最近では、「就活」ならぬ「終活」という言葉をよく耳にするようになりました。
終活とは「自分が生きているうちに自分が亡くなった後のことを準備しておく」ことと理解しておけばよいでしょう。
不要なものを予め整理したり、生前葬を行ったりする人も増えているようです。自分が死んだ後に残った財産を誰に受け継いでもらうかということも終活に当然含まれる作業です。
自分の遺産を分配する方法を決めるには、「遺言を作成して相続させる」、「生前贈与する」の２つの方法があります。
相続（遺言）と生前贈与のどちらが優れているかということは、実は難しい問題です。
「生前贈与は相続税の節税になる」ということをきいたことがある人もいるかと思いますが、ケースによっては、生前贈与にかかる費用や贈与税が、相続税よりも高くなってしまうこともあるので、注意が必要です。
そこで、この記事では、不動産を生前贈与する場合、相続する場合に発生する税金やそれぞれのケースでの注意点などについて解説していきます。
いま持っている不動産をどのように子どもに分け与えるべきか悩んでいる方や、親から不動産を引き継いだときの税金の負担が心配な方は参考にしてみてください。
もくじ
不動産の生前贈与は相続よりもお得になる？
「生前贈与は相続税対策になる」と何かのメディアなどで目にすることは珍しくありません。
たしかに、生前贈与をすると将来支払い相続税を節税できる場合があるのは確かです。
しかしすべてのケースで、生前贈与が節税として有効というわけではありません。
相続される財産の総額や、相続人の人数などによっても結果は変わってくるので、正しい情報に基づいて、慎重に検討してから対処を決めることが大切といえます。
生前贈与と相続はどう違う？
生前贈与と相続との一番の違いは、不動産の所有権を移転する時期です。
「生前贈与」は、その名のとおり（元の）不動産所有者が生きているうちに、誰かに譲渡することです。
他方、「相続」は、（元の）不動産所有者の死亡を原因にして生じる所有権の移転となります。
また、生前贈与は、「あげる側」と「もらう側」の意思の合致（双方の同意）がなければ成立しませんが、相続は、必ずしも意思の合致を必要としない点でも違いがあります。
不動産を生前贈与することのメリットとデメリット
不動産を生前贈与することのメリットとしては、
- ・自分の意思を確実に反映できる
- ・節税対策として有効な場合がある
ということが挙げられます。
「財産を譲る側の意思を確実に反映させられる」という点は、生前贈与の最大のメリットといえます。
特に不動産は、「分割して誰かに譲渡する（相続させる）」ということにあまりなじまない財産なので、相続争いの原因にもなりやすいものです。
被相続人が生前に明確な意思を示すことで、相続争いを防止できるという場合もあるでしょう。
被相続人の意思を示す方法としては、「遺言を残す」ことも考えられます。
しかし、遺言は、様式違いなどがあることで法的な拘束力を否定されるリスクもあるので、「意思を示す方法」としては、生前贈与の方が簡単で確実といえます。
節税の面では、生前贈与における控除を上手に利用できるケースでは、将来の相続税を節税できるケースも少なくありません。
特に、「法定相続人ではない人に財産を遺したい」いうケースでは、手続き面でも税制面でも生前贈与は有効です（一親等の血族以外の人に相続させると相続税は2割加算されます）。
他方で、生前贈与のデメリットとしては、
- ・相続の場合よりも手続きが煩雑になる
- ・弁護士・司法書士になどに依頼しなければならないケースが多いこと
- ・贈与を受けた人は、不動産取得税を負担しなければならない
- ・生前贈与がムダになってしまう可能性があること
- ・生前贈与したことが逆に将来のトラブルの原因となる場合もあること
といったことが考えられます。
節税目的での生前贈与では、生前贈与契約書を作成し、所有権の移転登記も行う必要があり、弁護士・司法書士に依頼をして手続きを行った方がよいケースが圧倒的に多く、その分だけの費用がかかります。
また、生前贈与をすれば、相続の際には発生しない不動産取得税がかかってしまいます。
さらには、生前贈与から3年以内に元の所有者が死亡してしまったときには、税法上は相続と同じ扱いになってしまうという、自分たちではどうすることもできないリスクを抱えなければなりません。
１つの不動産を複数人に生前贈与するようなケースでは、生前贈与を受けた人が亡くなることで、不動産の共有者がいたずらに増えてしまい後のトラブルと原因となることも考えられます。
不動産を相続することのメリットとデメリット
