マンションの買い替え時は売却or購入どっちが先??

この記事では、

売りたい人

子供も大きくなってきてマンションが手狭になってきたから、新しいマンションに買い替えようと思ってる。

でも、先に今のマンションを売ってしまった方がいいのか、先に次のマンションを買った方がいいのかわからない・・・。

どうやって進めるのがベストなんだろう。

そういった方の疑問に答えていきます。

先に一つ結論をお伝えしておくと、「売却が完了するタイミングと購入のタイミングが被るのが一番理想」ということです。

売却が早く完了しすぎても、購入が早く完了しすぎてもデメリットが発生するので。

売却にも購入にもさまざまな要因が絡むので、100%タイミングを合わせることは難しいですが、いくつかポイントを押さえることで確率をあげることは可能です。

今回の記事では、

  • ・売却を先行させることのメリット、デメリット
  • ・購入を先行させることのメリット、デメリット
  • ・売却か購入のどちらを先に進めるかの判断基準

の3つのポイントを中心に話を進めていきます。

タイミングを間違うと数十万円余分な費用がかかることもあるので、スムーズな買い替えができるようしっかり読み込んでください。

もくじ

1、マンション売却を先行させることのメリット

まず最初に、マンションの売却を先に進めていくことのメリットについてお話しておきます。

1、売却できる金額がわかるので、購入する物件の計画が立てやすい

先にマンションの売却が進んでいくと、売買契約を結んだタイミングで実際にいくらでマンションが売れるのかわかります。

売却金額がわかれば、次の家を探す場合も予算やローン計画が明確になり、スムーズな購入につながるのです。

2、売却に余裕が持てるため、高値での売却が可能

まだ次に購入する物件を決めていない状態なので、急いで売却する必要がありません。

売却に時間をかけられるということは、自分の希望価格で買ってくれる買い主を待てるという意味です。

期限が決まっている状態での売却は、値段を下げてでも早く売却したいという焦りが生まれてしまいますから。

注意

マンションを売却するタイミングで、銀行から借りている住宅ローンは一括返済する必要があります。

理由は、銀行があなたのマンションを担保にするために、抵当権を設定しているから。

もし、マンションを売却した金額よりも、残っているローンの方が多い場合、自己資金で差額を支払う必要があります。

自己資金を足してもローンを全額返済できない場合は、競売や任意売却といった信用情報に傷がつく売却方法になるので、気を付けましょう。

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2、マンション売却を先行させることのデメリット

続いて、マンション売却を先に進めていくことのデメリットについても、説明しておきます。

1、購入までの仮住まいが必要

先に売却が決まるということは、一時的に住居が無くなってしまう期間が生まれます。

その間の期間に実家や別のすまいがあれば問題ないですが、そうでなければ短期間の仮住まい場所を確保しなければいけません。

賃貸に住んだとして、家賃や敷金、礼金、不動産会社の仲介手数料、家賃などまとまった費用が掛かるため、負担が大きくなります。

2、引っ越し費用が二度かかる

家を売却してから直接新しい新居に引っ越すことができれば、引っ越し費用は1度だけで済みます。

しかし、一度仮住まいを挟むことにより、引っ越しが2度発生するのも大きな痛手です。

引っ越しにかかる費用は、荷物の量や、前の住居と新しい住居までの距離、閑散期・繁忙期などによっても変わります。

単身者であれば、~10万円、ファミリーでの引っ越しであれば10~30万円はかかると考えておきましょう。

 

