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マンション転売で利益を出すための鉄則をプロが伝授!売却時のタイミングやコツをわかりやすく解説!

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売りたい人

不動産価格が上昇しているから、投資用に購入したワンルームマンションを転売する予定。

出来るだけ高値で売却する方法や、利益が出た場合の税金について知りたい。

上記のような人に向けて記事を書いていきます。

一般的に、マンションの転売で利益を出すのは難しいと言われています。

しかし、しっかりと高値売却のポイントを押さえる事で、購入時よりも高い金額で売却できる可能性も少なからずあります。

また、マンション売却では税金や各種費用が出ますが、お得な税制度も用意されています。

賢い売却とは、高額売却を狙いつつ、支出をできるだけ抑えること。

本記事では、マンションの転売で利益を出すために、売却のタイミングや不動産会社の選び方、税制度などについて、不動産のプロである筆者が解説します。

ぜひ参考にしてみてください。

もくじ

転売で利益が出るマンションと出ないマンションの違い

マンション転売で利益を出すためには、売れるマンションと売れないマンションの違いを知ることです。

これまで新築市場主義だった一般の人たちの価値観は少しずつ変わりつつあり、中古マンションを購入して居住する人も増えてきています。

投資用マンションとしても、中古マンションを購入して不動産投資を始める人も多いので、築年数が経っていても高く早く売却できるケースもあります。

しかし、日本全体としては人口が減少し続けているのは事実です。

にもかかわらず、毎年新しいマンションが建てられ続けているので、空き家率が急増しており社会問題化しています。

参考:2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加|野村総合研究所

つまり、同じ中古マンションであっても、立地や築年数などの条件によって、購入時より高く売れるケースもあれば、買い手すら見つからないケースもあるわけです。

ここでは、高値で売れる中古マンションと、売りにくいマンションの違いについて解説しておきましょう。

購入時よりも高値で売れるマンションの特徴

高値で売れるマンションの主な特徴は、

  1. 駅近など立地が良い
  2. 周辺の開発がさかん
  3. マンションの設備・グレードが高い
  4. 周囲に競合物件が少ない

などが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

①駅近など立地が良い

高く売れるマンションの最も重要な条件は、立地です。

都心部で駅近だったり、周辺環境施設が充実していたりする物件であれば、購入時よりも高く売れるケースは多々あります。

最近はパワーカップルと呼ばれる、共働きで夫婦ともに高収入を稼いでいる人も増えてきました。

パワーカップルは仕事が生活の中心であるため、職住近接を好み、少し高くても駅に近いマンションを購入するケースがあります。

関連記事→パワーカップルの定義とは?年齢層、年収、貯蓄、特徴は?

②周辺の開発がさかん

また、立地に関して言えば周辺エリアの開発が盛んであることも重要なポイントです。

購入時は殺風景な街並みでも、数年後に都市開発が行なわれて、一気に資産価値が高まった事例もあります。

将来的な値上がりが見込めるエリアであれば、購入時より高値で売却できるケースも当然あるでしょう。

各自治体の公式サイトから都市開発計画は確認できるので、気になる方はチェックしておくことをおすすめします。

③マンションの設備・グレードが高い

マンションの魅力で1つ付け加えると、マンション自体の質の高さも高額売却の要因となります。

例えば、最上階のフロアや眺めが抜群に良い角部屋、広々としたルーフバルコニーがある、ジムがマンション内についている、デザインが魅力的など。

特に最近建てられたマンションは、建築費の高騰にともなって、設備のグレードが下がっているケースが数多く見られます。

設備面で充実しているマンションであれば、築浅物件と競合したとしても、高い評価を受けられるケースもあります。

④周囲に競合物件が少ない

4番はタイミングの問題でもありますが、周辺に同じような条件のマンションが多数売りに出されている場合、あなたのマンションは当然売れにくくなってしまいます。

逆に、周辺エリアにあなたのような条件のマンションが売りに出されていないのであれば、絶好の売り時であると言えるでしょう。

売り出しのタイミングに関しては、SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトをチェックし、周辺に同じ条件のマンションが無いか探してみるといいでしょう。

関連記事→マンションの売り時は2019年がラストチャンス~不動産のプロがその理由を解説!