不動産を相続によって譲り渡すことのメリットとデメリットは、基本的には生前贈与の逆と理解しておけばよいと思います。
不動産を相続で譲り渡すのであれば、
- ・生前贈与とは違い複雑な手続きが不要
- ・不動産取得税がかからない
- ・相続財産の金額が少なければ相続税が発生しないこともある
といったメリットがあります。
他方で、
- ・評価額の高い不動産を相続すれば高い相続税を負担する
- ・所有者が希望する相手に不動産を残せない可能性がある
- ・遺言を残していても様式不備などが原因で効力が否定される場合がある
といったデメリットがあります。
一般的には贈与税より相続税の方が安い
税負担だけの観点だけで考えれば、不動産を相続人に譲る方法としては、相続で配偶者や子に不動産を譲り渡した方が良い場合が多いといえます。
相続税は、不動産取得税は発生せず、基礎控除もかなり高額なので、地価の高い地域や相当な広さのある土地、豪華な建物ではない「一般的な住宅」を相続したケースのほとんどは、税負担はほとんどない（相続登記したときの登録免許税のみ）からです。
実際にも、評価額の高い不動産を相続させる、複数の不動産を所有しているというケース以外で生前贈与を考えるケースの多くは、「節税」という観点よりも、「どうしてもその不動産を相続させたい人がいる」というケースではないかと思われます。
生前贈与と相続税、どちらがお得かを判断する方法
3,000万円を超える不動産を所有している人の場合には、生前贈与を活用した方が、最終的な税負担の面でメリットがある場合があります。
ただし、最終的に「生前贈与と相続のどちらが得なのか」ということは、個別のケースが抱える事情によって結論が変わります。
「生前贈与をした方が得」、「相続の方が税金は安い」と一律に決めつけてしまうことだけは避けましょう。
不動産を相続する時にかかる税金と費用の基本
不動産を配偶者や子などに相続させた場合にかかる税金や費用について確認しておきましょう。
相続税の税率と控除額の計算方法
相続財産が「基礎控除」の金額以内であれば、相続税は発生しません。
相続税の基礎控除額は、
3,000万円＋600万円☓法定相続人の数
で算出されます。
たとえば、法定相続人が、配偶者（妻・夫）と子2人のケースでは、
3,000万円＋600☓3人＝4,800万円
が基礎控除額となります。
※生命保険金や退職金の非課税限度額は、500万円☓法定相続人の人数で別に計算されます
相続税のベースとなる遺産の額は、
不動産や預貯金といった積極の相続財産から、借入金、未払い金といった負債を差し引き、これに生命保険金、退職金の非課税限度額分を加算した金額となります。
たとえば、
- ・評価額3,000万円の土地（400平方メートル）
- ・評価額400万円の建物
- ・預貯金1,000万円
- ・死亡保険金2,000万円
- ・葬儀代の未払い分300万円
を配偶者と子2人で相続した場合には、
- ・預貯金2,000万円
- ・土地3,000万円
- ・建物500万円
- ・死亡保険金2,000万円－500☓3人＝500万円
の合計額は6,000万円となり、そこから葬儀代の未払い分300万円を差し引けば、「課税遺産総額は5,700万円」となります。
このケースの相続税の基礎控除額は、上で計算したように4,800万円ですから、5,700万円から4,800万円を差し引いた900万円が相続税の課税対象となります。
課税対象額に適用される税率下の表のとおりです。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
相続税は、累進課税となっていて、課税対象額が大きくなるほど税率もあがります。
不動産を相続する際に受けられる特例
不動産を相続する際には、減税措置となる特例の適用を受けられる場合があります（小規模宅地の特例）。
小規模宅地の特例の適用を受ければ、不動産の課税対象評価額を80％（貸地用は50％）まで減額してもらうことができます。
小規模宅地の特例の適用を受けるには、
- 相続の対象となる宅地が「被相続人」また「被相続人と同一生計の親族」の事業又は居住の用に供されていた宅地であること
- 相続の対象となる宅地が建物又は構築物の敷地であること
- 当該不動産を配偶者または所定の条件を満たす親族が相続したこと
- 宅地の面積が所定基準以下（通常の宅地であれば330平方メートル）であること
といった要件のすべてを満たしている必要があります。
被相続人と同居していなかった親族が相続する際や、事業や貸地としても用いていた土地を相続した場合などは、条件がかなり複雑になるので、税理士や相続に詳しい弁護士などに相談・確認しておいた方がよいでしょう。
