マンション売却・契約時に必ず気を付けたい10の注意点

この記事では、

売りたい人

初めてのマンション売却だから、何から始めたらいいのかわからない・・・。

やり取りする金額が大きい話だから、絶対に押さえておかないといけないポイントや注意点があれば知りたい。

そういった方の疑問に答えていきます。

マンション売却は人生で1度あるかないかの出来事ですよね?

購入は売りに出ているものの中から気に入ったものを選べばよいですが、売却はそう簡単ではありません。

事前に売却のポイントや注意点を知ってから始めないと、数十万円、数百万円損をしてしまうことだってあります。

当記事では、マンション売却の中で注意していただきたい10のポイントをまとめました。

これらのポイントを押さえていただければ、後で後悔するようなマンション売却を行うことはありません。

それでは本文に参りましょう!

もくじ

マンション売却の流れ

注意点をお話する前に、マンションを売却する際の流れを簡単にお話しておきましょう。

まずは、下記の図を見てください。

売りたい人

え~、マンションの売却ってこんなにいろんな手続きがあるの??大変!

そう感じる方もいるかもしれません。

ただ、左から3番目の「媒介契約の締結(=不動産会社への正式な売却依頼)」を行った後は、不動産会社がメインで動いてくれます。

もちろん丸投げではなく、売り主であるあなたが積極的にかかわっていくことも重要ですが。

マンション売却の流れについて詳しく知りたい方は、下記の関連記事を参考にしてみてください。

関連記事→【保存版】マンションを売る際に必要な手続きを一挙公開!

それでは、簡単に流れを確認していただいた上で、さっそく10の注意点を説明していきましょう。

マンション売却の注意点①焦って売りに出さない

一番最初の注意点は、「焦ってマンションを売りに出さない」です。

前提として、あなたはなぜマンションの売却を考えているのでしょうか?

  • ・子供が大きくなってきてマンションが手狭になってきた
  • ・子供が独り立ちしたから小さいマンションに引っ越したい
  • ・離婚することになりローンの支払いが難しくなった

理由は様々かと思いますが、大きく「今すぐ売りに出さないといけない理由がある人」、「特に急いで売りに出す必要はない」の2パターンにわかれるはずです。

前者の場合はすぐにでも売却活動を始めるべきでしょう。

しかし後者の場合、「果たして今がマンションの売り時なのか?」については必ず考えてください。

マンションの売り時を見極めるための3つのポイント

とはいっても、具体的にいつになればマンションの売り時は見極められるのでしょうか?

あなたに押さえておいていただきたいのは、

  1. マンション市況
  2. 競合の売却状況
  3. マンションの居住期間

の3点です。

1、マンション市況

まず、この記事を書いている2018年10月時点では、不動産市場は好調に推移しています。

一部の地域ではバブルの頃と同じくらい不動産が高騰しており、売り手にとってはこの上ない売り時といえるでしょう。

しかし、これから不動産市況にマイナスの影響を与えるであろうイベントが多く待っています。

・2019年10月から始まる消費税増税

・2020年の8月に東京オリンピックは終了

2022年問題では生産緑地が一斉に宅地として売り出される

売却を検討している方にとっては、今はまさに売り時ともいえます。

常に不動産市場には目を光らせておきましょう。

マンション売却の注意点②最初から不動産会社を1社に絞らない

マンションを売却する際、書類の準備が完了した後に行うステップが「不動産会社に査定を依頼する」です。

実際にあなたのマンションがいくらで売れるのか、プロの不動産会社が判断します。

一般的には、査定を依頼した不動産会社に、そのままマンションの売却も依頼するのですが、ここがポイントです。

絶対に最初から一社に絞ってしまわないでください。

本来売れるはずだった値段よりも低い値段で売却してしまう可能性があります。

売りたい人

どういうこと?どの不動産会社に頼んでもたいして変わらないんじゃないの?

