討するということです。
なぜ人生で一番高額の取引で相見積もりを取らないのか
マンションの売却は、あなたの人生の中で一番高額な取引のはずです。
にもかかわらず、その取引を一任する不動産会社を思い付きで選ぶことはナンセンスだと思いませんか？
ちょっとしたものを買ったりするときでさえ、複数の業者を比較して選ぶのにも関わらずです。
1社だけに依頼をしてしまうと、比較対象が無いために言い値を鵜呑みにしてしまいがちです。
本来であればもっと高値で売れたかもしれないチャンスを逃すこともあれば、高く売り出し過ぎて売却活動が長引き、結局値をさげた上でないと売れないこともあります。
一括無料査定サイトを活用して、複数の業者から相見積もりを取りましょう
今は便利なご時世になったので、不動産屋を一件一件足を使って回る必要がありません。
最近の不動産売却の際に主要になってきた「一括無料査定サイト」を利用すれば、
- ・あなたのマンションエリアに強い不動産会社を自動でピックアップしてくれる
- ・情報を入力するだけで、それらの会社から査定結果が届く
- ・複数の不動産業者とのやり取りの中で、より信頼できる不動産会社を選ぶことができる
といったメリットがあります。
どの不動産一括査定サイトを利用すべきか？
一口に不動産一括査定サイトといっても、多くの種類があります。
40種類以上の一括査定サイトを比較してきた筆者がおすすめするのが「HOME4U」です。
日本初の不動産一括査定サイトで、運営歴は17年を数えます。
一括無料査定サイト自体新しいサービスなので、運営歴が数年の会社がほとんどです。
HOME4Uは、サイトを長年運営した実績とノウハウで、満足度の高いマッチングができますよ！
もし、他の不動産一括査定サイトと比較してから決めたい人は、下記の記事で詳しく紹介しているので参考にしてみてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
マンションリノベーションに関するQ＆A
マンションをリノベーションすると、騒音で苦情等がこないか？
リノベーション実施時は、マンション・戸建て問わず騒音が起こります。
もちろん施工業者も、できるだけ影響がないように工夫はしますが、完全に騒音を0にすることは不可能です。
ですから、事前に手土産をもって近隣住民の人たちに挨拶をし、いつまでの期間実施するのか伝えておきましょう。
また、何か問題や不満があった際の問い合わせの連絡先を渡しておくと、相手もため込まずにすむはずですよ！
リノベーションの費用相場ってどれくらい？
リノベーションの費用相場は、ピンからキリまで幅があります。
完全に何もない状態にする「スケルトン」状態にしてから間取りを作り直す場合は、㎡単価が10万～15万円と言われています。
30㎡のマンションであれば300万円～450万円、60㎡のマンションであれば600万円から900万円当たりが相場だと考えてください。
リノベーションにかかる期間は？
もちろんケースバイケースですが、2～3か月はかかると考えておいた方が無難です。
スケルトンにまでせず、既存のベースをそのままにリノベーションを行う場合は、1ヵ月程度で済む場合もありますよ。
まとめ
今回の記事では、売りづらいマンションをリノベーションして売却することのメリット・デメリットや注意点についてお話してきました。
覚えておいていただきたいのは、「リノベーションはあくまでも売却額を上げるための手段の一つである」ということです。
費用をかければかけるほど、売却で回収することの難易度は上がっていきます。
最終的な目標はリノベーションをすることではなく、トータルで手残りの金額を多くするということを忘れないようにしてくださいね。
リノベーション以外にも高く早く売却できるために工夫できることもあるので、まずはコストのかからない方法から実践していくことをおススメします。
あなたのマンション売却が上手くいくことを祈っています！
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