＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合には、建売住宅や分譲マンションを購入する場合と比べて代金の支払いが複数回にわたり、資金の調達方法が複雑になります。
すべて自己資金で調達することができれば特に問題ないのですが、住宅の購入資金を全額自己資金で賄うことができる人はそう多くはないでしょう。
しかし住宅ローンでは、建物が完成する前に融資を受けることができません。
そんな時のために「つなぎ融資」があります。
「つなぎ融資」とはどういったものなのでしょうか？
本記事では、つなぎ融資の目的や利用上注意すべき点から、返済方法、資金計画の立て方までを詳しく解説します。
また、一番重要なことを先にお話ししておきます。
マイホームを建てるときは、土地探しや住宅ローンの計画、住宅展示場に足を運ぶことからスタートしないでください。
一番最初にすべきことは、『少しでも良さそうだと思ったハウスメーカーの資料を集めること』、これに尽きます。
よくある失敗例として事前に情報収拾をせずに住宅展示場を訪れ、3、4社しか見ずに契約をしてしまったというケースがあげられます。
その結果、悪質な会社に当たったり値段が高かったり取り返しのつかない後悔をしてしまう方は非常に多いです。
言うまでもなく、多くの人にとって家は一生に一度の高い買い物。
場合によっては何千万もかけて建てたマイホームなのに損をしてしまうことは絶対に避けたいですよね。失敗をするわけにはいきません。
結論、家を建てたいと思ったらまずは住宅ローンや資金計画、土地探しよりも1番はじめにハウスメーカーや工務店の資料集めをしてしまうのが失敗しない家づくりの鉄則です。
極端な話、お住いのエリアに対応しているメーカーの資料は全て取り寄せてしまって下さい。
ただ、どの住宅メーカーが住んでいるエリアに対応しているのかなんて調べるのも面倒ですしそもそも分からないですよね。
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タクトホームコンサルティングサービス代表。東証一部企業グループの住宅部門に33年間勤務。13年間の現場監督経験を経て、住宅リフォーム部門を立ち上げ責任者になる。部分リフォームから大規模リノベーションまで約20年間に2,000件以上のリフォームに関わる。現在は住宅診断を通じて住宅購入で失敗しないための支援活動を行っています。
会社HP：http://tactcs.jp/
もくじ
土地を購入したり注文住宅を建てる際のつなぎ融資の目的とは？
住宅を建築したり土地や分譲住宅を購入したりする際には、住宅ローンを利用するのが一般的で、ほとんどの方が住宅ローンを利用して住宅を取得しているものと思われます。
しかし住宅ローンは完成した建物や土地を担保にすることで融資を受けるものなので、融資が実行されるのは家が完成した後になります。
融資を受ける際には、建物表題登記を行って抵当権を設定しなければなりません。
そのため、すでに完成している建売住宅や分譲マンションを購入する場合には、購入時に住宅ローンを利用することが可能になりますが、契約後に建築される注文住宅の場合には、建物が完成するまで住宅ローンを利用することができません。
ところが注文住宅を建てる場合には、建物が完成する前に土地の購入代金や住宅の建築工事請負契約時の契約金、着工金、中間金などを支払う必要があり、住宅ローンとは別の手立てでお金を用意する必要があります。
そこで利用するのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資を使えば、担保なしでも借り入れができる
つなぎ融資を利用することで、建物が完成する前でもそれらの代金を支払うための融資を受けることができる様になります。
住宅ローンが実行されるまでは利息のみを支払い、建物の引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算するのがつなぎ融資を利用する場合の一般的な流れです。
ただし建物が未完成で担保がない分、住宅ローンよりも金利が高くなるというデメリットがあります。
つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外であることに注意
また住まいが完成する前に融資を受けるつなぎ融資は、住宅ローン控除の対象外です。
さらにつなぎ融資が利用できる回数は、土地代・着工金・中間金の計3回まで、金額の上限は住宅ローンの借入金額の3割から4割までといった制限がある場合があるので、注意が必要です。
尚、つなぎ融資は基本的に長期間借り入れすることはないので、返済までの利息は日割りで計算されます。
注文住宅を建てる際のつなぎ融資の2つの注意点
前の章でご説明したほかに、つなぎ融資を利用する際には注意すべき点があります。
ひとつ目の注意点は、工事完成日が何らかの事情で延期になってしまった場合には、つなぎ融資期間の延長にともない追加で利息や事務手数料が必要になります。
ふたつ目は、住宅ローンの融資実行が遅れた場合には、住宅会社から違約金を請求されることがあります。