相続法が40年ぶりに大改正・・おさえておきたいポイント
相続に関する基本的な規定は、民法の第5編に規定されています（民法のこの部分のみを差して「相続法」と呼ぶことがあります）。
相続法は、昭和55（1980）年に改正されてから大きな改正は行われていませんでしたが、最新の社会事情に対応するため、約40年ぶりとなる大規模な見直し作業が行われ、その内容が平成31年1月から順次施行されています。
今回の相続法改正において、「不動産の相続」との関係で抑えておくべきなのは、
- ・「配偶者居住権」が創設されたこと（2020年4月1日施行）
- ・自筆証書遺言に関するルールが変わった（緩和された）こと（2019年1月31日施行）
です。
配偶者居住権が設定されると不動産の評価額が下がる
「配偶者居住権」とは、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合に、終身（または一定期間）、当該建物に無償で住み続けられる（使用し続けられる）権利です。
特に、不動産を子が相続し所有権（の一部）を取得するケースでは、配偶者居住権が設定されることで、配偶者の今後の生活基盤を確実に確保することができます。
相続税との関係では、配偶者居住権が設定されることで、不動産の評価額を抑えることが可能となります。
配偶者居住権は、「譲渡不可能な利用権」なので、設定されればその不動産の対外的な価値はかなり低くなるからです。
とはいえ、配偶者が不動産の所有権を完全に取得した方が（配偶者の今後の生活のためには）有利という場合も少なくありません。
配偶者居住権の設定については相続税の観点だけでなく、さまざまな要素を広く検討して結論を出すことが大切でしょう。
自筆証書遺言が作成しやすくなる
遺言（法律の世界では「いごん」と読むのが一般的です）は、大きく分ければ、①自筆証書遺言、②公正証書遺言、③秘密証書遺言、④特別方式遺言の4つがあります。
このうち、最も費用を抑えて作成できるのは自筆証書遺言です。
ただし、自筆証書遺言は、遺言書の本文だけでなく、添付する財産目録もすべてを「自署」で作成する必要があり、費用は安いけど負担も大きい仕組みでした。
そこで、今回の相続法改正によって、自筆遺言の目録については、パソコンで作成した目録や通帳のコピーといった「自筆ではない書面」を添付することが可能となり、作成の負担が軽くなりました。
また、自筆証書遺言は、これまで自宅で保管されることがあり、紛失、滅失、改ざんのリスクがあるといった問題点が指摘されていました。
そこで、今回御相続法改正では、自筆証書遺言を法務局で保管してもらえる制度が創設されます。
不動産を生前贈与する時にかかる税金と費用の基本
不動産を生前贈与するときにかかる税金と費用についても確認しておきます。
年間110万円までの贈与は税金がかからない
知っている人も多いと思いますが、贈与は年間110万円までは、贈与税の対象とはなりません（基礎控除）。
この1年は、毎年1月1日から12月31日までの期間で計算されます。
任意の1年間ではないので注意しましょう。
また、110万円という金額は、すべての人から贈与を受けた額の合計額です。
たとえば、父と母が子に100万円ずつ贈与した場合には、子は200万円の贈与を受けているので、110万円を差し引いた90万円が贈与税の課税対象となります。
贈与税の税率と控除額
贈与税の税率・控除額は、「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の場合で異なります。
特例贈与財産とは、直系尊属（祖父母や父母）から、贈与された年の1月1日で20歳以上の者（子・孫）へなされた贈与の場合のことです。
【一般贈与財産の場合の贈与税率と控除額】
| 基礎控除後の課税額 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 200万円超～300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 300万円超～400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 400万円超～600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 600万円超～1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,000万円超～1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 1,500万円超～3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