転売しても利益とならないマンションの特徴

ここまで、高値で売却できるマンションの特徴について説明してきました。

しかし、ほとんどのマンション売却では、購入時より高く売ることはできず、大きく値を下げてしまうことが多いです。

代表的な例としては、地方や郊外にあるマンションです。

これからは、少子高齢化が引き起こす人口減少がより深刻になってきます。

絶対数が減少していることはもちろんのこと、地方から都市部への人口流入が増えているため、人口減少スピード以上に地方での不動産の需要は低下していくでしょう。

東京都が作成した調査によると、東京都の人口ピークは2025年で、その後は緩やかに人口が減少していきます。

参考:2060年までの東京の人口推移|東京都政策企画局

東京であれば、現在でも人口は増加傾向にありますし、2025年以降も急激に需要が低下することは考えにくいです。

一方で、地方や郊外の不動産は、これまで以上に早いスピードで資産価値が減少していくと考えておいた方がいいでしょう。

地方や郊外のマンションなどは、購入時より高値で売却できるケースはかなりレアです。

しかし、売却のタイミングやコツを押さえておくことで、少しでも高く売却することはできます。

具体的な売り時やコツについては、後ほど紹介をしていきます。

マンションを高額転売できるタイミングは?

高額転売を狙うには、築年数や金利の推移、オリンピック等の景気に影響するイベントなどの外的要因を考慮して、売り時を見極めなければいけません。

そこでここからは、築年数と資産価値の関係、オリンピックがもたらす影響を解説します。

中古マンションの築年数別の成約価格の推移

中古マンションと言えども、購入者はなるべく新築に近いものを好む傾向にあり、築年数が売却価格に与える影響は大きいです。

東日本不動産流通機構が発表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)」では、首都圏中古マンションの築年数別平均売却価格が算出されています。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

このデータを見ると、築20年を過ぎたタイミングでマンションの資産価値が大きく下がっていることが分かります。

当然、築年数0~5年が最も高い成約価格を示していますが、税制面で優遇されないことを考慮すると、5年は保有しておきたいところ。

というのも、不動産を保有してから5年以内で売却して利益が出た場合、利益に対して約40%の税金を支払わなければいけないのです。

居住用のマンションであれば、3,000万円までの利益であれば非課税にできる特例があるのですが、投資用のマンションであればそのまま課税されてしまいます。

築年数だけで中古マンション売却時期を考えるなら、税制面で優遇されながらも、資産価値が高い築6~10年に売却するのが良いと言えるでしょう。

タワーマンションは転売に打ってつけ?

マンション転売目的で購入されることが多いのが、マンションの中でも高い人気を誇る「タワーマンション」です。

あなたは、「空中族」という言葉をご存知でしょうか?

空中族とは、都心のタワーマンションからさらに高い金額のタワーマンションへ移り住む人々のことを指します。

売却で得た資金で、さらにグレードの金額の高いタワーマンションを購入しているわけですね。

オリンピックの影響で不動産価格が高騰し、タワーマンションの人気が過熱している今だからこそ可能となった投資です。

都心部のタワーマンションの中には、購入した価格の1.5倍程度まで高騰しているケースもあり、単純計算の利益ベースで数千万円にのぼることもあります。

しかし、現在右肩上がりで推移してきた不動産価格も、そろそろ天井を迎えているのではないかと考える専門家の声が多く聞かれます。

今年の10月には「消費増税」が控えていますし、2020年8月には「東京オリンピックも閉幕、同じく2020年には、東京都心部上空を飛行機の騒音が襲う「羽田新ルート問題」も控えており、いつ下落基調に突入してもおかしくない局面に入っています。

ネガティブなニュースは国内だけではなく、つい先日はドイツ銀行が1万8000人ものリストラを行い、話題を集めました。

破綻すればリーマンショック以上の影響があるとも言われており、日本も当然多大な影響を受けることになるでしょう。

不動産価格は経済状況に大きく左右されますから、高止まりを続けている2019年の内に売却してしまうことを強くおすすめします。

<関連記事>

タワーマンションを売却するなら今!低層階を高値売却するコツと注意点を解説

消費税が10%に!マンションの売り時・買い時は増税前or後?

羽田新ルート問題はいつから?影響を受ける地域と想定される問題

マンションの高値転売は2019年が最後のチャンス!

