注文住宅の知識

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住み替え時のつなぎ融資はリスクが高い?メリット・デメリットを解説

 

住み替えたい人

住み替えを検討しているけど、先に次のマンションを購入する予定。

売却後の資金がまだ手元にないから、つなぎ融資を借りる予定だけど、実際メリットとかデメリットはどうなんだろう?

住み替えの際、売却よりも先に新居を決めたい人も多いことでしょう。

その際に活用されるのがつなぎ融資ですが、メリット・デメリットやリスクを把握したうえで利用判断をしないと、後で痛い目に遭ってしまいます。

そのため、つなぎ融資について深く理解したうえで利用しなければなりません。

そこで今回は、住み替え時のつなぎ融資の特徴やメリット・デメリット、実施している不動産会社、手続きの流れなどについて紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、つなぎ融資への理解が深まり、よりスムーズに利用できるようになりますので、参考にしてください。

もくじ

住み替え時につなぎ融資が必要になる事例

「つなぎ融資」と聞くと「注文住宅を建てる際、メインの銀行融資がおりるまでに、土地購入などの必要な資金に充てるローン」とイメージする人も多いことでしょう。

一般的につなぎ融資は、土地購入〜マイホーム完成までの間に必要となる土地代や工務店等への支払い資金を借りるローンです。

しかし、住み替えの際に利用するつなぎ融資は、これとは異なります。

住み替えのつなぎ融資は、住み替え先となる新しい家の購入資金が必要となるタイミングと、これまで住んでいた家の売却資金が入ってくるタイミングを埋めるためのものです。

つまり、住み替えにあたり、家の売却資金が入ってくるよりも早く新しい家の購入資金が必要になるときに、つなぎ融資が必要になります。

当然、売却して得たお金はつなぎ融資の返済に使います。

一般的なつなぎ融資とは利用する目的やタイミングが異なるため、住み替え時のつなぎ融資についても理解をしておきましょう。

 

