不動産投資

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シノケンのアパート経営の利回り・収益性は高い?低い?具体的な事例と他社との比較を紹介

 

不動産投資を始める場合に、利回りは気になるところです。

利回りがどのくらいなのかは、投資物件を選ぶ際の一番わかりやすい指針になります。

そもそも利回りとは、投資をした金額に対する収益の割合のこと。

利回りが高い方が銀行からの融資の返済も早く進められます。

今回の記事では、日本を代表する不動産投資会社である「シノケン」のアパート経営の利回りに焦点を当てて記事を書いていきます。

メリットや評判についても紹介していくので、シノケンのアパート経営に興味がある人はぜひ参考にしてみてください。

アパート経営における利回り・収益性は?

シノケンのアパート経営の話に入っていく前に、「利回り」という言葉について簡単に解説をしておきます。

利回りには、大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2つが存在します。

まずは「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて説明しておきましょう。

表面利回り

表面利回りは物件の収益性が分かるもので、年間の家賃収入から物件価格を割って求めた数値のことです。数式にしますと次の通り。

  • 表面利回り(%)=満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100

広告で使われている数値は、基本こちらの表面利回りを用いています。

年間家賃収入が満室時の想定であり、実際にかかる経費などを差し引いていない点に注意しましょう。

実質利回り

もう1つの実質利回りは、修繕や管理などにかかる諸経費を考慮した数値です。

具体的に言うと、満室時の年間家賃収入から年間の諸経費を差し引いた金額を物件価格と購入時の諸経費で割った数値のこと。

数式で表すと次の通りです。

  • 実質利回り(%)=(満室時の年間家賃収入―年間の諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

年間の諸経費ですが、具体的には、

  • ・固定資産税
  • ・都市計画税
  • ・管理費
  • ・修繕費
  • ・水道光熱費
  • ・保険料

などが挙げられます。

また、建築時に必要な諸経費もあり、登記費用、司法書士の報酬、不動産取得税、印紙代などです。

実質利回りではこうした細かい経費も含めて計算します。なので、利回りの名称の通りで、表面と実質となれば実質利回りの方が重要な指針となるのは間違いありません。

注意しなければならないことは、どちらもどこかの数字が変動すれば数値は変わりますし、計算方法によっても違いが出ます。

ですから、利回りの数値だけで判断することは危険なので利回りや収益性についてよく勉強をして、あくまでも目安なのだということを頭に入れて置く必要があります。

シノケンのアパート経営の利回りは?具体的な事例から紹介

ここからは、シノケンのアパート経営に焦点を当てて話を進めていきます。

シノケンの公式サイトで紹介されているアパートの物件価格と年間収益から表面利回りを調べてみたところ、下記の3つのモデルケースがありました。

・アパートA 利回り5.72%

・アパートB 利回り5.74%

・アパートC 利回り5.96%

いずれも表面利回りの数値ですが、5%後半台の利回りであることが分かります。

アパート経営で5%台の利回りは、決して高いとは言えません。

ただしシノケンのアパートは、新築かつ立地も都市部の駅徒歩10分圏内の立地に絞っています。

好立地の土地は値段が高いため、相対的に利回りが低くなってしまうのです。

不動産投資は立地がすべてとも言われており、たとえ満室時を想定したときの利回りが10%近くあったとしても、賃貸需要がなければ満室にはなりませんし、利回りは当然悪くなります。

シノケンのアパートは、大きく利益がでる不動産投資ではないものの、堅実かつ長期的に安定して収益が得られる不動産投資であると言えるでしょう。

シノケンのアパート経営の9つのメリット

シノケンのアパート経営には、他社のアパート経営と比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、シノケンのアパート経営の9つのメリット、

  1. 独自の仕入れルートがあり好立地を確保できること
  2. IoTなど最新の設備をアパートに導入していること
  3. アパートのデザインにこだわっていること
  4. 土地をもっていなくても始められること
  5. 十分な自己資金がなくてもアパート経営が出来ること
  6. 30年間の実績と経験があること
  7. ガンになった状態で保険が下りる団体信用生命保険を用意していること
  8. 提携金融機関が多く、有利な条件でローンを借りやすいこと
  9. しつこい営業をせず、顧客目線で対応してくれること

について紹介をしておきます。

①独自の仕入れルートがあり好立地を確保できること

さきほども少し説明した通り、シノケンのアパートは都市部の駅徒歩10分圏内に絞ってアパートを建設しています。

賃貸物件を探す際に、駅から徒歩10分圏内か10分以上かによって、需要に大きな差が出るのを知っていますか?