マンション売却で利益を出すために大事なのは、不動産事情を見極めて売り時を判断すること。

そして、2020年東京オリンピック前の今こそが、マンション高額転売にぴったりの時期なのです。

先ほどは、タワーマンションの価格が高騰していると説明しましたが、首都圏を中心に、中古マンション価格は全体的に上昇しています。

参考:季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

2016年から3年の間だけを見ても、㎡単価ベースで6万円近く上昇していることが見て取れます。

人口減少や高齢化が深刻化していく日本において、2019年のように高値で売却できるタイミングが再度やってくるかどうか分かりません。

もしあなたが、マンションの転売を検討しているのであれば、今すぐにでも売却のための手続きを始めることを強くおすすめします。

売りたい人

2019年はマンションの売り時なのね!

やっぱり今年中に売却活動を始めよう!

現在のマンションの高止まりがいつまで続くかは、誰にも分かりません。

しかし事実として言えるのは、2020年前後に不動産市況にマイナスの影響を与える出来事が数多く控えているということです。

現時点で不動産価格が上昇していることは事実ですから、早めの売却をおすすめします。

不動産のプロ

マンションの高値転売を成功させるための3つのコツ

ここからは、マンション転売を成功させる方法を解説します。

具体的なポイントは下記の3つ。

  1. 適正な売り出し価格を設定する
  2. 信頼できる不動産会社を選ぶ
  3. 購入してから5年以上経過してから売却をする

それぞれ説明をしていきます。

①適正な売り出し価格を設定する

マンションの売り出し価格は、不動産会社の査定をもとに決められることが一般的です。

そして、査定額は不動産会社によって数十万円から数百万円異なります。

まったく同じマンションの査定を依頼したとしても、A不動産は「2500万円」といい、B不動産は「3000万円」ということもあります。

 

査定額の基準は不動産会社によって変わってくるので、1~2社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、数百万円単位で安売りをしてしまったりする可能性があるので、十分注意してください。

そのため、マンション売却時には必ず複数の不動産会社に査定を依頼してください。

ただし、複数の不動産会社に査定を依頼する際、1社ごとに査定の依頼をすると、かなり手間がかかってしまいます。

だからこそ査定の依頼が面倒に感じてしまい、1~2社に査定を依頼するだけで、売却を依頼する会社を決めてしまう人がいるのですが、絶対にやめましょう。

1~2社の査定額を鵜呑みにして売却活動を進めてしまうことの代償は、数百万円単位に上ることも珍しくありません。

ほんの少しの手間を惜しんで、高級車が買えるような金額を損してしまうことの無いよう気をつけてください。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

②信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産の高値転売は、不動産会社選びで決まると言っても過言ではありません。

一口に不動産会社といっても、それぞれ得意とする分野は異なります。

中古の戸建て売却の実績が豊富な会社もあれば、土地の売買を専門にしている会社もありますし、売買ではなく賃貸がメインの会社もあります。

何も考えずに近くの不動産会社にマンションの売却を依頼してしまうと、マンション売却の経験がほとんど無いような会社・担当者に依頼してしまうこともあるでしょう。

必ずHPなどを確認し、マンション売買の実績が豊富な会社であることを確認しましょう。

また、不動産会社を選ぶだけでなく、実際に売却を担当する担当者の人柄や経験も重要です。

せっかくの人気物件であっても、担当者の実力不足で高値で売れなければ、本当にもったいない限りですから。

マンションの売買に強い会社を選ぶこと、またマンション売買の実績が豊富な担当者に依頼するためには、1番同様複数の不動産会社を比較することが重要です。

関連記事→不動産査定・売却時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント!

不動産一括査定サイトを活用すれば、高値売却のポイントを2つ押さえられます

「適正価格で売りに出すこと」

「信頼できる不動産会社を選ぶこと」

高値売却の2つのポイントを同時に押さえるためには、「複数の不動産会社に査定を依頼して、比較・検討すること」が必要になります。

上記の2点を同時に満たすことができるのが、最近主流になってきた不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、複数の会社にまとめて査定の依頼が出来るサービスです。