事前に住宅ローンの融資実行まで残金の支払いを待ってもらえる様に確認しておきましょう。
土地の購入や注文住宅を建てる際につなぎ融資が必要になるケース
つなぎ融資が必要になるケースには以下の場合が考えられます。
- ・注文住宅を建てるための土地の購入代金を支払う場合
- ・建売住宅や分譲マンションを購入して、引き渡し時に住宅ローンの実行が間に合わない場合
- ・注文住宅を建築する場合で、「契約金」「着工金」「中間金」等を分割して支払う必要がある場合
土地を新たに購入して注文住宅を建てる場合には、住宅ローンが実行される前に土地の代金を支払うほか、工事の請負契約時に支払う契約金(手付金)、着工時に支払う着工金、上棟時に支払う中間金が必要になるのが一般的です。
それぞれの金額はケースにより異なりますが、契約時に工事代金の10％、着工金と中間金がそれぞれ30％ずつになることが多い様です。
したがって仮に土地代金が3,000万円、建物の工事代金が2,000万円であれば、住宅ローンの実行前に4,400万円の資金を調達する必要があります。
この資金を調達するための仕組みがつなぎ融資です。
また建売住宅や分譲マンションを購入する場合でも書類を揃えて提出するタイミングによっては、物件の引き渡し時に住宅ローンの融資の実行が間に合わないケースがあります。
そのような場合にも、つなぎ融資を受けることができます。
その他のケースとしては、新居の購入資金の一部に現在の住まいの売却代金を充てる場合で、物件が売却できるまでの間の資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することがあります。
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注文住宅を建てる場合のつなぎ融資から住宅ローン実行までの流れ
土地を購入して注文住宅を建てる場合、つなぎ融資を受けてから住宅ローンが実行されるまでの流れはどのようになるのでしょうか。
つなぎ融資の申し込みから住宅ローン実行までの流れは以下の様になります。
- 購入したい土地を見つけたら、売主に購入を申し込む
- 金融機関に住宅ローンとつなぎ融資の申し込みを行う
- つなぎ融資の審査を受け、審査に合格すると土地購入資金が融資される
- 売主に土地購入代金を支払い土地を購入する
- 住宅会社にプラン依頼や見積依頼を行う
- 住宅会社と建物の工事請負契約を締結する
- つなぎ融資を受けて契約金や着工金を住宅会社に支払う
- 建築工事が着工する
- つなぎ融資を受けて住宅会社に中間金を支払う
- 工事が完了して建物が完成する
- 建物表題登記、所有権保存登記を行う
- 金融機関が抵当権設定の登記を行う
- 金融機関により住宅ローンの本審査が行われる
- 住宅ローンの融資が実行される
- 住宅ローンの融資を受けて工事代金の残金を支払い、つなぎ融資を清算する
つなぎ融資を清算する際に融資額から利息分や手数料が差し引かれる場合は、その分を自己資金でまかないます。
注文住宅を建てる際のつなぎ融資の申し込み先（銀行・ネット銀行）
つなぎ融資を受けて借りたお金は、住宅ローンが実行された後に清算するという仕組みになっています。
したがってつなぎ融資を受ける場合には、住宅ローンの申し込みを行う金融機関につなぎ融資の申し込みを行う必要があります。
つなぎ融資には担保は必要ありませんが、引き続き住宅ローンによる融資を受けるのが前提条件になっているためです。
尚、金融機関のほとんどが住宅ローンを取り扱っていますが、つなぎ融資を行っていない金融機関が多いので事前に確認が必要です。
また、金融機関によっては固定金利で金利が高く設定されていたり、変動金利の場合でも金利が高めに設定されていたりすることが多くなっています。
住宅ローンの金利とつなぎ融資の金利の両方をよく比較検討して金融機関を選択することが大切です。
つなぎ融資を行っている主な金融機関は以下のとおりです。
- ・三菱UFJ銀行
- ・三井住友銀行
- ・みずほ銀行
- ・りそな銀行
- ・楽天銀行
- ・イオン銀行
- ・ARUHI
- ・日本政策金融金庫 など
他にもつなぎ融資を取り扱っている金融機関があるので、最寄りの金融機関に相談してみると良いでしょう。
注文住宅を建てる際のつなぎ融資にかかる諸費用
つなぎ融資を利用する際には、金利のほかにも諸費用が発生します。
つなぎ融資の諸費用は下記の通りです。
・金利
金利は同じメガバンクであっても、みずほ銀行の様に変動金利の場合や三井住友銀行の様に固定金利の場合があります。
いずれの場合にも住宅ローンに比べて金利が高く設定されていて、２％台～3％台が一般的な様です。
また金融機関によっては、支店によって金利が異なる場合もある様です。
尚、つなぎ融資の返済までの利息は日割りで計算されます。
・事務手数料
金融機関によって様々ですが、10万円前後かかるのが一般的な様です。
・印紙税
金銭消費貸借契約時に契約書に印紙を貼って納税します。
１千万円から５千万円の融資では２万円の印紙税がかかります。
同じ金額の融資を同じ条件で受けた場合にも、金融機関によって支払い総額が大きく変わってしまう場合があります。
金融機関を選ぶ際には、金利だけでなく手数料などの総額で判断する様にしましょう。