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住み替え時につなぎ融資を利用するメリット・デメリット

住み替えの際に利用するつなぎ融資には、いくつものメリット・デメリットがあります。

これらを把握しておくことで、利用する際はどんなことに気をつけたらいいか、つなぎ融資を利用した方がいいのか判断がしやすくなります。

主なメリット・デメリットについて紹介していますので、一つひとつ確認していきましょう。

メリット1:気に入った住み替え先が見つかればすぐに購入できる

住み替え時につなぎ融資を利用すれば、気に入った住み替え先を逃さず購入することが可能です。

つなぎ融資を利用しない場合は、売却が先行されるため、その間に希望の住み替え先を見つけたとしても売却完了まで待たなければなりません。

当然、その間に他の人が購入する可能性があるため、確実に手に入れられる保証がありません。

売却完了後に、また1から探し始める必要があります。

つなぎ融資を利用すれば、売却完了前から住み替え先を探し、購入ができるため、予算内で気に入った物件があれば高い確率で手に入れることができます。

お気に入りの家に住めるため、住み替え後も快適な生活を送ることが可能です。

メリット2:引っ越しが1回で済む

住み替え時につなぎ融資を利用するメリットの1つが、引っ越しが1回で済むことです。

たとえば、つなぎ融資を利用しない場合、資金の関係上、売却資金が入ってからでないと住み替え先を確保することができません。

そのため、現在の家の売却が決まると、住み替え先が決まるまでの仮住まいへ1度引っ越しをする必要があります。

そして、住み替え先が見つかると、今度は仮住まいから住み替え先へ引っ越しをしなければなりません。

結果、2度の引っ越しが必要になり、その分コストがかかってしまいます。

しかし、住み替え時につなぎ融資を利用すれば、売却資金が入る前に住み替え先を確保できるため、現在の家から住み替え先へ1度の引越しだけで済みます。

家の規模や距離、荷物の量にもよりますが、引越し費用は結構高いものです。

つなぎ融資の利用には手数料がかかりますが、引越し1回分のコストをカットできます。

メリット3:仮住まいのコストをカットできる

住み替え時につなぎ融資を利用することで、引越し費用を1回分カットできるだけでなく、仮住まいのコストも不要になります。

つなぎ融資を利用しない場合は、家の売却から新しい住み替え先が決まるまで、ホテルやウィークリーマンションなど仮住まいで生活する必要があります。

安い住まいを見つけたとしてもある程度の費用はかかりますし、住み替え先を見つけて契約・入居開始までも時間がかかるものです。

そのため、仮住まいコストが非常に高くなる可能性があります。

特に家族4〜5人で生活をしている場合は広めの仮住まいが必要なため、相当なコストを考えておかなければなりません。

住み替え時につなぎ融資を利用すれば、この仮住まいコストをカットできるのがメリットです。

引越し費用とともに仮住まい費用も不要となるなど、余計なコストを削減できます。

メリット4:手持ち資金がなくても住み替えができる

住み替え時につなぎ融資を利用するメリットの1つが、手持ち資金が少なくても住み替えができることです。

潤沢な手持ち資金があればつなぎ融資など利用する必要はありませんが、多くの人はそんな余裕ありません。

手持ち資金が少ない場合、つなぎ融資を利用しないと売却より先に住み替え先を決めることが難しくなります。

売却した後に住み替え先を探す場合は、引越しや仮住まいコストがかかるため、せっかく得た売却益もどんどん減っていってしまいます。

つなぎ融資を利用すれば、金融機関から住み替え先確保のための資金を借りられるため、手持ち資金がなくてもスムーズに住み替えを完了することが可能です。

手持ち資金が少なくて困っている人でも、安心して住み替えを進められるのがメリットです。

メリット5:現在の家が空くため売却がしやすくなる

つなぎ融資を利用すれば、売却前に住み替え先へ引っ越しができるため、現在の住まいを空けることができます。

居住しながら売却する場合は、荷物も多いですし、内見ができない日時があるなど、何かと制限があるものです。

しかし、つなぎ融資を利用して先に住み替え先へ引っ越しをすれば、現在の住まいを空けることができ、荷物を最小限にしていつでも内見を実施することができます。

本物のモデルルームをつくることができ、午前中や夕方でも内見対応ができるため売却がしやすくなるのがメリットです。

続いては、デメリットを紹介していきます。

デメリット1:利息や手数料がかかる

住み替え時につなぎ融資を利用するデメリットの1つが、利息や手数料がかかることです。

つなぎ融資はローンのため、当然借りるお金に利息がかかりますし、利用する際に手数料等の諸費用が発生します。

一般的に、つなぎ融資の金利は住宅ローンより高めで3%前後です。

現在、住宅ローンの固定金利が1.5%前後なので2倍近い金利水準となっています。

また、利用する際の事務手数料は10万円程度かかり、別に印紙代なども必要です。

つなぎ融資を利用するには「利息+諸費用」のコストがかかることを把握し、利用する場合とそうでない場合とで、引っ越し費用や仮住まい費用のカットとこれらの費用を天秤にかけ判断してみてもいいでしょう。