と思われる方もいるでしょう。

順番に理由を説明していきますね。

マンション売却は不動産会社選びで8割方決まる

一見どこも同じようなサービスを提供しているように見える不動産会社ですが、実は違います。

はっきりいって不動産業界はモラルの低い会社が多く、自社の利益が最優先で顧客の利益は二の次・三の次という会社も少なくありません。

「顔なじみの人が働いている不動産会社だから」

「CMでもよく流れている大手だから」

こういった安易な理由で1社に査定を依頼し、そのままその会社に売却を依頼する人は少なくありません。

悪質な不動産会社に依頼をしてしまったら、いつまでたっても買い手が見つからず、売却当初よりずっと値を下げて売却しなければいけない。

こんな悲惨な状態に陥る人も少なくないのです。

大切なのは複数の不動産会社を比較すること

上記のような事態を避けるためにすべきことは、必ず複数の会社に査定を依頼することです。

高額な商品やサービスを購入するときは、必ず複数の会社から見積もりを取って、値段やサービスを比較しますよね?

にも関わらず、人生で一番高い取引であるマンション売却時は、そのまま1社の会社に査定・売却を依頼する人が多いのです。

一括査定サイトを利用すれば手間が省けます

複数の不動産会社に査定を依頼することのデメリットは、依頼に手間がかかるという点です。

直接不動産会社を回って依頼していれば1日潰れてしまいますし、会社のHPから依頼する場合も、いちいち長いフォームに入力しなければいけません。

そこで最近主流になってきているのが、一括無料査定サイト。

ネットで物件情報を一度入力してしまえば、その情報をまとめて複数の会社に送ることができます。

すると、下記の図のように各社から査定額が送られて来るんです。

上記ような査定額の差は決して誇大ではなく、実際に起こります。

はなから「2750万円でしか売れませんね」という不動産会社と、「3450万円で売れますよ!」という不動産会社では、最終的な売却価格に大きな違いが出てくるのは明らかです。

査定額はそれぞれの会社の強みや特徴、顧客ネットワークを加味して算出されるので、低いよりも高く査定してくれた会社を選ぶべきでしょう。

高額な査定額を提示してくる不動産会社に注意!

さきほどの図のような価格差であればまだ現実的ですが、査定額が明らかに他の会社よりも高すぎるような場合は気をつけましょう。

高い査定額を伝えた方が、売却を依頼してもらいやすいことは不動産会社も理解しています。

他の会社が2000万円前後で査定額を提示しているところを3000万円で提示するといったケースもあるので、気をつけてください。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

マンション売却の注意点③安易に専任媒介を結ばない

続いて気を付けていただきたいのが、不動産会社に売却を依頼する際の「媒介契約」です。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

結論から伝えると、不動産会社は「専任媒介」or「専属専任媒介」で契約することを勧めてきます。

理由は簡単で、1社独占でマンション売却を進められるから。

一般媒介を選ばれてしまうと、売り主が他の会社にも売却を依頼できるため、報酬を奪われる可能性があります。

不動産会社は、売り主と買い主をつないで売買契約を結んでもらい、やっと「仲介手数料」という形で報酬を手にするので。

ここで不動産会社に言われるがままに、専任媒介を結んではいけません。

その会社は信頼できる会社ですか?

媒介契約を結ぶということは、あなたのマンションの命運を任せることと同義です。

2つ目に挙げたように、複数の不動産会社を比較したうえで、より信頼できる会社を見つけていれば問題ありません。

特に比較・検討をせず、査定を依頼した1社目の会社に押し切られて専任媒介を結んでしまうことは避けましょう。

比較検討したうえで、信頼できそうな不動産会社を1社に絞れたのであれば、専任媒介。

もし複数の信頼できる会社と出会えたのであれば、一般媒介を結ぶのも一つの手です。

専任媒介は3か月単位で契約を結びます。

依頼した会社が積極的な売却を行わない場合、別の会社に専任媒介を依頼するか、別の会社を加えて一般媒介の形で依頼するといいでしょう。

関連記事→マンションを売りたい人必見!信頼できる不動産会社を見分ける秘訣

 

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マンション売却の注意点④適切な売値を設定をする

媒介契約も結び、いざマンションを売り出すタイミングになって大切なのは「適切な値付けをする」ということ。

相場の価格よりも高すぎると当然買い手が付きませんし、安く売りすぎると損をしてしまいます。

もちろんベースとなるのは、不動産会社が提示してきた査定額です。

しかし、実際に売り出す価格を決めるのは売り主であるあなた。

最終的な値付けを判断する際のヒントになる3つのポイントをお話しておきましょう!