賃貸を探している人の70%が駅から徒歩10分圏内に住みたいと考えており、徒歩15分以上離れてしまうと、潜在顧客が30%にまで減ってしまうと言われています。

人口の減少率が少ない都市部でかつ10分圏内の立地のアパートであれば、長期的に安定した収益が見込めるでしょう。

②アパートのデザインにこだわっていること

シノケンのアパートは、好立地にあるだけでなく、デザインにもこだわっています。

これまでGOODデザイン賞を複数回受賞しており、一般的なアパートと比べて差別化を図りやすく、結果として入居率を高めることに繋がっています。

③IoTなど最新の設備をアパートに導入していること

シノケンのアパートは、デザインだけでなく設備にもこだわっています。

2019年7月以降に受注する物件はすべて、「インテリジェントアパート」と呼ばれるIoTを標準装備することになっており、周辺アパートと比べた時の優位性がさらに際立ちます。

④土地をもっていなくても始められること

本来、アパート経営は土地を持っている状態で始めることが多いのですが、シノケンの場合は、9割の人が土地なしから始めています。

相続した土地がなくても、自分で0から土地を探さずとも、アパート経営を始められるのは嬉しいですよね。

⑤十分な自己資金がなくてもアパート経営が出来ること

シノケンのアパート経営を始めた人は、4割が自己資金500万円以下であり、12%もの人が自己資金100万円未満です。

その人の年収や勤務先、勤続年数や資産などの属性にもよりますが、場合によっては頭金0円でもアパート経営を始められるのがシノケンの特徴です。

⑥30年間の実績と99%超の入居率

シノケンのアパート経営は30年の実績があるため、金融機関とのコネクションや、独自の土地の仕入れルートなど、実績の少ない不動産投資会社と比べて優位に立てる要素が多いです。

また、創業から30年が経過しているにもかかわらず、自社で開発した物件の入居率が99%の安定性を保っています。

入居率99%を謳う不動産投資会社は他にもありますが、一番古くても築10年代の物件で99%なのか、築30年が経過していても99%なのかは全く意味が違います。

シノケンのアパートは、30年の実績と入居率だけを見ても、安定した収益が得られる投資先であることが分かります。

⑦ガンになった状態で保険が下りる団体信用生命保険を用意していること

通常、自分のための家をローンを組んで買う際は、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険とは、ローンの借り手が万が一亡くなった場合に、保険がおりることによって残っているローン返済の義務がなくなる仕組みです。