金利や諸費用は金融機関によって異なるため、有利に利用しやすい機関を選択できれば利息や諸費用を削減することも可能です。

デメリット2:取り扱っている金融機関が少ない

住宅ローンであれば、都銀や地銀、ネット銀行など、さまざまな金融機関が取り扱っています。

そのため、複数の金融機関の借入条件や審査内容等を比較して、希望の機関で利用することが可能です。

しかし、住み替え時に利用するつなぎ融資の場合は、取り扱っている金融機関は少なめです。

そのため、住んでいる地域や状況によっては、複数の金融機関で比較することが難しくなります。

取り扱う金融機関が少ないため、必ずしも有利な条件のつなぎ融資を利用できるとは限りません。

デメリット3:資金計画が狂う可能性がある

住み替え時につなぎ融資を利用するということは、売却より先に住み替え先を購入するということです。

住み替え先を早く購入できて、引っ越しや仮住まいのコストをカットできるメリットがありますが、資金計画が狂う恐れもあります。

たとえば、1,500万円の売却益を得てつなぎ融資を返済する予定で借り入れしていたのに、売却益が思ったより少なく、つなぎ融資を返済できなくなるなどです。

つなぎ融資を利用して住み替え先を購入する時点では、売却金額は確定ではありません。

あくまでも希望金額で販売している状態で、売れなければ値下げしなければならない可能性があります。

そうなると、当初予定していた資金計画が狂い、さまざまな部分にしわ寄せが生じてしまいます。

売却が思うように進まないことも想定したうえで、資金計画を立てるようにしましょう。

デメリット4:売れない場合は不動産会社が安値で買い取る可能性

住み替え時のつなぎ融資は、不動産会社の売却保証とセットになっていることがあります。

売却保証とは、一定期間販売して売れなければ業者が買い取るというものです。

一見すると売れ残りを防ぐことができる良い制度に思えますが、業者が買い取る場合は、査定額の8割前後の金額です。

そのため、1,500万円で売却を進めていたとしても、業者買取の場合は1,200万円前後まで下がってしまいます。

その結果、当初予定していたお金が入ってこないため、つなぎ融資の返済やその後の生活資金に困ってしまいます。

不動産会社の売却保証とセットになっている場合は、売却金額が下がる可能性があることを理解しておきましょう。

デメリット5:ローン期間が短くその間に売却が必要

住み替え時に利用するつなぎ融資のデメリットの1つが、ローン期間が短いことです。

住宅ローンであれば、35年返済などが可能ですが、つなぎ融資の場合は6ヶ月〜1年程度となっています。

そのため、6ヶ月〜1年以内に売却を完了させ、ローンを返済することが必要です。

1年の場合はまだいいですが、ローン期間が6ヶ月の場合はかなり売却を急がなければなりません。

期間が短いため焦り売りとなり、多少安くなっても売却を完了させるために動くことになってしまいます。

そのため、当初予定していたよりも売却益が入ってこず、その後の資金計画に狂いが生じる可能性もあるため注意しましょう。

よほど需要が高い建物であればすぐに売れますが、そうでない場合はなかなか厳しいスケジュールになります。

 

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住み替え時につなぎ融資の利用をおすすめする人・しない人

ここでは、どのような人が住み替え時のつなぎ融資利用がおすすめで、どんな人がおすすめできないか見ていきましょう。

つなぎ融資を利用するか迷っている人は、自分に照らし合わせてみてください。

つなぎ融資の利用をおすすめする人

住み替え時につなぎ融資の利用をおすすめする人は、魅力がありすぐに売却しやすい物件を持っている人です。

なぜなら、つなぎ融資を利用する場合、6ヶ月〜1年以内に返済が必要なため、期間内で売れる物件でなければいけません。

また、売却金額が下がっては資金計画に狂いが生じるため、売却金額を下げなくても良い需要の高い物件である必要があります。

「注目されている再開発エリアにも近く立地が良い」

「都市部まで近く最寄り駅まで徒歩3分圏内」

「学校や病院、公園などが近く子育てに人気のエリアで共用施設も充実している」

「有名不動産会社が手掛けた物件で、デザイン性が高く人気がある物件」

など、魅力があり需要の高い物件を持っている場合は、短期間で高値で売れる可能性があるため、つなぎ融資を安心して利用することが可能です。

つなぎ融資の利用をおすすめしない人

一方、住み替え時につなぎ融資の利用をおすすめできない人は、売れる見込みが低い物件を所有している人です。

つなぎ融資の期間内に売却できずに返済できない場合は、遅延損害金が発生してしまいます。

また、不動産会社の買取保証を利用することになった場合は、査定金額の8割程度での買い取りとなるため、売却後に入ってくるお金は当初の予定よりかなり少なくなります。

「駅から遠く、周辺環境も住みやすいとは言えない」

「老朽化が激しく耐震性や耐久性、断熱性など住まいの性能が著しく低い」

「家の間取り・デザインがかなり個性的で万人受けするものではない」

など、客観的に考えて市場ニーズがそれほど高くない物件を所有している場合は、つなぎ融資期間に売却できない可能性があるため、あまりおすすめはできません。

つなぎ融資を実施している不動産会社と条件や融資内容まとめ

ここでは、つなぎ融資を実施している「三井のリハウス」「東急リバブル」「住友不動産販売」3社の基本的特徴・内容について紹介しています。

つなぎ融資を利用する際の参考にしてください。

①三井のリハウスのつなぎ融資

三井のリハウスでは「買替つなぎ融資」を用意しています。

一戸建て・マンションともに対象としており、評価額の70%〜85%まで融資を受けることが可能です。

三井のリハウスは各地に営業店舗があるため、幅広いエリアで利用できます。

【対象物件】

営業エリア内にある一戸建て・マンション

【対象者】

・三井のリハウス仲介で買い替えの購入契約を締結した方、かつ担保物権売却の売買契約を締結した方

・専属専任・専任媒介契約を締結した方

【借入期間】

6ヶ月以内(延長を含め最長12ヶ月)