適切な値付けを行うポイント①ローンの残債額を確認する

前提として、マンションを売却した価格よりも残っているローンが多ければ売ることができません。

言い換えると、

「現時点で残っているローンの金額<売却額+補填できる自己資金」

にならなければいけません。

ほとんどローンが残っていない人や、そもそもローンがない人は問題ありませんが、十分に気をつけてください。

適切な値付けを行うポイント②過去の成約事例を参考にする

一番最初に行っていただきたいのは、「過去の類似物件が成約した事例を参考にする」です。

不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省が運営している「土地情報総合システム」を参考にしてみてください。

レインズマーケットインフォメーション

土地総合情報システム

あなたの物件と同じ情報を選択し、できるだけ直近で成約した価格を見てみましょう。

おおよそいくら位なら売れるかという相場観がわかってくるはずです。

実際の売り出し価格は、買い手からの価格交渉も考えて少し高めに設定するといいでしょう。

適切な値付けを行うポイント③売りに出されている競合物件を参考にする

先ほどは過去実際に成約した価格を参考にしました。

続いては、現時点で実際に売り出されている類似物件の価格をチェックしましょう。

大手ポータルサイトの「SUUMO」、「HOMES」、「アットホーム」あたりが情報も豊富なのでお勧めです。

あなたの物件と同じ条件を入力し、出てきた物件があなたのライバルにもなりうる物件です。

ライバル物件より値付けを高くしすぎると、なかなか買い手は表れません。

細かい条件の違いを加味して、自分が納得できる売値を設定しましょう。

マンション売却の注意点⑤不動産会社の広告に気を配る

続いて少し細かいポイントですが、重要なお話をしておきます。

あなたは、不動産会社の店舗に訪れた時、店頭にいろいろな物件の情報が張り出されているのを見たことはありませんか?

家の間取りと、駅からの距離やセールスポイントが記載された情報で、不動産用語でマイソクと呼びます。

要は、買主に対してあなたの物件をアピールするための広告なのですが、このマイソクが非常に重要なのです。

マイソクは不動産会社に任せきりにしないこと

あなたの物件をPRするマイソクは、基本的に不動産会社が作成します。

ですが、不動産会社によってあまり魅力的とは言えないマイソクを作成することがあるのです。

マイソクは、購入希望者が一番最初に目にするあなたの物件情報なので非常に重要。

マイソクの印象が悪くセールスポイントがうまく伝わっていないようであれば、購入希望者を逃していしまいます。

なので、不動産会社にマイソクの出来を必ず確認しましょう。

マンション売却の注意点⑥内覧で改善を重ねる

続いて、購入希望者があなたの家に訪れる「内覧」の注意点についてお話します。

注意点は大きく下記の3つ。

  • 1、内覧前の準備
  • 2、内覧当日の対応
  • 3、内覧後の改善

それぞれ、お伝えしましょう。

1、内覧前の準備

内覧前の状態で一番理想なのは、空き家の状態です。

もちろんあなたが住んでいる状態でも、購入希望者に内覧をしてもらうことは可能。

ですが、たくさんの荷物があって、生活感丸出しの家に内覧をして、その家で住みたいと思えるでしょうか?