シノケンのアパートは、投資用物件に対してのローンであるにもかかわらず、団体信用生命保険に加入することができます。

しかもシノケンは、2019年の7月1日から死亡したタイミングではなく、ガンが発覚したタイミングで保険がおりる「ガン団信」の提供を開始しました。

2人に1人がガンにかかると言われているこの時代において、ガンと診断された段階でローン返済の義務がなくなることのメリットは計り知れません。

⑧提携金融機関が多く、有利な条件でローンを借りやすいこと

シノケンは、30年の運営実績を誇っているため、長期間にわかって金融機関と信頼関係を築いてきています。

一般的なアパート経営の金利は3~4%台であることが多いのですが、シノケンの場合は1~2%でも融資が下りる場合もあります。

35年ローンで1億円に近い融資を組んだ場合、金利が1%違うだけでも、数百万円単位で返済額が変わってきます。

アパート経営が成功するかどうかにも大きく関わってくる要素ですから、低金利で借りられることのメリットは計り知れません。

⑨しつこい営業をせず、顧客目線で対応してくれること

シノケンのアパート経営に関する口コミや評判をチェックしても、シノケンの営業マンにしつこい営業をされたという感想はほとんど見つかりません。

関連記事→シノケンのアパート経営の評判・口コミを集めてみた~価格や利回り、デザインや実績も紹介

シノケンも公式HPで「しつこい営業はしません」と明記しています。

そのため、気軽にセミナーに参加したり、資料請求ができるのがシノケンのメリットでもあります。

関連記事→シノケンのアパート経営セミナーに参加してみた感想と参加者の口コミや評判まとめ

シノケンのアパート経営の2つのデメリット

ここまで、シノケンのアパート経営のメリットについて話をしてきました。

続いて、デメリットについても紹介しておきましょう。

シノケンのアパート経営で挙げられるデメリットとしては、さきほども説明した通り「利回り」が比較的低いことでしょう。

利回りが低い分、空室の状況によっては一時的に手出しが発生することもあるかもしれません。

しかしシノケンのアパートは、好立地を確保し、デザイン性や設備にもこだわっているため、利回りが低くなっている側面があります。

言い換えれば、空室リスクを下げるための対策に、先にお金を投資しているから利回りが低いともいえるでしょう。

短期間で大きく儲けることは難しいですが、長期的に見て無借金のアパートや土地を手に入れる投資だと考えると、利回りの低さが必ずしもデメリットになるわけではないことが分かるはずです。

シノケンでアパート経営を実施している人の評判や口コミ

シノケンでアパート経営している方々の声を、公式サイトに掲載されているオーナーズボイスを参考にまとめたので、いくつか紹介しておきましょう。

  • 頭金500万円で8000万円のアパート経営を始めることが出来ました。大きな借金を抱えているという不安な気持ちは大きいですが、家賃で返済が出来ることと少しのお小遣いも入ってくることが嬉しいです。

 

  • 20代で不動産投資を始めましたが、シノケンを選んだのはアパート経営に透明性があると思ったから。住みたくなるような家を造っているかどうかも判断基準でした。シノケンにはデザイナーズアパートという大きな特徴があります。

 

  • 子どもが生まれたことで、資産づくりにリスクの低いアパート経営を選びました。シノケンを選んだ理由は、営業の人がきちんとしていてデメリットも包み隠さず話してくれるところが信用できます。

 

  • 19坪の狭小地であるがゆえに、どの業者にも断られていました。シノケンと出会ってそこで建てられるという話になって話が進展。初期費用の安さとデザインの良さが大きな魅力です。周りの賃貸住宅とも一線を画すので、継続的な入居が見込めると期待しています。

ほとんどの方が1棟だけでなく2棟目、3棟目も視野に入れているのはシノケンへの信頼の厚さという印象を持ちました。

ある方はシノケンと出会って総資産2億円になったという話も。

小さな元手からでも大きな資産を築ける点が、シノケンアパート経営の一番のメリットではないでしょうか。

シノケンの会社情報

それでは最後に、シノケングループの中でもアパートの企画やマーケティングを担当している「シノケンプロデュース」の会社情報を紹介しておきましょう。

シノケンプロデュースは、東京都港区浜松町にオフィスを構えており、JASDAQ上場のシノケングループが100%出資している会社です。

シノケングループの中でも、アパートに関する企画や販売を担当している会社で、シノケンでアパート経営をする場合に、直接かかわりを持つのは、このシノケンプロデュースです。

シノケンプロデュースの会社概要

商 号 株式会社シノケンプロデュース
所在地 東京本社
〒105-0013東京都港区浜松町2-3-1
電話番号 03-5777-0083
グループ国内拠点 東京・福岡・名古屋・大阪・仙台・札幌
創業年月日 1990年6月5日(設立年月日 2011年5月24日)
ホールディングカン

カンパニー

株式会社シノケングループ
事業内容 アパート企画・マーケティング事業
代表取締役 玉置 貴史

 

まとめ

シノケンのアパート経営の利回りや収益性、他社との比較を中心にお届けしました。

シノケンの利回りが一般的な利回りよりもやや低めとしても、好立地でデザイン性が高く、設備にもこだわっているため、入居率は必然的に高くなります。

短期での収益ではなく、長期的な目線で資産形成を始めたい方に、シノケンのアパート経営はおすすめです。

また、シノケンはアパート経営に関するセミナーを、全国の都市部で開催しています。

興味を持った人は、シノケンの公式サイトからぜひ申し込みをしてみてください。

 

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