人に貸している家も売れる?所有者が変わるオーナーチェンジとは?

この記事では、

売りたい人

主人が病気にかかってしまって、まとまったお金が必要になった。

賃貸で貸し出している家を売却したいけど、借主さんがいる状態で家は売れるのかな?

それとも、退去してもらわないと売れない?

そういった方の疑問に答えていきます。

まず、結論として人に貸し出している家を売ることは可能です。

借主はそのままに、家の所有者だけが変わることを「オーナーチェンジ」といいます。

今回の記事では、

  • ・他の人に貸し出したまま家を売る際の手続き
  • ・他の人に貸し出したまま家を売る際の注意点
  • ・借主がいる状態といない状態での売却の違い

の3点を中心に話を進めていきます。

貸し出したままの状態で物件を売却する際の疑問について、広く深く説明していきますので、しっかりと読み込んでみて下さいね。

1、住宅ローンを借りている状態で、人に家を貸してはいけません!

貸し出している家を売る話に入る前に一つ話をしておきます。

あなたは住宅ローンを借りて購入した家を、他の人に貸し出していませんか?

銀行にもよりますが、住宅ローンで取得した住居を貸し出すとほとんどのケースで契約違反になります。

住宅ローンはあくまでも居住用として考えた際に、融資ができるかどうか、金利はいくらになるかを計算しているからです。

全く同じ物件を購入するつもりでも、収益用としての購入では、お金を借りられなかったり、借りられても金利が住宅ローンより高くなります。

賃貸用であれば、入居者がいなくなるリスクがあるため、銀行はその分のリスクを金利を上げることで補うわけです。

住宅ローンで購入した家を人に貸すためには?

まずは、住宅ローンを組んだ銀行に相談に行きましょう。

賃貸を行う理由や銀行、あなたの属性(職業、年収、資産、勤続年数など)によっては、住宅ローンのまま貸し出せる可能性もあります。

一般的には、住宅ローンを賃貸用のアパートローンに切り替えるか、他の金融機関に借り変えることが必要です。

もしローンを借り換える場合は、保証料や印紙代、抵当権抹消費用に、登録免許税等の諸費用で、数十万円かかることも覚えておいてください。

黙って住宅ローンで買った家を賃貸に出すと?

銀行に何の連絡もせず他の人に家を貸し出していた場合、契約違反として銀行から「ローンの一括請求」が行われるリスクがあります。

売却代金と自己資金でローンの残債を払えない場合、競売にかけられる危険性もあるので絶対にやめましょう。

あなたの信用情報に傷がつくと、一定期間住宅ローンを組むこともできなくなってしまいますよ。

2、人に貸している家を売る時の手続き・ポイント

ここからは、アパートローンを借りて貸し出している前提で話を進めていきます。

まず、人に貸し出している家を売る時の手続きは、通常の家を売却する手順とさほど変わりません。

売却の細かい手続きを知りたい人は、下記の記事を参考にしてみてください。

関連記事→【保存版】マンションを売る際に必要な手続きを一挙公開!

ただ、細かいポイントでは違いが存在するので、順番に説明をしていきます。

入居者からの、オーナーチェンジに関しての許可は必要か?

貸し出している家を売りたい人が持っている悩みの一つが、「借主」さんに許可を得る必要があるかという点です。

結論は、借主から許可を得る必要はなく、オーナーが変わった旨や、それに伴って起こる変更事項等をあとから通知すれば問題ありません。

借主からすれば、今まで通り住み続けられますし、日常においてのインパクトはほとんどないので。

借主から預かっている敷金の取り扱いには注意が必要です

家を貸し出している入居者さんから、入居時に「敷金」を預かっているはずです。

「敷金」は、入居者が退去する際に、部屋の清掃代や修理費を差し引いて返還されるもの。

あなたが敷金をそのまま持っていたら、次のオーナーは自腹で敷金を返済しなくてはいけません。

必ず新しいオーナーと話し合いを持ったのち、敷金の引継ぎを行いましょう。

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を締結しましょう

貸し出している家を売却する際に新しいオーナーとの間で結んだ新しい契約や取り決めを、借主に対して告知する必要があります。

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を借主に送っておくことで、敷金や賃料の振込先等の問題を避けることができるので。

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」に記載されている事項は、主に以下の項目です。

・誰から誰に所有権が移ったのか

・敷金等の取扱いについて

・新しい賃料の振込先

・契約内容の確認、変更

・新しい所有者の情報、連絡先

借主との問題を避けるためにも、情報の共有はしっかりと行っておきましょう。

賃料の受け渡しもお忘れなく

一般的に、借主は来月分の賃料を前もって支払います。

つまり、5月に支払っている賃料は、実質6月分の賃料ということです。

あなたが5月末に家を売却し、すでに6月分の料金を借主から預かっている場合、6月からの新オーナーに賃料を渡さなければいけません。

タイミングによって、賃料の支払いの有無は変わってきますが、忘れず確認しておきましょう。

 