荷物数多くあるせいで、部屋も狭いと思われてしまうでしょう。

基本的には先に引っ越しを済まして空の状態にする。

もし引っ越しが難しければ、できるだけ不要物を処分して、普段使わないものを別の場所に移動させておく。

これが内覧前準備の鉄則です。

普段使わないものを移動させておく方法としては、

  • ・親戚の家のスペースを借りる
  • ・友人、知人の家のスペースを借りる
  • ・トランクルーム等の場所を有料で借りる

等が挙げられます。

2、内覧当日の対応

もし、あなたの家が空き屋の状態であれば、あなたの代わりに不動産会社が内覧対応をしてくれるでしょう。

あなたが居住中の場合での内覧は、不動産会社の担当者と一緒に内覧対応をすると考えてください。

いずれにせよ、内覧当日に気を付けてほしいことがあります。

それが以下の5つのポイント。

  • 1、部屋全体の電気をつけて明るく見せる
  • 2、事前に換気をして、新鮮な空気を取り入れる
  • 3、買い主からの質問に答えられるよう準備をしておく
  • 4、家のセールスポイントを押さえておく
  • 5、買い主をきちんとケアする

上記5つについてより詳しく知りたい方は、下記の関連記事も併せて参考にしてみてください。

関連記事→【知らないと損!】マンションを売る時に必要な内覧の5つの心構え

3、内覧後の改善

ほとんどの人が忘れがちなのが、「内覧後」の改善です。

もちろん、一件目に内覧に来た購入希望者さんが購入を決めてくれた場合は問題ありません。

しかし、内覧には来るものの購入まで至らないケースは、内覧時にマイナスの印象を与えたポイントがあるはずです。

そのため、内覧が終わった後の購入希望者の反応を、不動産会社の担当社に確認してみて下さい。

理由によっては改善の余地がないこともあるでしょう。(部屋の間取りなど)

しかし、改善可能なポイントでマイナスのイメージを与えている場合、次回の内覧までにかならず修正しましょう。

人によって良し悪しの判断は異なりますが、改善を重ねることで購入に至る確率は高まりますよ!

マンション売却の注意点⑦買い手との価格交渉のコツを学ぶ

内覧を経てあなたの物件を買いたいと思う人がいた場合、その人から「購入申込書」を受け取ります。

「購入申込書」には希望の契約日や手付金の金額、物件の購入金額等が書かれています。

もちろん、買い主の希望でしかないので、売り主であるあなたがすべての条件を飲む必要はありません。

一般的に、10%程度の値下げ希望をしてくる買い主がいます。

10%といっても、不動産でいえば数十万、数百万円の世界です。

そのままの金額で合意せず、あなたが売却してもいい金額より少し高めの金額を伝えてみてください。

そこで納得いけば交渉成立ですし、もしそれでも拒否された場合は、あなたが売却していい金額まで落とし、

「これが値下げできる価格の限界です。これ以下であれば売却することはできません。」

と少し伝えてみてください。

買い主にとっても運命の物件

マンションの購入は人生で1度あるかないかのイベントです。

あなたの物件を見て「購入申込書」まで出してくる人は、購入の意欲が相当高いといっていいでしょう。

ここで売ってしまいたいからという理由で妥協するのではなく、あなたも強気で交渉してください。

2度の値下げに応じてもらえので、相手からしてもすでにお得感は感じているはず。

多くのケースでは、このタイミングで売買が成立するでしょう。

マンション売却の注意点⑧瑕疵担保責任について理解する

あなたは、「瑕疵(=欠陥)担保責任」という言葉を聞いたことがありますか?

不動産を売買した後で、事前に買い主に伝えていない欠陥が見つかったとき、売り主が負うべき責任のことを言います。

「瑕疵にあたるかどうか」の基準は明確ではありません。

分かりやすく一つの定義を持たせるとしたら、「その情報を知っていたら不動産を購入していなかった」と買い主が感じるものが瑕疵です。

瑕疵担保責任にあたると判断された場合、買い主から売買契約を解除されたり、損害賠償を支払わなければいけないこともあります。

4つの瑕疵

「瑕疵」には、大きく分けて4つのパターンがあります。

  1. 物理的瑕疵(雨漏り、白アリ、建てつけの悪さ等)
  2. 法律的瑕疵(建て替えができない、耐震基準を満たしていない等)
  3. 環境的瑕疵(暴力団事務所、廃棄処理場、葬儀場などが周囲にある等
  4. 心理的瑕疵(殺人、自殺、事故が過去にあった等