【一般贈与財産の場合の贈与税率と控除額】
| 基礎控除後の課税額 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 200万円超～400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円超～600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 600万円超～1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,000万円超～1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 1,500万円超～3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 3,000万円超～4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
登録免許税
他人から不動産の譲渡を受けたときには、不動産登記の所有者名義人を変更する手続きを行います（所有権移転登記）。
登録免許税とは、この際にかかる手数料のことです。
生前贈与による所有権移転登記の登録免許税は、その不動産の固定資産材評価額の2％となります（固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば20万円）。
相続の場合の登録免許税は0.4％なので、生前贈与では、その5倍の手数料がかかることになります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を新規に取得した人が、その不動産の所在地となる都道府県に納めなければならない税金です。
相続による不動産取得は、法律的には「新規の取得」に該当しない（新規に取得したのは被相続人と考える）ので、不動産取得税は発生しません。
しかし、生前贈与の場合には、不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は、固定資産税評価額に3％を乗じた金額となります（固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら30万円）。
なお、住宅ではない建物の贈与を受けた場合には、税率が4%となります。
ただし、2021年3月31日までに「宅地」を取得した場合には、課税評価額が1/2になる特例が適用されます。したがって、固定資産材評価額が1,000万円の不動産を生前贈与されたときの不動産取得税は15万円となります。
贈与を受けた不動産に自分が住むという場合には、さらなる軽減措置を受けられる場合があります。
専門家への手数料
節税目的で生前贈与を行う際には、事前に贈与契約書を作成し、厳格な手続きで贈与を行うことが一般的です。
契約書の作成は、自分で行うことも可能ですが、法律の知識をもたない人の場合には、司法書士や弁護士に依頼した方が安心・確実でしょう。
契約書の文言が不十分な場合には、その後の登記手続きに支障を来す場合もあるからです。
生前贈与にかかる手続き（契約書作成～登記の申請）を司法書士、弁護士に依頼すれば、5万円から10万円前後の費用がかかるのが一般的です。
不動産の生前贈与でかかる税金を節税する方法
不動産を生前贈与する際には、贈与税の負担の重さを無視することはできません。
そこで、生前贈与の場合の贈与税を軽減することのできる3つの方法について解説していきます。
毎年110万円以内の分割贈与することで非課税とする
贈与税の負担を軽くする最も一般的な方法は、暦年課税を活用する方法です。
つまり、「毎年110万円までは非課税」という贈与税の基礎控除額を上手に活用して、財産を生前贈与していこうという方法です。
たとえば、8,000万円の価値のある不動産を、配偶者と子2人の3人に、毎年110万円ずつ（の持分）を生前贈与していくということが考えられます。
この場合であれば、毎年110万円☓3人の生前贈与を10年続ければ、残りの評価額は4,700万円となるので、このケースでの基礎控除額（4,800万円）以下となり相続税を0円とすることができます（※不動産以外に相続財産がないことを前提にしています）。
一見すると、贈与税を支払わずに高額な不動産を配偶者などに譲れる方法として便利そうですが、実際には、「あまり負担が軽くならない」という場合も少なくありません。
