マンション売却の知識

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老朽化したマンションは売却すべき?リフォームや保有とのメリット・デメリットを比較

 

売りたい人

両親から相続した築古のマンションがあるけれど、自分達でも家を保有しているから、特に必要がない・・・。

小さいときに住んでいた実家だから手放すのもつらいけど、毎年固定費だけかかってしまうから悩むな。

そういった方に向けて記事を書いていきます。

築年数が古い老朽化したマンションは、売却すべきかそのまま保有し続けるかなど、悩みが尽きませんよね。

一口に売却と言っても、リフォームをしてから売却する場合や、業者に買取を依頼する方法など、さまざまな方法が考えられます。

そこで今回は、老朽化したマンションの売却や保有、リフォームなど、それぞれの選択肢ごとのメリット・デメリットについて紹介しています。

不動産のプロである筆者が詳しく解説をしていくので、悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。

老朽化したマンションをそのまま保有するメリット・デメリット

築年数が古く老朽化したマンションは、そのまま保有し続けたり、リフォームをしたり、売却するなど、いくつかの選択肢があります。

ここでは、それぞれの選択肢のメリット・デメリットについて紹介していますので、今後の方向性を決める際の参考にしてください。

老朽化したマンションをそのまま保有するメリット

まずは、老朽化したマンションを売却やリフォームせず、そのまま保有するメリットについて見ていきましょう。

メリット1:資産として保持できる

老朽化したマンションを売却せずにそのまま保有するメリットの1つが、資産として保持し続けられることです。

現金だけでなく、インフレに強い不動産として資産を持つことは安心感があります。

メリット2:賃貸に出して家賃収入を得られる

老朽化マンションを売らずに保有し続ける場合、賃貸に出して家賃収入を得られるのがメリットです。

入居者がいる限り、安定的に家賃収入を得続けられます。

既に住宅ローンを完済済みであれば、多くのキャッシュフローが期待できます。

メリット3:物件を相続できる

老朽化したマンションといえども、よほどのことが無い限りは資産価値が0になることはありません。

マンションを売却せずに保有し続ける場合は、将来子どもに相続することが可能です。

子どもへの相続として、現金ではなく物件として保有し続けてもいいでしょう。

メリット4:少ない住居費負担で住める

既に住宅ローンを完済した老朽化マンションであれば、管理費や修繕積立金、固定資産税等の負担だけで住み続けることが可能です。

新たに家を購入・賃貸して住み替えをする場合は、住宅ローンや家賃負担がかかりますが、保有して住み続ければ少ない住居費負担で済みます。

住居費を安く抑えられるため、他のことにお金を充てることが可能です。

老朽化したマンションをそのまま保有するデメリット

続いては、そのまま保有しておくことのメリットについてです。

デメリット1:ローン返済や管理費、税金などがかかる

老朽化マンションを売却せずに、保有し続ける場合はコスト負担があることを理解しておきましょう。

そのマンションに住み続ける場合であればいいですが、別の家に住んでいる場合は、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用負担があります。

また、住宅ローンがまだ完済していない場合は、住宅ローンの返済も続きます。

住宅ローン以外は、マンションを保有し続けている限りコスト負担が必要です。

デメリット2:リノベーションやリフォーム費用がかかる

築古の老朽化マンションをこれから長く保有する場合、修繕やリフォームが必要になります。

修繕やリフォームをすることで、安心・快適に暮らすことはできますが、まとまった費用がかかります。

特にキッチンや浴室、洗面化粧台、トイレの水回りリフォームには数百万円などまとまったお金が必要です。

住み続けていくにあたって、事前に資金計画を立てておくことが大事です。

デメリット3:地震などの災害が心配

保有する老朽化マンションが1981年以前のものであれば、地震などの災害に強くないことがデメリットです。

1981年6月に建築基準法が改正され、それまでより地震に強い耐震基準が設けられています。

・旧耐震基準:震度5程度の地震で倒壊しないこと

・新耐震基準:震度6強から7の大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

つまり、旧耐震基準の頃は震度5クラスで倒壊しないマンションづくりでしたが、新耐震基準になってからは震度7クラスの地震でも倒壊しないマンションが建てられているのです。

旧耐震基準だからといってすべてのマンションが地震に弱いわけではありませんが、近年大きな地震が頻繁に発生していますので、旧耐震基準の老朽化マンションで暮らす場合は注意しなければなりません。

デメリット4:資産価値は下落し続ける

一般的に、マンションは築年数が古くなるほど資産価値が下がっていきます。

築30年〜40年になると下げ止まる場合もありますが、それでもよほどのポジティブな材料がない限り、上昇することはありません。

売却をせずに保有し続ける場合、資産価値は下がっていきますので、後に売却する際は今よりも価格が安くなる可能性があることを頭に入れておきましょう。

 

