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抵当権抹消登記の依頼の流れや費用、自分で申請する場合の手続きも解説!

 

売りたい人

不動産を売却した後に、抵当権を抹消するための手続きがあるって聞いた。

お金もかかるみたいだけど、具体的にどうやって抹消するのか知りたい。

そういった方に向けて記事を書いていきます。

住宅ローンを完済したときに行う抵当権抹消手続ですが、この手続きは完済後自分たちで行わなければいけません。

「完済したら自動的に抵当権が外れる」というわけではないため、来るべきときのために住宅ローンを組んでいる人は抵当権抹消手続について知識を入れておきましょう。

そこで今回は、抵当権抹消登記の依頼の流れや費用、自分で申請する場合の手続きも解説していきます。

住宅ローンを完済した人や抵当権を外したいとお考えの人はぜひ参考にしてください。

 

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抵当権・抵当権抹消登記とは?

抵当権抹消登記を知る前に、「抵当権」について、簡単に説明しておきましょう。

抵当権とは、住宅ローンを借り入れるときに、金融機関が該当の不動産を担保として設定し、返済が滞った場合に担保として不動産を取り上げられる権利のことを言います。

抵当権は民法にて以下のように定められています。

民法第369条

抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。不動産・地上権・及び永小作権の上に成立する。抵当権者は、当該不動産について、一般債権者に優先して債権の弁済を受けることができる。

引用:民法369条|wikibooks

返済が滞ってしまうと、担保としての不動産は取り上げられ、裁判所を通じて競売にかけられてしまいます。

抵当権

抵当権抹消登記を行うタイミング・条件

個人にとっていつまでも金融機関の抵当権がついたままというのは、気持ちがいいものではありませんよね。

所有権者としては一刻も早く担保から解放されたい気持ちはあると思いますが、いつでも抵当権抹消登記を行えるわけではありません。

抵当権抹消登記を行えるのは、住宅ローン完済後であることが条件です。

住宅ローンを完済した後は速やかに抵当権抹消登記を行いましょう。

注意

住宅ローンを完済していないにも関わらず、抵当権を外すことができる方法が「任意売却」です。

任意売却とは、住宅ローンの返済が一定期間滞ってしまった後、競売にかけられるのを避けるために、金融機関から許可を得て売却することを言います。

任意売却の代金で全額ローンを返済できなかった場合も、銀行は抵当権を抹消することに同意してくれるのです。

任意売却について詳しく知りたい人は、下記の関連記事も参考にしてみてください。

関連記事→任意売却でローンが残っているマンションを売却!~注意点や流れ・デメリットを解説~

 

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抵当権抹消登記はなぜ必要なのか?行わないとどうなる?

このように抵当権抹消登記は自分たちで行わなければいけない手続のため、完済者の中には「抵当権抹消登記しなかった」という人も一定数いるのではないでしょうか。

抵当権抹消登記しなくても日常生活に支障はあり

繰り返しますが、抵当権は金融機関が担保として設定する権利です。

抵当権付きの不動産を売却するということは、売り主が現在もローンを返済中であるか、抵当権を外し忘れているかのどちらかです。

前者であれば、購入したあとに売り主のローン返済が滞った場合に、購入した不動産を担保として取り上げられるリスクがあります。

また、抵当権抹消登記を行わないまま不動産の所有者がなくなって相続が発生した場合、抵当権抹消の手続きが複雑になります。

結果として、手間が増えるだけでなく、司法書士に依頼する費用も高くなってしまうので、一切メリットがありません。

住宅ローン完済後は、忘れずに必ず抵当権を抹消しておくようにしましょう。

抵当権抹消登記を行う際に必要な費用相場と内訳

抵当権抹消登記を行う方法は大きく2パターンあります。

  1. 司法書士に依頼をして手続きを依頼する方法
  2. 自分で法務局に行って手続きを行う方法

個人で行うのと司法書士に依頼するのとでは費用が異なるので、分けて説明していきます。

司法書士に依頼をして手続きを依頼する際の費用

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する際の費用は、依頼する司法書士によって変わってきます。

また、費用の内訳の中に、抵当権抹消登記を行うためにかかる実費と、司法書士への報酬が別でかかってくるので注意が必要です。

司法書士への報酬の相場は5,000円~20,000円程度が一般的ですが、司法書士事務所によって幅があるので、あくまでも参考にしてください。

抵当権抹消登記を行う際の実費は、次の見出しで説明をします。

自分で法務局に行って手続きを行う際の費用

抵当権抹消登記は、実は自分でも行うことができます。

実費は当然かかりますが、司法書士への依頼費用は節約できるわけですね。

実費の内訳と金額は以下の通り。

必要な費用名 一般的な相場
登録免許税 1件1,000円
事前調査費用 1件300~400円程度
謄本取得料 1件500円

 

自分で抵当権抹消登記を行う場合の手続きは、後ほど詳しく解説をしていきます。

 

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抵当権抹消登記を行う際に必要な書類

続いて抵当権抹消登記に必要な書類をみていきましょう。

住宅ローン完済後に金融機関から交付される書類と自分で取り寄せる書類が必要です。

書類名 用意する人 入手場所
弁済証明書 金融機関 金融機関より交付される
登記事項証明書 自分 法務局から取り寄せる
権利証(登記識別情報) 自分 融資時に使用済のため自宅保管の可能性
委任状 金融機関 金融機関より交付される

 