生前贈与には、不動産取得税、登記の費用（登録免許税、専門家の費用）がかかるので、暦年課税を繰り返すことで、「手間の割にはたいした節税にならなかった」というケースも少なくないからです。
また、下で別に解説するように、
- ・生前贈与の途中で所有者が死亡し「生前贈与が無駄になる」リスク
- ・贈与を受けた側（子）が先に亡くなったことで予定外の共有者が増えてしまうリスク
を抱えることにも注意が必要です。
暦年課税による生前贈与は、基本的には、流動性の高い財産（現金・預貯金）向けの仕組みです。
不動産の生前贈与の方法としては、生前贈与後に残る不動産の価格が基礎控除額を下回るまで何年もかけて生前贈与してもきちんと完了できる環境が整っている場合を除いては、オススメできない場合の方が多そうです。
20年以上結婚している夫婦間で自宅の土地を贈与するなら2000万円まで非課税
婚姻期間が20年以上である夫婦の場合には、配偶者に対して、
- ・居住用の不動産
- ・居住用の不動産を買うための資金
を生前贈与したときには、2,000万円までが非課税となります（生前贈与の配偶者控除）。
これに暦年課税の控除分が加算されるので、正確には、最大で2,110万円までが非課税となります。
しかし、配偶者には、生前贈与以上に相続税では手厚い優遇措置が用意されています。
配偶者の相続税は、法定相続分もしくは1億6,000万円の大きい方の金額までは「非課税」なのです（相続税の配偶者控除）。
その意味では、「節税」という観点だけで、配偶者に不動産を生前贈与することのメリットのある場面はあまりないといえます。
60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子供への贈与は2500万円まで一時的に非課税
この制度は「相続時精算課税の特例」といいますが、実は、複雑な制度なので注意が必要です。
特例の概要は、60歳以上の親や祖父母が20歳以上の子・孫への贈与は2,500万円まで非課税となる（2,500万円を超える分は一律20％の税率）というものです。
一見すると、非課税額が大きく便利な制度のようにみえます。
しかし、相続時精算課税の特例は、
- ・暦年課税と併用できない
- ・相続時精算課税を適用したら変更できない
- ・相続税の課税財産額は、生前贈与の時点が基準となる
という3つの悩ましいポイントを抱えています。
特に、最後の相続税の課税財産額の基準時が「相続時ではなく生前贈与の時点」となることに注意が必要です。
不動産の価格は、そのときのさまざまな事情で変化します。
たとえば、生前贈与の時点よりも不動産の価格が上昇した場合には、相続時積算課税は有利な節税方法となる場合があります。
他方で、不動産価格が将来下落するという場合には、相続時よりも高い金額を基準に課税される分だけ損をしてしまうことになります。
また、暦年課税の方法であれば、相続財産（相続税の課税対象額）それ自体を目減りさせることができますが、相続時精算課税は、相続税の課税対象額を減らすことはできません。
非課税になるのは「2,500万円までの贈与税のみ」に限られ、相続税は通常通り発生するからです。
したがって、相続財産が相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円☓法定相続人の数）よりも多いときには、「今後相続財産が大幅に増加することが確実」というケースを除いては、相続時精算課税を利用すると損をする場合が多いといえます。
他方で、
- ・相続財産が相続税の基礎控除額以下の場合
- ・収益性のある不動産（賃貸物件）を子や孫に生前贈与する
というケースでは、相続時精算課税を適用することで上手に節税できる可能性があります。
相続時精算課税は一般の人には少し理解しづらい制度です。
適用を受ける前には、必ず専門家の助言を得ておいた方がよいといえるでしょう。
不動産を生前贈与する手順5ステップ
不動産の生前贈与を行うときの基本的な手順は、
- 贈与の対象（不動産・人）を決める
- 贈与の相手方の同意を得る（贈与契約の締結）
- 贈与契約書（登記原因証明書類）の作成
- 所有権移転登記手続き（不動産の名義変更）
- 贈与税の申告（確定申告）
となります。
ステップ１．何を誰に贈与するのか決める
不動産を生前贈与しようとするときに最初に行うのは、「どの不動産」を「誰に」譲るのかを決めることです。
特に、相続人が複数いるときには、生前贈与をすることで相続人間の今後の人間関係に影響が出ることも考えられます。