スマホやPCから3分もあれば依頼が完了しますし、利用するにあたって費用がかかるわけでもありません。

複数社の査定額の平均値を取ることで相場価格が分かりますし、複数社とやり取りを進める上で、信頼できる不動産会社・担当者を見極めることができます。

不動産一括査定サイトを利用するなら、運営歴18年のHOME4Uがおすすめ

不動産一括査定サイトと一口にいっても、筆者が把握しているだけでも50ほどの種類があります。

誰もが知っている大手企業が運営するサイトもあれば、社員数数人のベンチャー企業が運営している会社もあるので、利用する際には注意が必要です。

いろいろな査定サイトを比較してきた筆者の目線でおすすめなのは、日本で初めて不動産一括査定サイトを開始したHOME4Uです。

HOME4Uは、東証一部の「NTTデータ」のグループ会社が運営しており、18年もの間利用者に愛されています。

個人情報等のセキュリティ管理も万全ですし、ネットに物件情報を入力するのが怖いという人は、電話で査定の依頼をすることもできます。

ネット上の評判も良く、多くの人に利用されているサービスなので、不動産一括査定サイトを利用する予定の人におすすめです。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事でも詳しく解説をしているので、ぜひ参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

③購入してから5年以上経過してから売却をする

先ほども少しお話しましたが、マンションの転売で売却益がマンションの取得費用を上回った場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。

譲渡所得税の出し方は以下の通り。

譲渡所得=譲渡価格(利益)-取得費と売却費用の合計

課税額=譲渡所得×所定の税率

ここで重要なポイントは、マンションの所有期間によって、税率が大きく変わるという点です。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年未満)=39.63%
  • 長期譲渡所得(所有期間5年超)=20.315%
  • 所有期間10年越え:課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21%(6,000万円越えは20.315%)

この税率の違いは大きな差を生み出します。

例えば、譲渡所得額が1,000万円なら、課税額は5年以下の所有で396万3千円、5年越えで203万1,500円になるのです。

5年超と10年超の差は5%程度ですが、5年未満と5年超の違いは20%ほどあり、影響が大きくなります。

大きく利益が出る可能性のあるマンションであれば、最低でも所有期間5年を超えてから売却するようにしましょう。

所有期間を考える時の注意点は、税務上の所有期間の数え方です。

例えば、2014年10月21日に購入したマンションを、2019年10月25日に売却したとしましょう。

カレンダー上では5年越えでの譲渡となりますが、この場合は短期譲渡所得として計算されます。

理由は、売却した年の1月1日時点で、所有期間の5年を超えていなければいけないからです。

非常に勘違いしている人が多いので、保有年数が5年前後の人は十分注意してください。

マンションを売却する流れや手順を解説!

マンション転売の知識を身に着けたところで、ここからは具体的に売却する方法・手順について説明をしていきます。

事前に全体の流れや必要な費用を押さえておくことで、スムーズな売却活動が実現できますよ。

マンションを売却するのにかかる期間

一般的にマンション売却にかかる期間は3か月と言われています。

というのも、不動産会社の査定額は3か月以内に売れると見込んだ額だからです。

しかし、転売目的の方は、できるだけ多くの利益を得たいはず。

少しでも高く売却したいのなら、時間に余裕を持つのが一番です。

売却期間は最低でも3~6か月の長期間じっくり取り組むようにし、焦って安売りしてしまうことだけは避けましょう。

時間の制約を取り払い、戦略的に取り組むことが、高額売却の秘訣です。

マンション売却の手順

マンション売却は早くても3か月ほど、長ければ1年以上かかることもあります。

売り主であるあなた自身がすべきことは限られていますが、スムーズな売却活動を行うためにも、最低限の流れは押さえておきましょう。

【1:査定・不動産会社選び】

先ほど説明した通り、最初に複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。

不動産会社選びは非常に大切なので、必ず複数社を比較した上で決めるようにしましょう。

査定額を元に売り出し価格を決定すれば、売却活動がスタートします。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

【2:売却活動開始】

物件の情報を見て気に入った人がいれば、内見者としてあなたの家に見学にやってきます。

内見者に良い印象を持ってもらうためにも、しっかりと事前の掃除や最低限の修繕など準備をし、内見当日にも気を配って印象を良くするための努力をしましょう。

関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策~内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

【3:売買契約】

購入希望者が現れ、無事条件面で双方が承諾すれば、晴れて売買契約を結びます。

売買契約は、仲介業者の事務所で行われるケースが一般的です。

契約時は、宅地建物取引士の資格を持った担当者から、重要事項説明書等について説明を受けます。

この時に不明点を残さないよう、質問があれば都度確認するようにしてください。

売り主は、売買契約を結ぶ日に物件価格の3~5%程度の手付金を受け取ることになります。

【4:諸手続き】

引き渡し日に向けて各種手続きを済ませます。

すでに新居の準備ができていればそちらに引っ越しを済ませ、新居の準備ができていない場合は、仮住まいなどに一時的に引っ越しをします。

関連記事→住み替えで後悔しないためのノウハウをプロが伝授!ローン残債や費用・税金の悩みも解消!