原則として、登記は「権利を受ける人」「権利を譲り渡す人」が共同で行わなければいけません。

そのため「金融機関が権利移転をする意思がある」ことを証明するために、委任状が必要となる仕組みです。

登記簿の住所と現住所が異なる場合は住所変更の書類も必要

住宅ローンを支払っている間に転居した場合、登記上の住所と現在の住所が異なっている場合があります。

このようなときは抵当権抹消登記と同時に住所変更登記が必要です。

住所変更登記は権利移動ではなく、個人情報の書き換えのためひとりで申請できます。

そのときには、登記時の住所と現在の住所が記載されている書類が必要です。

住所の異動を証明する「住民票」「戸籍謄本」のいずれかを準備しましょう。

登記簿の氏名と現氏名が異なる場合は氏名変更の書類も必要

こちらも住所変更と同様に、住宅ローンを支払っている間に結婚や離婚などで氏名が変更となった場合には、氏名変更登記が必要です。

こちらも個人情報の書き換えになるため、個人で行える手続となり、配偶者の同席は必要ありません。

氏名変更が確認できる書類を用意しなければいけません。

こちらも「住民票」もしくは「戸籍謄本」で事足りるでしょう。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼して行う方法や選び方

抵当権抹消登記は個人でも行えますが、「時間がない」「やり方がわからない」という場合には登記専門家である司法書士に依頼することも検討しましょう。

そこで、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の必要な手順や方法について紹介します。

司法書士に実際に依頼する手順

住宅ローン完済後に、司法書士事務所へ問い合わせ抵当権抹消登記を依頼します。

面談後に正式に依頼をしたい場合には、委任状を書き司法書士と契約する手順です。

その後で、上記で紹介してきた書類を司法書士へ渡せば、あとは司法書士が抵当権抹消登記を法務局へ申請してくれます。

手続きが完了するまで、約7日程度かかります。

司法書士への依頼料を安くする方法

司法書士への依頼料を安くするためには、必要な書類をできるだけ自分で用意すること、または信頼できる司法書士に依頼することです。

司法書士事務所によって依頼料が異なるため、いくつかの事務所をピックアップし料金体系を比較検討してみましょう。

信頼できる司法書士を選ぶ方法

信頼できる司法書士かどうかをチェックするためには、司法書士の実績を確認しましょう。

事務所のホームページを見ると、これまでどんな仕事を請け負ってきたのか実績を確認することができます。

できれば抵当権抹消登記の手続経験がある司法書士を選びましょう。

司法書士が取り扱う仕事は抵当権抹消登記以外にも様々な分野があります。

不動産の仕事を専門的にこなしている司法書士であれば、よりスムーズに手続を終えてくれるでしょう。

抵当権抹消登記を自分で行う方法

抵当権抹消登記を自分で行うためには、以下の流れで申請をします。

抵当権抹消登記を自分で行う流れ

1.法務局で抵当権抹消登記の申請を行う

2.必要な書類を揃える

3.抵当権抹消登記申請書を法務局へ提出

4.約1~2週間で申請が完了

自分で抵当権の設定手続きを行う場合、何度か法務局へ訪問する必要があります。

法務局によっても手続の方法が異なる場合があるので、電話やメールなどで事前に管轄の法務局へ問い合わせてみましょう。

抵当権抹消登記に関するQ&A

ここまで抵当権抹消登記に関する知識について解説してきましたが、「まだまだ知りたい!」と抵当権抹消登記に関する疑問が残る人もいるのではないでしょうか。

そこで抵当権抹消登記に関するよくあるQ&Aをまとめたので、参考にしてください。

抵当権抹消登記にかかる日数は?

ここまでも少し触れてきましたが、抵当権抹消登記にかかる日数は約1週間、かかって2週間です。

これは法務局の混雑状況にもよるため、必ず2週間以内に終わるとは言えません。

また必要書類の取り寄せにも時間がかかるため、スムーズに書類を用意できるようにしておきましょう。

抵当権抹消登記の手続きを誰かに委任することはできる?

抵当権抹消登記は司法書士だけなく、家族や知人に委任することが可能です。ただし本人申請が原則のため委任状が必ず必要になります。

また本人確認のため司法書士や法務局から本人へ電話連絡がいく可能性もあります。

抵当権抹消登記を行う際に必要な書類をなくした場合はどうする?

誰でも物忘れや紛失はあります。

もし抵当権抹消登記を行うときに弁済書など必要書類を失くしてしまった場合は、金融機関で再発行手続を行いましょう。

ただし不動産権利証や登記識別情報など、中には再発行できない書類あります。

このような場合はそれらの書類の代わりになる書類を発行しなければいけません。

登記に関する書類については、法務局か司法書士へ相談してみましょう。

抵当権抹消登記は譲渡費用に含められる?譲渡所得時の計算に関して

抵当権抹消登記に関する費用は譲渡費用として控除できます。

譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

  • 譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得金額

抵当権抹消登記は上記の式の中の「譲渡費用」に含まれます。算出時の参考にしてください。

まとめ

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済後に自分たちで行う手続です。

住宅ローンを完済後に自動的に金融機関が行ってくれる手続きではないので注意してください。

抵当権抹消登記に期限はないため、完済後数年経過していても手続を行うことが可能です。

手続を行う際には、金融機関から交付される弁済書・登記事項証明書・権利証が必要となります。

また司法書士に手続を委任する際には、委任状も用意しておきましょう。

手続きは司法書士へ依頼することが一般的ですが、個人が行うことも可能です。

ただし時間や知識が必要となるため、自信がない場合には専門家を頼ることをおすすめします。

住宅ローンを完済したという証明のひとつになりますので、できれば忘れずに手続を行っておきましょう。

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