「自分の想い」と「残される人の立場・気持ち」をどう折り合わせていくかはとても重要なことでしょう。
対象となる不動産が決まれば、その不動産について基本的な調査を行います。
特に、所有者自身も対象となる土地を相続していたような場合には、登記名義人が自分の親（前所有者のまま）になっているということも珍しくありません。
いまの民法では相続登記は義務ではないので、相続登記がなされないまま何十年も放置されていることもあるのです。
この場合には、該当する不動産の所有者名義人を自分に変えておかないと生前贈与に伴う登記手続きに支障を来してしまいます。
ステップ２．相手方の同意を得る（不動産贈与契約を結ぶ）
生前贈与の内容が決まり、該当する不動産の状況にも問題がなければ、贈与の相手方から生前贈与の内容について同意を得ます。
生前贈与は諾成契約（意思の合致のみで成立する契約）なので、当事者間（たとえば、その親子の間）では、同意があった時点で生前贈与の契約は成立します。
ところで、相続の前倒しとしての意味を持つ生前贈与には、親としては「贈与の条件を付けたい」と考える場合もあるかもしれません。
たとえば、「家業を継いでくれるなら不動産を譲りたい」、「将来同居してくれるなら不動産を譲りたい」と考える人も少なくないでしょう。
このような「条件付き贈与契約」を締結するときには、「契約成立の時期」と「契約の効力（所有権の移転）が発生する時期」に齟齬が生じることに注意が必要です。
ステップ３．不動産贈与契約書を作成
生前贈与は当事者の意思の合致のみで締結できる契約ではありますが、実際の不動産の生前贈与では「きちんとした契約書」を作成します。
契約書（登記原因事実を証明する書類）がなければ、その後の所有権移転登記ができないからです。
贈与契約書それ自体は、さほど難しいものではないので、インターネットなどにあるひな形を参考に自分で作成することは不可能ではありません。
ただし、条件付きの贈与を行うような場合には、契約書の文言などを弁護士・司法書士などにチェックしてもらった方が良いと思われます。
条件をめぐって後にトラブルになるケースは少なくないからです（条件を付したいときには、条件が成就してから生前贈与の契約を締結した方が無難な場合が多いです）。
ステップ４．所有権移転登記に必要な書類を揃えて法務局で手続き
所有権移転登記手続き（不動産の名義変更）は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
申請書は、法務局の窓口でも交付してもらえますが、下記のウェブサイトからも様式をダウンロードすることができます。
・不動産登記の申請様式について（法務局ウェブサイト）
生前贈与を原因とする不動産の所有権移転登記手続きには、次の書類をすべて揃える必要があります。
- ・生前贈与の対象となる不動産の権利証（登記識別情報）
- ・生前贈与の対象となる不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
- ・贈与する者の印鑑登録証明書（発行から3ヶ月以内）
- ・贈与を受ける者の住民票
- ・登記原因証明情報（贈与契約書）
- ・生前贈与の対象となる不動産の固定資産評価証明書
ステップ５．贈与税の申告を行う
不動産の生前贈与が行われたときには、原則として、贈与を受けた者による「贈与税の申告」が必要です（贈与を受けた不動産の評価額が110万円以下の場合には申告は不要です）。
贈与税の申告は、確定申告の際に行います（毎年2月1日から3月15日まで）。
生前贈与と相続税どちらがお得か比較シミュレーション
ここでは、次のケースを例に、生前贈与と相続とで税負担がどう変わるのかということを比較シミュレーションしてみたいと思います。
| 【遺産となりうる財産】
・住宅および敷地（固定資産税評価額2,000万円：225平方メートル） ・駐車場用地（固定資産税評価額4.200万円600平方メートル） ・預貯金2,000万円 【法定相続人】 ・妻 ・長男 合計2名 |
生前贈与せずに相続するとどうなるか？
上のケースで生前贈与を行わずに、相続をした場合の基礎控除額は、4,200万円です。
それに対する相続税の課税評価額は、
- ・住宅・敷地：2,000☓20％（小規模宅地の特例の適用）＝400万円
※便宜上住宅・宅地をまとめて評価しています - ・非宅地（駐車場用地）：700万円（不動産貸付用宅地の特例適用分）＋2,800円＝3,500万円
- ・預貯金2,000万円
の合計5,900万円から、基礎控除額である4,200万円を差し引いた1,700万円となります。