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老朽化したマンションをリフォームするメリット・デメリット

築古の老朽化マンションを所有していて、リフォームをするか迷っている人も多いことでしょう。

売却ではなくリフォームをした場合、どのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておけば、検討がしやすくなります。

主なメリット・デメリットについて一つひとつ見ていきましょう。

老朽化したマンションをリフォームするメリット

まずは、リフォームをするメリットから説明していきます。

メリット1:見た目がきれいになり快適な暮らしができる

老朽化マンションをリフォームするメリットは、見た目がきれいになり快適な暮らしができることです。

フローリングや畳、壁紙、建具、収納スペースなどを新しくリフォームすることで、見た目が新築のようになりますし、心地よく生活できます。

また、バリアフリー設計になったり、建具や収納スペースの不具合等が解消されるなど、安全性も向上するため安心です。

メリット2:水回りが新しくなり使いやすくなる

老朽化したマンションでも、キッチンや浴室、トイレ、洗面化粧台など水回り設備をリフォームすれば、非常に使い勝手が良くなります。

リフォームをしなければ、汚れや傷、サビなどが目立つうえに、故障・不具合なども発生して、快適に使用することが難しくなります。

これからも長く暮らしていく予定や賃貸に出すことを検討している場合は、特に水回りのリフォームを考えた方がいいでしょう。

メリット3:賃貸や売却時の価値が高くなる

築古の老朽化マンションをリフォームすれば、賃貸や売却時に価格が高くなる可能性があるのがメリットです。

リフォームをしなければ、室内のフローリングや壁紙、水回りなども古さが目立ってしまい、借り手・買い手からすると魅力を感じるのが難しくなってしまいます。

リフォームをすれば、新築のような雰囲気になるため、築古の老朽化マンションでも借り手・買い手が見つかりやすくなります。

また、室内の設備や仕様が新しくなっている分、家賃や売却価格を高く設定することが可能です。

老朽化したマンションをリフォームするデメリット

続いては、リフォームをする際のデメリットについても解説します。

デメリット1:リフォーム費用がかかる

築古の老朽化マンションを売却せずにリフォームをするデメリットの1つが、多くの費用がかかることです。

フローリングや畳、建具、キッチン、浴室など、築古マンションであればリフォームする部分は1箇所では済みません。

複数箇所をまとめてリフォームする必要があるため、100万円〜200万円以上のリフォーム費用はかかってくるでしょう。

リフォーム状況によっては非常に400万円〜500万円以上の費用がかかりますので、事前に綿密なリフォーム計画・資金計画を立てておくことが重要です。

デメリット2:リフォーム期間中住めなくなる

リフォーム期間中は業者が入り工事をするため、ホテルやウィークリーマンションなどで生活をする必要があります。

リフォーム期間は工事の規模にもよるため、1日程度で終わるものもあれば、1週間程度かかるケースもあります。

リフォーム期間中は、仮住まいの費用が必要になるため、事前に予算を考えておきましょう。

デメリット3:買い手が見つかりづらくなる可能性がある

築年数が古い老朽化マンションをリフォームした場合、売却する際に高く売れる可能性はありますが、買い手が見つかりづらくなる恐れがあります。

なぜなら、リフォームやリノベーションが施された物件を求める人がたくさんいる一方で、リフォーム・リノベーションがない築古マンションを探している人も多いためです。

どちらの層が多いかは、マンション状況や立地、エリアなどによって異なります。

マンション購入後に自分たちの好きなようにリフォーム・リノベーションをしたいという人が多い場合は、リフォームをすることで買い手が見つかりづらくなってしまいます。

 

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老朽化したマンションを売却するメリット・デメリット

築古の老朽化したマンションを売却する場合もメリット・デメリットがあります。

保有やリフォーム同様、メリット・デメリットを把握しておくことで、他の選択肢と比較ができ、最適な方法を見つけやすくなります。

主なメリット・デメリットについて確認していきましょう。

老朽化したマンションを売却する場合のメリット

まずは、売却をした場合のメリットについて解説していきましょう。

メリット1:まとまったお金が入る

築年数が古い老朽化したマンションを売却するメリットの1つが、まとまったお金が入ってくることです。

特に住宅ローンを完済している場合は、売却時にローンの一括返済もありませんから、売却金額から諸費用を引いた額のお金を手にできます。

入ってきたお金は、住み替えや生活費、老後資金などに充てることが可能です。

メリット2:管理費や税金など維持費が必要なくなる

老朽化マンションを保有するのではなく売却をすれば、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用を支払う必要がなくなります。