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3、人に貸している家を売る時の注意点

人に貸し出している家を売る時に注意してほしいことがあります。

それは、「売却の金額(+自己資金)が、ローンの残債を上回るかどうか」ということです。

あなたが家を売却したいと思っていても、売却時にローンを一括で返済できなければ、家に設定されている抵当権を外すことができません。

MEMO

抵当権・・・ローンを貸し出している金融機関が、債務者の返済が滞ったときに、不動産を担保にして債券を回収することができる権利のこと。

例えば、家のローンが2000万円残っていて、売却金額は1500万円、返済に充てられる自己資金が100万円しかなければ、一括で返済することはできませんよね。

競売や任意売却を利用して売却する方法もありますが、あなたの信用情報に傷がついてしまうため、新しくローンを組んだりということが一定期間できなくなります。

家を査定した上でいくらで売れるのかを調べましょう

とはいっても、実際に売却に出してみないといくらで売れるのか分かりませんよね?

そのためにまず実行して欲しいのは、あなたの家を複数の不動産業者に査定してもらうということ

1つの不動産会社だけに査定依頼をしても、その信ぴょう性は定かではありません。

複数の不動産会社に査定を依頼した上で平均値を取れば、より多くの不動産業者の評価が基になった査定額のため、信ぴょう性が高まります。

例えば6社に査定依頼して上記のような査定結果が出たとしましょう。

その場合は、

「3100万円+3450万円+2900万円+2750万+3300万+3000万÷6=3083.3333・・・万円」

となります。

不動産会社が提示する査定金額は、「3カ月間あれば売れるであろう価格」と言われているので、この金額がローン残債を上回っているのであれば売却可能でしょう。

一括無料査定サイトをつかえば、簡単に査定依頼できます

さきほどの例では6社に査定の依頼をしましたが、一つ一つの会社を訪問して査定をしてもらうのはとても手間ですよね?

そこで、最近主流になっている一括無料査定サイトを利用することをおススメします。

一括無料査定サイトは、ネット上で物件情報を入力するだけで、簡単に複数の会社から見積もりが届きます。

依頼する会社の数だけ情報を入力する手間が省けるので、査定を希望する場合はぜひ活用してみてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

4、管理を依頼している業者の引継ぎについて

人に貸し出している人の多くは、管理業者に入居者とのやり取りを委託しているのではないでしょうか?

その場合は新しい所有者と話しあって、管理会社の引き継ぎを行う必要があります。

新しい所有者がそのままの管理会社で構わないという話であれば、契約を引き継ぐ形です。

新しい所有者が管理会社を変えたい、自主管理をしたいという話であれば、管理会社と契約を解消する必要があります。

それ以外にも、公共料金の名義等の引き継ぎもあるため、変更するポイントに漏れがないよう進めていきましょう。

5、サブリース契約を結んでいる物件を売る時の注意点

賃貸に出している人の中には、不動産業者とサブリース契約を結んでいる場合もあるかと思います。

MEMO

サブリース契約・・・不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、入居者との間で行われる事務作業を代行してくれる上に、空室時でも一定額の賃料を保証してくれるサービス。

ただ、サブリース契約を結んでいる家は、通常の家よりも売却しづらいケースがあるんです。

サブリース契約を結んでいる家が売りにくい理由について、説明しておきます。

サブリース契約を結んでいる物件が売れにくい理由

サブリース契約を結んでいる家が売りにくい理由は、「サブリース契約が次の所有者にも引き継がれるから」です。

そもそもサブリース契約は、賃料の20%ほどの手数料を支払うことで、空室であっても一定額の家賃を保証し、管理も行ってくれるシステム。

20%の手数料を払ったうえで、さらにローンの返済や経費を支払うと、手残りがかなり減ってしまいます。

空室時でも賃料が支払われるメリットは確かにありますが、保証している賃料の金額は数年が経過すると下げられてしまう可能性もあるのです。

売りたい人

サブリース契約があると売れにくくなるのであれば、サブリース契約を解除すればいいんじゃないの?

そう思われる方もいるかもしれませんが、サブリース契約をオーナーから解約するのは難しいのです。

なぜなら、オーナーとサブリース業者の間で「サブリース契約(賃貸借契約)」が結ばれているから。

いわば、物件の借主と貸主と同じ関係なんですね。

下記の図を見てみてください。

家のオーナーとサブリース会社の関係は、貸主と借主です。

サブリース会社と入居者の関係も、貸主と借主になります。

サブリース業者はオーナーから見ると借主であり、貸主であるオーナーよりも法律で強く保護されています。

サブリース業者からの解約は簡単に実行できるのに、オーナーから解約を行う場合は、「違約金」と「正当事由(契約解除を行う上での正当な理由)」がなければいけません。

こういった理由からサブリース契約の物件は、不動産投資家から敬遠されることがあるわけですね。

売却の難しいサブリース物件ですが、できるだけ高く売るための方法も書いたので、併せて参考にしてください。

関連記事→【必読】サブリース契約を結んだマンションを高く売る方法とは?