※実際には、この金額から葬儀代などを差し引くこともできます。
法定相続分どおりに妻（1/2）と長男（1/2）で相続したという場合には、
妻：850万円
子：850万円
が相続人それぞれが負担しなければならない課税評価額となります。
妻については、法定相続分もしくは1億6,000万円までは配偶者控除が認められるので、「相続税はゼロ円」となります。
他方、長男は、850万円について税率（10％）を掛けた85万円を相続税として納付する必要があります。
生前贈与で節税した場合
同じケースについて生前贈与を利用してみるとどうなるのでしょうか？
たとえば、妻と長男にそれぞれ毎年110万円ずつ5年間（合計1,100万円）にわたって金銭（預貯金）を生前贈与した場合には、課税評価額を600万円まで減らすことができます。
この場合には、長男の相続税額は30万円となるので、「55万円の節税」となります（妻の相続分には相続税は発生しません）。
地価の値上がりが予想される場合には相続時精算課税の特例が有効な場合も
最近では、全国的に地価が上昇している地域が増えています。
相続の時点で地価の値上がりが懸念される状況では、相続前の時点で課税評価額を定める「相続時精算課税の特例」を利用することで節税できる場合もあります。
たとえば、住宅（評価額2,000万円）を相続時精算課税の特例を利用して長男に生前贈与すれば、贈与税は発生しません。
仮に、被相続人である父が死亡したときに
- ・住宅および敷地：2,000万円 → 3,000万円
- ・駐車場：4,200万円 → 5,400万円
と地価が上がっていたという場合であれば、この場合に納める長男の相続税は、167万5,000円となり、値上がりしなかった場合の約2倍となってしまいます。
相続時精算課税の特例を利用して、地価が値上がりする前に課税評価額を固定してしまえば、（このケースでは）80万円以上の節税となるのです。
とはいえ、将来の地価を予測することは簡単ではありませんし、生前贈与から相続開始までの財産の変化を予測することも簡単ではありません。
相続時精算課税の特例を利用するときには、慎重にシミュレーションして決断することが大切といえます。
不動産を生前贈与する時の注意点
相続の問題は、「節税」ばかりに関心がいきがちですが、それ以外の点でも注意しなければならないことがあります。
長期間の暦年課税で生前贈与することにはリスクもある
不動産を暦年課税によって生前贈与していくときには、数年以上の期間をかけなければ節税効果が現れない場合が少なくありません。
特に評価額が1億円を超えるような不動産の場合には10年近い期間をかけて生前贈与を行わなければ、費用対効果の観点で意味のある対策にならない場合もあるでしょう。
しかし、生前贈与が行われてから3年以内に贈与者が死亡した場合には、生前贈与の効果が否定され、それまでの生前贈与分も相続税の課税対象となってしまいます。
親子間での生前贈与は、兄弟間の相続争いの有効な回避手段になり得るか？
生前贈与は、「将来の争続（相続争い）を避けるための親の配慮」として実施される場合があります。
しかし、生前贈与の内容が子どもたちにとって予想外の（納得できない）内容であれば、後のトラブルの原因となることもあるでしょう。
また、万が一、贈与をした子が親よりも先に亡くなってしまうというようなことになれば、予定外の人間（子の配偶者）が不動産の共有者となってしまうリスクもあります。
不動産の処分などは、共有者全員の同意がなければできないことがたくさんあるので、いたずらに共有者を増やすことは大きなリスクでもあります。
生前贈与or相続でもらった土地・不動産はその後どうする？
自分の住まいとは別の不動産を手に入れたというときには、「もらったのは良いがどうしたらよいか」とその後の対応に困っている人もいるかもしれません。
不動産はとても価値の高い財産ですから、できるだけ有効に利用したいものです。
新たに手に入れた不動産の使い道としては、次の4つの方法が考えられます。
- ・自分でその不動産に居住する
- ・売却して現金化する
- ・賃貸などに出して収益をあげる
- ・空き家としてそのまま放置する
譲り受けた不動産に自分で居住する
最もスタンダードな利用方法は、生前贈与・相続で譲り受けた不動産に自分が住むことでしょう。
元々同居している不動産を譲り受けたケースのほとんどは、そのまま自分（たち）で住み続けると思います。
生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。
とはいえ、相続や生前贈与で譲り受けた住宅の多くは、建築から年月の経ったものが少なくありません。