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住宅ローンが実行される前に支払いが必要な費用まとめ
住宅ローンが実行される前に支払いが必要になる費用には、土地の代金や工事の契約金、着工金、中間金のほかにも様々なものがあり、手持ち資金から支払う必要があります。
この章では、注文住宅の資金計画を立てるために必要になる諸費用について見ていきたいと思います。
・不動産業者への不動産仲介手数料
不動産業者の仲介で土地を購入する場合には、不動産業者への仲介手数料(売買代金の３％＋６万円 税別)の支払いが必要になります。
尚、不動産業者が売主の場合には、仲介手数料はかかりません。
また、不動産売買契約書に貼り付ける印紙代が必要です。
・土地の登記費用
つなぎ融資を受けて土地を購入するにあたって、所有権保存登記にかかる費用が発生します。
登記の際に必要になる登録免許税や司法書士への報酬などです。
・工事請負契約書の印紙税
住宅会社と工事請負契約を締結する際に、工事請負契約書に貼り付ける印紙代が必要です。
・地盤調査費用
工事着手に先立ち、敷地の地盤調査を行う必要があります。
この調査の結果により、基礎の深さや地盤改良の必要性の有無を決定します。
費用相場は１０万円前後です。
・建築確認申請費用
住宅の新築工事着工前には建築確認申請を行う必要があり、住宅会社または建築士事務所に手数料の支払いが発生します。
また、中間検査や完了検査を受ける際にも手数料がかかります。
・式典費
着工前や棟上げ時に地鎮祭や上棟式を行う場合には、神主へのご祝儀やお供え物などの費用がかかります。
また、上棟式は規模や内容によって費用が大きく異なるので、住宅会社と相談の上決定すると良いでしょう。
これらの費用の支払いのために、手元に現金を用意しておく必要があります。
注文住宅を建てる際につなぎ融資なしでも済む方法
つなぎ融資は金利が高くその他の諸費用もかかるため、経済的な負担が大きく
なります。
安易につなぎ融資を利用しないで、他に融資を受けなくても良い方法がないかどうかを良く検討することが大切です。
もし貯金などの自己資金がある場合には、できるだけ自己資金で支払いを行うことで借入額が少なくなる様にすることが大切です。
また、ほかに抵当となる様な資産がある場合には、土地や建物などを担保に住宅ローンの本審査を受けることができるため、つなぎ融資の必要がなくなります。
他には、親や親戚などから一時的にお金を借り、住宅ローンの融資を受けてから借りたお金を一括返済するという方法もあります。
建物が完成するまでの数か月間、資金を工面できそうな身内がいる場合には、つなぎ融資を受けずに注文住宅を建てることが可能になります。
また近年では、銀行によってはつなぎ融資を利用しなくても、土地取得費用、建物の着工金、中間金など必要なタイミングで住宅ローンを分割して融資してくれることもある様なので、その様な銀行を探す方法もあります。
つなぎ融資と比べて金利が安く設定されているので、費用負担が軽減できます。
住宅会社で紹介してもらえるケースもあるので、住宅会社に相談してみると良いでしょう。
ただし融資額は工事の出来高に応じたものとなります。
契約金や着工金、中間金、残金の支払い額の配分は住宅会社によって様々ですが、一般的には契約金10％、着工金、中間金、残金がそれぞれ30％ずつになるケースが多い様です。
この配分だと、実際の出来高よりも多く支払うことになるため、融資を受けることができません。
住宅会社に支払い時期や支払い額を変更してもらう必要がありますが、出来高払いによる支払いを敬遠する会社もあります。
したがって、住宅会社の選択肢が制限されるというデメリットがあります。
また先に融資を受けた時点から返済が始まるため、建物が完成する前から住宅ローンの負担を負う様になるので注意が必要です。
完成後に賃貸住宅から引っ越す予定の場合には、家賃と住宅ローンの二重の支払いが必要になる期間が生じることになります。
さらに審査がより厳しくなる傾向があるので注意が必要です。
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まとめ
つなぎ融資は、建築資金を自己資金で調達することができない場合でも、住宅ローンに先立ち融資を受けることができるので、非常に便利です。
しかしデメリットや、利用できる回数や金額の上限に制限がある場合があるので、利用する前には「本当につなぎ融資を受ける必要があるのかどうか」を十分に検討することが必要です。
またつなぎ融資を利用する場合でも、つなぎ融資の期間をできるだけ短くしたいものです。
着工金や中間金の支払い時期や支払額について、住宅会社に相談してできるだけ時期を遅らせてもらったり、支払額を減らしてもらったりするように交渉しましょう。
支払い時期を遅らせたり支払額を減らしてもらったりすることで、利息を節約することができます。
資金計画を上手に立てて、なるべく支払い総額が安くなる様に工夫することが大切です。
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