マンションを持っているだけでこれらの費用がかかり、老朽化マンションであれば管理費や修繕積立金も高額なケースが多いです。

メリット3:築浅物件に住み替えができる

老朽化したマンションを保有し続けるのではなく、売却をしてしまえば、築浅物件に住み替えも可能です。

売却益を頭金に充てれば、住宅ローンの借入金額を抑えられます。

築浅物件であれば、設備や仕様も比較的新しく立地が良い物件も多いため、快適な生活を送ることが可能です。

持ち家にこだわらない場合は、築浅賃貸への住み替えでもいいでしょう。

メリット4:耐震性が優れ災害に強い物件に引越しができる

築古の老朽化マンションが1981年以前の建物であれば、旧耐震基準のもと建設されています。

その場合、新耐震基準の建物に比べると耐震性が劣る可能性があるため、震災時に心配です。

売却をすれば、手にした資金をもとに耐震性が優れた物件に引越しできます。災害に強い物件に引越しをすれば、万が一の際も安心です。

老朽化したマンションを売却した場合のデメリット

最後は、売却を選択した場合のデメリットについても、紹介しておきます。

デメリット1:それほど高値では売却できない

築年数が古く老朽化したマンションは売却することはできますが、それほど高値で売れるわけではありません。

そのため、売却をしたとしても大金が入ってくる可能性は低いです。

築浅物件であれば相応の売却益を得られる可能性がありますが、築古物件の場合は基本的に資産価値が低いため、良くて1,000万円程度でしょう。

立地やマンションの状況によっては、売却金額自体が200〜300万円のケースもあります。

デメリット2:住み替えによって住宅ローンや家賃がかかる

これまで居住していた老朽化したマンションを売却する場合は、新たな住み替え先が必要になります。

新しく住まいを購入する場合は住宅ローンの返済が始まりますし、賃貸を利用する場合は家賃の支払いがスタートします。

売却によってある程度のお金は入ってきますが、住み替え後も住居費の負担は発生します。

しっかりと資金計画を立てていないと、返済・支払いが厳しくなる可能性があるため注意しましょう。

デメリット3:物件を相続できない

老朽化したマンションを売却してしまうと、物件として相続するできなくなります。

相続する相手がいない場合や他の資産を相続するのであればいいですが、現金だと相続する気持ちがあっても使ってしまいますし、何か困ったときのために取っておきたいものです。

物件の方が相続相手もうれしいかもしれません。

デメリット4:賃貸に出せなくなる

マンションを売却してしまうと、賃貸に出せなくなります。

売却をすればまとまったお金を手にできますが、賃貸であれば継続的に収入を得ることが可能です。

売却と賃貸、どちらもメリット・デメリットはありますが、売却すると賃貸の選択肢はなくなってしまいます。

老朽化したマンションの一括売却とは? 

老朽化したマンションを一括で売却することも可能です。

2014年6月に成立した「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」にはマンション敷地売却制度が盛り込まれています。

改正されたマンション敷地売却制度では、居住者の4/5以上の同意(特別多数決議)によってマンションを一括売却することが可能です。

これまでは、全員の同意がないと一括売却はできませんでしたが、現在は80%以上の同意を得れば一括売却ができるようになりました。

そのため、マンションを一棟丸々所有しており、すべて売却をしたい場合は、居住者の4/5以上の同意を得れば実現可能です。

2019年がマンションの売り時である3つの理由

多くの著名人やアナリスト、専門家などが中古マンションの売り時は2019年と断言しています。

理由は主に以下の3点です。

  1. オリンピック開催前年で不動産価格が高騰しているため
  2. 国内の世帯総数がピークを迎えるため
  3. 2020年以降にポジティブな材料がないため

2020年に東京オリンピックを迎えるにあたり、首都圏を中心に建設ラッシュとなっています。

多くの建物が建設されており、人件費や建設費が高騰し、物件価格も上昇しています。

東日本不動産流通機構が発表している、首都圏中古マンションの成約㎡単価を見てください。

参考:季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

ここ3年間をみただけでも、これだけの坪単価の伸び率を記録しています。

しかし、これだけマンション相場が高い状況が今後も長く続くわけはありません。

現在は、東京オリンピック需要に加え、国内の世帯総数がピーク(2019年、5,307万世帯 ※国立社会保障・人口問題研究所)を迎えていることもあり、不動産価格が高騰しているのです。

しかし、東京オリンピック以降は、不動産価格を上昇させるような目立ったポジティブ材料はありません。

そのため、2020年以降は不動産価格が下落していくと予想されています。

少しでも高く売りたいのであれば、確かなポジティブ材料が揃っている2019年内がいいでしょう。

関連記事→マンションの売り時は2019年!不動産のプロがその理由を解説!