たとえば、
- ・今後の生活のために大規模なリフォームが必要
- ・いまよりも便利なエリアで生活したい
といった事情があるときには、相続や生前贈与をきっかけに「住まいの買い換え」を検討してみるのも選択肢のひとつといえるでしょう。
売却して現金化する
自分では利用（居住）する予定のない不動産を譲り受けたときには、「売却して現金化する」ことは、とても有効な選択肢です。
不動産を売却すれば、多額現金を手に入れることができるので、さまざまな用途に活用することができます。
また、不動産を手放すことで、不動産を管理しなければならない負担からも解放されます。
しかし、不動産は高価な財産なので、不要になったものをネットでオークションに出す感覚では売却できません。
売り方やタイミングなどを間違えてしまえば、それだけで百万円単位で売却価格が下がってしまうことにも注意する必要があるでしょう。
賃貸に出して副収入を得る
人が居住できる状態にある不動産を相続・生前贈与で手に入れたときには、賃貸物件（貸家・貸室・駐車場・貸倉庫など）として活用することも選択肢のひとつになります。
毎月の安定した副収入が入るようになれば、家計の大きな助けになることが期待できるからです。
しかし、賃貸の経営にもリスクがないわけではありません。
入居者を確保するため、家賃を維持するために、不動産の修繕・改修が必要となる場合もあるでしょう。
また、他人に不動産を貸すということそれ自体もひとつのリスクです。
初期投資を回収できない状態が何年も続くといったことにならないためにも、賃貸をはじめるときには、専門の業者などのアドバイスを受けることが大切といえます。
空き家として維持し続ける
最後は、相続・生前贈与で譲り受けた不動産を空き家として放置しておくことです。
実際にも
「もしかしたら将来そこに住むかもしれない」
「有利な条件で売れるタイミングを探ってみよう」
「子どもの頃も過ごした思い出があるからなかなか手放せない」
といった理由で、使う予定のない不動産をそのままにしておくケースは珍しくないようです。
しかし、不動産を所有していれば、必ずコストがかかります。
毎年納付しなければならない税金（固定資産税など）だけでなく、不動産を維持するための管理・修繕の費用や手間も無視できません。
「使う予定もないから」と管理を放置してしまえば、「特定空き家」に指定されてしまい、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる（固定資産税が何倍にもなってしまう）こともあります。
さらに、空き家が原因で他人に損害を発生させたときには、損害賠償を支払わなければなりません（土地の工作物の所有者には無過失責任が課せられています）。
「面倒だから放っておこう」、「もう何年か経ってから考えればいいや」と考えてしまう人も少なくないと思いますが、全く利用しない不動産を持ち続けることは、かなりの損失になるということは頭の中に入れておいた方がよいでしょう。
贈与・相続された土地・不動産は「売却」がオススメ
譲り受けた土地を自分で活用する計画がないというときには、不動産を売却してしまうのが、最も効率的な対処方法でしょう。
現金に換えておけば、いざというときにどのような用途にも利用可能だからです。
「何よりも不必要なコストを負担しなくて良くなる」ということがとても重要です。
土地・不動産を高く売却するコツ
不動産の売却は、専門知識のない人には簡単なことではありません。
いまでは不動産業者を介さずに売却するための仕組みも整いつつありますが、多額の金銭を介する取引になるので、専門業者の力を借りて行った方が無難でしょう。
とはいえ、実際に不動産を売るにしても、どの不動産業者に頼んだらよいのかは、難しい問題です。
「不動産業者と日頃から付き合いがある」という人はあまりいないからです。
そんなときに便利なのが「一括査定サイト」です。
一括査定サイトを利用すれば、その不動産を最も良い条件で売却できる可能性のある不動産業者を比較的簡単に見つけることができます。
まとめ
不動産の生前贈与・相続には、一般の人には難しいと感じる注意点がたくさんあります。
しかし、不動産は、ほとんどの人にとって「最も重要な財産」です。
他人（配偶者や子）に譲るにしても、譲り受けた不動産を利用するにしても、「後悔しない選択」をしたいものです。
後悔しない選択をするためにも、それぞれの専門家のアドバイスなども受けながら、冷静にしっかり検討して結論を決めることをオススメします。
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