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3、マンション売却先行のデメリットを解消する方法

売却先行で進めるデメリットを解消する方法を、3つお伝えしておきましょう。

1、短期間の仮住まい用の家として、「ウィークリーマンション」「マンスリーマンション」を利用する

ウィークリーマンション、マンスリーマンションの場合は、家具や日用品が最低限そろっており、すぐにそのまま住み始めることができます。

また、敷金や礼金が必要ないため、最初にまとまったお金を払う必要もありません。

1日当たりの居住費は高くなりますが、買い替えまでにかかる期間が短ければ、賃貸よりも費用を抑えることができす。

2、退去日をできるだけ伸ばしてもらう

マンションの売却は、売買契約を行う日と実際に引き渡しを行う日が違います。

先に売買契約は結んでから、買主と交渉をして引き渡しの日を遅くしてもらいましょう。

その間に新しいマンションを購入し、引き渡したらすぐに新しい引っ越せば無駄がありません。

3、実家の空き部屋などを利用させてもらう

どうしても仮のすまいが必要になった場合、賃貸でなくても、両親の実家に住まわせてもらうというのも一つの手です。

もちろん仕事の都合や、子供の学校の関係でうまくいかない人も多いかと思いますが、利用できるものは利用しましょう。

4、マンション購入先行のメリット

続いて、マンションの購入を先に進めることのメリットについてお話します。

1、納得のいく住まい探しができる

先に売却を済ませている場合、次の家を見つけるまでに仮住まいの費用が掛かります。

早く次の家を見つけなければと焦ってしまい、時間を十分にかけずに決めてしまう人もいるのです。

2、仮住まいの必要がなく、売却が完了したら直接新居に引っ越すことができる

先ほどお伝えした通り、売却から購入までの期間があくと、引っ越しや敷礼金等の費用がかさみます。

先に新居を確保できていれば、無駄な費用をかけずに引っ越しできて、無駄がありません。

3、売却のタイミングで家を空き屋の状態にできる

すでに新しい家に引っ越しているため、マンションを空き家の状態で売りに出すことができます。

部屋をすっきりした状態にして購入希望者に内覧してもらえるので、印象が良くなるんです。

内覧の時の対応も不動産会社に任せられるので、その点も大きなメリットといえるでしょう。

5、マンション購入先行のデメリット

続いて、マンション購入先行のデメリットについて説明をします。

1、ローンの重複支払いが起こる可能性あり(元の家のローン、新しい家のローン)

売却が完了するまでの間、以前の家のローンの支払いは続いています。

また、新しい新居を購入しているため、ローンの支払いが始まるわけです。

つまり、二重でローンを支払う必要のある期間があり、支払いが厳しくなります。

2、そもそもローンを組めない可能性がある

買いを先行しているということは、元の家のローンを借り入れながら、さらに新しいローンに申し込むということです。

それだけ高額なローンを借りられるのは、年収や安定性、資産に余裕のある人でないと難しいでしょう。

6、マンション購入先行のデメリットを解消する方法

早く購入する物件が決まったのはいいものの、売却が手間取ってなかなか売れない。

そんな時は、不動産会社に買取を依頼するのも一つの手です。

通常マンションの売買における不動産会社の位置づけは、売り主と買い主をつなぐ仲介役。

しかし、不動産会社が直接買主となって、売り主であるあなたからマンションを買うこともできるのです。

一般の個人に売却するよりも価格が安くなるのですが、早く確実に売却でき、仲介手数料がかからないといったメリットもあります。

早期に売却を確定させることで、2重ローン支払いの罠にはまらずに済むのです。

7、売却が先か購入が先かを決めるときの判断基準

ここまで、売却を先行させるメリット・デメリットについてお話してきました。

どちらにせよメリットがあり、デメリットがあるということはわかっていただけたかと思います。

ただ、結局どちらを選んだ方がいいの?と感じた人が多いと思いますので、判断基準についてもお話しておきましょう。

1、不動産市況を見て、購入と売却のどちらに時間がかかるかを見極める

不動産市場はその時々に応じて、買いの需要が高い場合と、売りの需要が高い場合があります。

例えばこの記事を書いている9月10日時点では、東京オリンピックの影響で不動産市場は高騰しています。

値上がりを期待しての購入需要が強いため、売却は比較的短期になると予想できるわけです。

となると、時間がかかる購入を先に検討し始め、並行して売却も行っていくことが理想になります。

2、資金の余剰があれば買い先行、余裕がなければ売りを先行させる

買いを先行させるということは、自分自身のキャッシュで次のマンションの頭金を準備する必要があります。

また、2重のローンの支払いになる期間があるので、それでも余裕がある場合は買い先行が理想です。

もし十分な自己資金がなく、次のマンションの頭金を準備できない場合、必然的に売り先行になります。

売却して出た利益を使って次のマンションの頭金と予算をきめるという順番です。

まとめ

今回の記事では、「新しい家に住み替えを行う際に、購入を先行させるのか売却を先行させるのか」というポイントについてお話してきました。

条件によって、買いを先行させるべきか、売りを先行させるべきかの判断は変わってきます。

また、計画をきちんと立ててから動いたとしても、思い通りにいく保証はありません。

大切なのは、資金的にも時間的にも余裕をもって取り組んでいくということ。

残っているローンの金額を考えて、「今すぐに買い替えはしない」というのも立派な一つの選択です。

「買い替えに焦りは禁物」ということを覚えておいてくださいね。

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