売り主は、上記に該当するような物件を売る時は十分注意しなければいけません。

また、自分で瑕疵にあたる事項かどうかの判断がつかない場合、必ず不動産会社に相談してください。

彼らは過去の売買の経験から、どういった事例が瑕疵に当たるのか把握しているので、くれぐれも自分で判断しないよう気をつけましょう。

関連記事→「告知義務」を知らずにマンションを売ると痛い目に遭いますよ

マンション売却の注意点⑨住宅ローン特約について知る

買い主が住宅ローンを借りてあなたのマンションを購入する場合は要注意です。

売買契約を結ぶ際に「住宅ローン特約」を付けてくると思うのですが、これが売り主にとっては曲者。

通常、どちらか一方の都合で売買契約を解除する場合、「手付金」を支払う必要があります。

買い主が解除した場合は先に渡している手付金をそのまま売り主に渡し、売り主が解除する場合は事前に受け取った手付金を買い主に返したうえで、さらに手付金と同額を買い主に支払うのです。

しかしこの「住宅ローン特約」で解除になった場合、買い主は手付金を手放すことなく、契約を解除することができてしまいます。

売り主からすれば、それまでにかけた時間や労力が水の泡になり、また一からやり直しです。

住宅ローン特約で契約解除にならないための予防策

せっかく価格交渉でお互いが納得できても、買い主が住宅ローンの審査に通らなければ、すべて白紙に戻ってしまいます。

そこで行うべきなのが、「買い主」の情報を調べるということ。

さきほど少し説明した「購入申込書」のタイミングで、買い主の年収や勤務先、勤続年数が記載されている場合があります。

もし記載されていない場合であっても、買い主側の不動産会社に確認をして、その人の年収等や勤務歴を確認しておきましょう。

勤続年数が短かったり、住宅ローンとして借りる金額に対して年収が明らかに低い場合も要注意です。

(一般的に、年収の5倍までは住宅ローンが借りられるといわれています。)

マンション売却の注意点⑩売却にかかる税金と節税方法を知る

いよいよ最後の注意点です。

マンションを売却する際にかかってくる税金は以下の3つ。

  1. 譲渡所得にかかる税(所得税+住民税)
  2. 印紙税
  3. 登録免許税

2と3に関しては金額が決まっているため、節税することはできません。

1に関しては、特定の条件を満たすことで大きく控除・減額することが可能です。

譲渡所得にかかる税を控除・減額するための5つの特例

譲渡所得にかかる税を控除・減額することができる特例が、下記の5つです。

  1. マイホームを売ったときの特例
  2. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  3. 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  4. マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記の中でメジャーな特例が、1番の「マイホームを売った時の特例」です。

細かい条件はあるのですが、マイホームとして使っていたマンションを3年以内に売った場合であれば、譲渡所得にかかる税を最大3000万円まで控除してくれるというもの。

上記の特例が使える人の大半が、税金の対象にならないといえるでしょう。

5つの特例をすべて説明するとかなりの文量になるため、興味のある方は下記の関連記事を参考にしてみてください。

関連記事→マンション売却時にかかる税金の節税・控除方法まとめ

まとめ

今回の記事では、マンション売却時の10の注意点をお伝えしました。

改めておさらいしておきましょう。

  • 注意点①焦って売りに出さない
  • 注意点②最初から不動産会社を1社に絞らない
  • 注意点③安易に専任媒介を結ばない
  • 注意点④適切な売値を設定をする
  • 注意点⑤不動産会社の広告に気を配る
  • 注意点⑥内覧で改善を重ねる
  • 注意点⑦買い手との価格交渉のコツを学ぶ
  • 注意点⑧瑕疵担保責任について理解する
  • 注意点⑨住宅ローン特約について知る
  • 注意点⑩売却にかかる税金と節税方法を知る

細かいポイントはたくさんありますが、どれも最終的な手残り金額に影響するものばかりです。

人生で一番高額な取引ですから、最後まで気を引き締めてマンション売却に臨んでくださいね。

 

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