【金融機関】

アルヒ株式会社

【融資金額】

・担保物件未成約:300万円〜5,600万円以内(10万円単位)※上限は評価額70%

・担保物件成約済:300万円〜6,800万円(10万円単位)※上限は評価額85%

【サイトURL】

参考:買替つなぎ融資|三井のリハウス

②東急リバブルのつなぎ融資

東急リバブルでは、「立替払制度(資金のつなぎ制度)」を利用可能です。金融機関と提携はしておらず、東急リバブル自体が住み替え時のつなぎ融資として立替をします。

そのため、対象者や借入期間などは個別で設定されるのが特徴です。期間内に売却できなかった場合は買い取りとなります。

購入代金支払い日から売却したお金を受け取る日までの購入代金の残代金をつなぐ「買換えつなぎ」、抵当権の事前抹消資金をつなぐ「抹消つなぎ」、購入代金支払い日から住宅ローン実行までの間をつなぐ「ローンつなぎ」の3つの種類があります。

【対象物件】

個別相談

【対象者】

個別相談

【借入期間】

個別相談

【金融機関】

自社

【融資金額】

売却代金の85%もしくは売却保証の金額の100%まで

【サイトURL】

参考:【東急リバブル】立替払制度(資金のつなぎ制度)|住み替え・買換え

③住友不動産販売のつなぎ融資

住友不動産販売は、三井住友銀行と提携して「買替購入立て替えサービス」をおこなっています。最大3億円まで融資を受けることができ、返済期間は1年以内です。全国に270店舗あり、多彩なメディアを活用した広告ネットワークとマンツーマン営業体制で売却もサポートしてくれます。

【対象物件】

全国売買仲介店舗「ステップ」の営業可能な地域

【対象者】

20歳以上で、売主・買主ともに住友不動産販売の仲介による売買契約済みの売主の方

【借入期間】

1年以内に

【金融機関】

三井住友銀行

【融資金額】

最大3億円 ※売値の70%以内

【サイトURL】

参考:ステップ買替購入立て替えサービス | 住友不動産販売

つなぎ融資を利用する際の8つのSTEP

住み替え時につなぎ融資を利用する際は、次の8つのSTEPで進めていきます。

業者やつなぎ融資の商品によって細かい流れは異なりますが、大枠の流れは以下のとおりです。

つなぎ融資の業者選定や必要書類の準備など時間がかかるものもありますので、スケジュールを逆算して動くようにしましょう。

STEP1.購入する住み替え先の決定

住み替え時につなぎ融資を利用するためにも、まずは住み替え先を探して決める必要があります。

希望に近い物件を見つけるためにも不動産会社としっかりと連携をして進めるようにしましょう。

また、希望の物件が見つかったら、つなぎ融資の旨を伝えてください。

STEP2.利用する業者を決める

希望の住み替え先を見つけながら、同時進行で進めたいのがつなぎ融資の業者選定です。

住宅ローンほど多くはありませんが、つなぎ融資を取り扱っている業者は複数あります。

業者によって金利や利用条件、融資金額や返済期間などが異なるため、自分にメリットが大きい業者選びをすることが大切です。

できるだけ早いタイミングで利用する業者を決めておきましょう。

STEP3.問い合わせ・相談

つなぎ融資を利用したい業者が決まったら、実際に問い合わせ・相談をしましょう。

業者のホームページには、つなぎ融資の情報がすべて載っていることは少ないため、直接問い合わせ・相談をすることが大切です。

直接業者に確認することで、重要な情報も得ることができます。

STEP4.つなぎ融資の申し込み

問い合わせ・相談をして特に大きな問題がない場合は、申し込みをします。

申し込みはインターネットや電話、窓口でできることが多いです。

STEP5.審査

申し込みが完了すると審査がおこなわれます。

業者によって審査基準が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

審査に落ちてしまった場合は、別の業者を探す必要があります。

STEP6.ローン契約(金銭消費貸借契約)

審査を通過した後は、ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結します。

STEP7.融資実行

住み替え先を購入する際に、つなぎ融資が実行されます。

STEP8.売却して得たお金で返済

現在の住まいが売却できたら、売却して得たお金を使ってつなぎ融資を返済します。

業者によって返済期間が異なるため、事前に把握しておく必要があります。

つなぎ融資に必要な書類

つなぎ融資を利用する際は、基本的に以下の書類が必要です。

業者によって異なる場合があるため事前に確認をしておきましょう。

  • ・売買契約書
  • ・重要事項説明書
  • ・身分証明書
  • ・住民票
  • ・印鑑証明書
  • ・収入証明書
  • ・建築確認申請
  • ・建築確認済証
  • ・物件の配置図や平面図、求積図 など