老朽化マンションを高く売るための3つのポイント

どのようなことをすれば、老朽化マンションを高く売れるのか把握しておくことは大事です。

高く売るためのポイントを知り、実行をすれば、通常よりも高値で売れる可能性があります。

ここでは、老朽化マンションを高く売るための3つのポイントについて紹介していますので、参考にしてください。

1.複数の業者で査定をおこなう

築年数が古い老朽化したマンションを少しでも高く売るために、複数の業者で査定をおこなうようにしましょう。

なぜなら、不動産会社によって査定基準に違いがあり、提示される金額が大きく異なるからです。

そのため、最初から1社に絞って依頼をした場合、その業者の査定金額が安いか高いかもわからず、売却を進めてしまうことになります。

複数業者で査定をすれば、その中で金額の比較ができ、最も高い査定金額を提示する業者に依頼することが可能です。

不動産一括査定サイトは、スマホやPCから無料で簡単に複数業者で査定ができます。

不動産一括査定サイトは種類が多いのですが、筆者のおすすめはNTTデータグループが運営するHOME4Uです。

日本初の不動産一括査定サイトで、運営歴は18年を数えます。

事前の審査に通過した不動産会社とのみ提携をしているので、悪質な不動産会社にひっかかるリスク減らせるので便利ですよ。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

もし、他の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事を合わせて参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

2.時間的余裕を持つ

老朽化マンションを少しでも高く売るためのポイントの1つが、時間的余裕を持つことです。

もし時間的余裕がない場合は、「早く売らないといけない」「時間がない」と焦っているため、興味を持ってくれる人がいれば安値でも売ろうと考えます。

なぜなら、高く売ることよりも早く売りたい気持ちの方が強いためです。

時間的余裕がある売却スケジュールであれば、焦って売ることもないため、こちらの希望金額で買ってくれる人が見つかるまで待てます。

マンション売却には時間がかかるものです。

1週間や1ヶ月で結果が出ることはそうありませんので、最低でも半年以上の期間がかかることを覚悟して、スケジュール立てをしておくといいでしょう。

3.内見で好印象を与える準備をする

築古の老朽化マンションを少しでも高く売りたいのであれば、内見で買い手に好印象を与える準備をしておきましょう。

具体的には、内見前のハウスクリーニングと家具の配置、不要品の整理です。

買い手は内見の印象が良くなければ物件を買うことはありません。

床や壁、水回りが汚れていると良い印象を持ってもらうことは難しいものです。

とはいっても、清掃をしても取れない汚れもあります。

プロであるハウスクリーニングを利用すれば、部屋中がきれいになるため良い印象を与えることが可能です。

次に、内見の際は家具を配置するようにしましょう。

何もない部屋だと生活のイメージがしづらいため、薄い印象しか与えられない可能性があります。

モデルルームのように、ダイニングテーブルやテレビ、ベッドなどがあれば、買い手はイメージがしやすく、より具体的に検討をしてくれるようになります。

そして、内見をする際は、部屋の中にある不要品をすべて取り出し、別の場所に移動させておきましょう。

せっかく、ハウスクリーニングや家具配置をしてモデルルームのような雰囲気を出していても、不要品があちこちにあれば印象は良くないので、部屋も狭く見えます。

内見前には、ハウスクリーニング・家具配置・不要品整理は最低限おこなうことで、通常よりも高く売れる可能性があります。

関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策~内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

老朽化マンションの買い手が見つからない場合は買取も視野に

もし、老朽化マンションを売却しようとしても買い手が見つからなかった場合は、業者買取も視野に入れるといいでしょう。

業者買取とは、個人ではなく不動会社が物件を直接買い取る制度のことです。

条件さえクリアしていればほぼ確実に買い取ってくれるため、無事に物件を手放せます。

また、仲介手数料を払わなくてよいことや、瑕疵担保責任を負う必要がないなどのメリットもあるのです。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

ただし、個人に売るよりも買取金額は安くなるため、当初考えていた金額を手にすることはできません。

また、すべての業者が買い取りをしているわけではないため、念の為、少し早いタイミングで買取業者を探して依頼先を決めておくとスムーズです。

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売却も買取もできなかった場合の対処法

家を処分したいと考えているのに、売却も買取もできないようなケースが稀にあります。

かといって、勝手にマンションの所有権を放棄することはできません。

もう一つマンションを手放す手段として、「自治体に寄付する」方法が挙げられます。

マンションの状態によっては、自治体に寄付できるのですが、管理費用だけがかさむような不動産は、寄付の対象にならないケースが多いです。

また、自治体によっても方針は異なるので、一度ダメもとで相談してみることをおすすめします。

まとめ

今回は、老朽化したマンションの売却や保有、リフォームのメリット・デメリットなどについて紹介いたしました。

老朽化したマンションといえども、さまざまな選択肢があります。

ここで紹介したメリット・デメリットや高く売るためのポイントなどを参考にして、今後の方向性を決めて動き出しましょう。

売却するのであれば、相場が高い2019年はチャンスです。

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