6、借主に退去してもらって売る時の手続き

ここまでは、人に貸し出している家をそのままの状態で売却する前提で話を進めてきました。

では、借主に退去してもらってから売却するためにはどうすればいいのでしょうか?

オーナー都合での立ち退きは正当事由と立退料が必要になる

オーナーであるあなた都合での立ち退き要求は、「正当事由」と「賃料数か月分の立退料」を支払うケースが一般的です。

オーナー側に正当な事由が存在すれば立退料を支払わずに契約解除することもできますが、かなり限られたケースといえます。

ちなみに、家を売却したいからという理由だけでは正当事由としては認められません。

では、実際にどのようなケースであれば、正当事由であると認められるのでしょうか?

正式な立ち退き理由に当てはまるケース

一体どんな理由なら正当事由として認められるのかを知りたい人のために、過去の判例で正当事由として認められたケースをいくつか紹介しておきましょう。

正当事由として認められるケース

・家が古くなってきたことを理由とした取り壊し、建て替え

・借主が暴力団の関係者だった場合

・賃料を滞納し、払い続けない悪質な入居者の場合

・入居者が騒音等の、他の住人に対して迷惑になる行為を繰り返す場合

・ごみを部屋の中にため込み、悪臭を発している場合

・オーナーが借金の返済のために家を売却する必要がある場合

上記に当てはまるからという理由で必ずしも正当事由になるわけではありません。

実際の判例を見てみたいという方は、RETIO(不動産適正取引推進機構)から過去の判例を閲覧できるので、参考にしてみてください。

立退料の相場は?

正当事由があったとしても、突然の立ち退きで借主は迷惑を被ります。

引っ越し先を探さなくてはいけませんし、その際の引っ越し費用や、新しい家の契約で支払う手数料や敷金・礼金なども必要です。

その費用を補完する目的として、立退料を支払うわけですが、いくらくらい支払うのが一般的なのでしょうか?

実は、立退料に相場は存在しません。

一円も払わなくてもいい場合もありますし、事業用として貸し出している物件の場合は億を超える単位の立退料を支払う必要もあるのです。

現実的な話としては、借主が退去によって発生する費用を負担してあげることが一般的です。

関連記事→【結局いくら?】マンションを売る際の賃借人立ち退き料の相場とは?

7、借主が退去した後に家を売ることのメリット・デメリット

借主が退去した家に家を売ることのメリット・デメリットに関して、説明しておきます。

まずは、メリットから行きましょう。

借主が退去した後に家を売ることのメリット

借主が退去した後に家を売ると一つメリットがあります。

借主がいる状態の家は、「収益用物件(自分が住むためではなく、賃料を得るための物件)」としての販売です。

「収益用物件」の場合、評価する方法として「収益還元法」が使われ、将来的にその物件がいくらの収益を生み出すかというポイントで評価額が決まります。

借主がいない状態の家は、「居住用物件」としても、「収益用物件」としても販売可能です。

居住用物件としての売却であれば、「取引事例法」と呼ばれる過去の類似物件の成約価格を基に値が決められ、一般的には「収益還元法」よりも高く評価される傾向があります。

借主が退去した後に家を売ることのデメリット

ただ、あなたの家のタイプによっては、ほとんどが賃貸の需要で、居住用の需要がないこともあります。

3LDKのマンションであれば、ファミリー層の需要が高いでしょう。

しかし都内のワンルームマンションであれば、購入よりも単身者が賃貸として利用する確率の方が高いです。

収益用に適している家のタイプなのであれば、そのまま借主がいる状態で「収益用物件」として売却する方が買い手には喜ばれます。

収益用の家なのに空室で売りに出すと、なかなか買い手が付きづらくなってしまいますよ。

最初から入居者がいた方が、買ってすぐに借主からの賃料をもらうことができますからね。

まとめ

今回の記事では、人に貸し出している家を売る際の手続きや注意点についてお話してきました。

人に貸し出している家だからといって、そこまで大きく通常の売却と違うわけではありません。

しかし、賃貸として貸し出している物件だからこそ気をつけないといけないポイントがいくつかあるので、しっかり押さえておきましょう。

この記事で一番難しいポイントは、賃借人の立ち退きです。

立ち退いてもらえても、立退料で数カ月分の賃料を支払う必要があるため、原則そのままの状態で売却することをおすすめします。

後は、ローンの残債を支払えるかどうかを一括査定サイト等で確認して、問題がなければ信頼のできる不動産会社と売却を進めて下さい!

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