先に売却すればつなぎ融資は必要ない!売り先行のメリット・デメリットまとめ

住み替え先を購入した後に売却をする場合はつなぎ融資が必要となりますが、売却した後に住み替え先を購入する場合はつなぎ融資は必要ありません。

しかし、売り先行で進める場合には、買い先行とは違ったメリット・デメリットがあります。

どのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておけば、買い先行と売り先行で迷わなくてよくなります。

主なメリット・デメリットについて確認していきましょう。

メリット1:資金計画が立てやすい

住み替えの際に売り先行で進めるメリットの1つが、資金計画が立てやすくなることです。

買い先行の場合は、売却期間が限定されるため希望の金額で売却できなかった際に資金計画に狂いが生じます。

しかし、売り先行であれば、先に売却を済ませたうえで住み替え先探し・購入へと移るため、資金計画が立てやすいです。

売却した得たお金をもとに住み替え先の予算を決めるため、資金計画が狂う可能性は低く、予算内に収めることができます。

メリット2:焦らずに売却ができる

売り先行であれば、焦らずに売却ができるのもメリットの1つです。

つなぎ融資を利用した買い先行の場合は、6ヶ月〜1年以内に返済しなければならないため、焦り売りをしてしまうものです。

その結果、少しでも早く売るために値下げをしてしまい、当初予定していた売却益を手にすることができなくなります。

売り先行であれば、6ヶ月〜1年以内に必ず売却しないといけないという縛りがないため、焦らずに臨むことが可能です。

納得のいく売却活動をすることができます。

メリット3:つなぎ融資の利息や手続きの手間がかからない

売り先行の場合は、売却したお金をもとに新しい住み替え先を確保するため、つなぎ融資を利用する必要がありません。

したがって、つなぎ融資利用の際にかかる手数料や利息が不要になります。

また、つなぎ融資の業者探しや手続きなどの労力も必要ありません。

続いてデメリットは以下の通りです。

デメリット1:仮住まいが必要

売り先行で進める場合、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入します。

売却が決まって引渡しまでに新居が決まればいいですが、そう簡単に希望物件が見つかるわけではありません。

そのため、売却が決まって住み替え先が決まるまでの間、ウィークリーマンションや賃貸など仮住まいが必要になります。

仮住まいを探す労力や入居時の初期費用、毎月の家賃など、多くのコストがかかります。

仮住まいでの生活をしながら、希望の住み替え先を確保しなければなりません。

仮住まいの期間にもよりますが、売却益からかなり多くのお金がなくなる可能性があります。

デメリット2:引越しが2回必要になる

売り先行だと仮住まい費用がかかるだけでなく、引越し費用も2回分必要です。

売却する家から仮住まいへの引越し、仮住まいから新居への引越しがあるためです。

引越しが2回必要になるため、引越しが1回の買い先行よりコストがかかります。

デメリット3:居住中だと売却しづらい

売り先行の場合、現在進行系で居住している家を売却する必要があります。

居住中の家を売却することは何かと大変です。

ハウスクリーニングを利用してきれいにしたとしても、生活の中で再び汚れる可能性もあります。

また、家族も住んでいるのであれば、いつでも内見を迎え入れるわけにはいきません。

他にも、荷物がたくさんありすぎてモデルルームのような雰囲気にできませんし、部屋が狭く見えてしまうなど、不便なことが多いです。

つなぎ融資を利用する買い先行であれば、既に住み替え先に引越しをしていて、空き家となっているため売却がしやすいです。

売却時にローンを完済できなかった場合は「住み替えローン」を活用しましょう

もし、つなぎ融資を利用して家の売却益でローン返済ができなかった場合は、住み替えローンを検討してもいいでしょう。

住み替えローンとは買い替えローンとも呼ばれ、自宅を売却してもローン完済できないときに、残債と家の購入資金をまとめて借りることができるローンのことです。

借入額が大きくなるため審査は厳しめとも言われますが、ローン完済できない場合は何らかの手を打たなければなりません。

住み替えローンという選択肢があることを知っておけば、万が一の際に素早く動くことができます。

売却が上手く進まない場合は、早いタイミングで住み替えローンの検討を始めた方がいいでしょう。

まとめ

今回は、住み替え時のつなぎ融資の特徴やメリット・デメリット、実施している不動産会社、手続きの流れなどについて紹介いたしました。

買い先行で住み替えを進めたい場合は、つなぎ融資が大変便利ですが、デメリットなどに注意する必要があります。

これから住み替えを検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にして進めるようにしてください。

参考:

HOME4U「住み替えで登場する「つなぎ融資」って何?使わない方法も解説」

 

 

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