【5:決済日】

決済は買主が住宅ローンを借りる金融機関で実施されます。

残代金の支払いの他、登記申請手続き、物件の引き渡しも行なわれます。

また、この時に司法書士と不動産会社に報酬の支払いをするのが一般的です。

関連記事→マンション売却の手続きや流れ、注意点をプロが図解で徹底解説!

マンションを売る時にかかる費用

マンションを売却すると、売買価格の約1割が諸費用としてかかります。

主な費用は次の通りです。

司法書士に依頼する抵当権抹消登記費用

売却マンションにローン残債が残っていれば、抵当権抹消費用がかかります。

司法書士への報酬と含めて、2~3万円が相場です。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に依頼して、マンション売却をすると仲介手数料が発生します。

仲介手数料額は不動産会社によって異なりますが、上限は法律で決まっているのです。

売買額が400万円を超えると、次の計算式で上限額を出せます。

売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%の場合)

例えば、3,500万円で売れたとすると、仲介手数料は最大で103万6,800円になるということ。

かなり大きな金額になるので、事前に確認して資金計画に入れておきましょう。

関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ|戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説!

売りたい人

売却する時は、売ったお金が入ってくるだけだと思っていたけど、費用や税金もたくさん払わないといけないのね。

不動産は、売買時はもちろんのこと、相続や贈与など、所有権が別の人に移動するタイミングで必ず税金や費用が掛かってきます。

ただし、費用を安くする方法はありますし、税金の特例も用意されているので、しっかりと活用するようにしましょう。

不動産のプロ

マンション売却時に発生する税金

マンション売却時には、譲渡所得税の他に様々な税金が発生します。

ここからは、マンション売却時にかかる税金と控除制度を解説するので、ぜひ参考にしてください。

マンションの売却時にかかる税金

まず最初に、マンションの売却にともなってかかる税金を一覧で表示しておきます。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税(所得税&住民税)

3番の譲渡所得税については先ほどから解説をしているので、1番の印紙税と、2番の登録免許税について簡単に解説をしておきます。

印紙税

売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。

税額は売買額によって変化し、1,000万円越え5,000万円以下で1万円、5,000万円越え1億円以下なら3万円となります(2020年3月31日までの軽減税率を適用)。

登録免許税

先ほど説明をした「抵当権抹消登記費用」に含まれているのですが、不動産に設定されている抵当権を抹消する際に、建物or土地一つにつき一律1,000円の費用がかかります。

譲渡所得税が出た場合に使える税金の控除

マンション売却で利益が発生したら、「譲渡所得税」が発生するとお話しました。

税金の算出額はすでに解説したので、ここでは知っておくべき減税制度を紹介します。

①3,000万円の特別控除

文字通り、譲渡所得から3,000万円引く制度なので、譲渡所得が3,000万円以下なら税額がゼロになります。

3,000万円の特別控除を利用するための主な条件は次の通りです。

  • ・住んでいる住居を、最後に住んでいた時から3年以内に売却
  • ・売却相手が配偶者は血縁関係ある等の特別な人物ではない
  • ・住宅ローン控除との併用は不可

詳しい要件は様々ありますが、この制度の優れている点は、所有期間5年未満でも活用できること。

自宅として使用していたマンションを売る場合はほとんどのケースで、譲渡所得税が免除されるので、ぜひ利用しましょう。

②特定の居住用財産の買換えの特例

これは自宅を売却して、売却価格よりも高い住宅に買い替えた時に適用されます。

内容は、譲渡所得税の課税を次の売却時まで延期するというもの。

(※課税そのものが免除されるわけではないので、注意してください)

そのため、マンションの転売を繰り返そうと考えている人には、あまりおすすめできない制度ではあります。

買い替え特例の主な利用条件は次の通りです。

  • ・住んでいた家を、住まなくなった日から3年以内に売却すること
  • ・直近2年間に3,000万円の特別控除を利用していないこと
  • ・マンションの売却代金が1億円以下であること
  • ・居住期間10年以上、所有期間10年越えであること
  • ・売却した年の前年もしくは翌年、売却年のいずれかに自宅を買い替えること
  • ・売却した人が親子や夫婦といった特別の関係でないこと

使用要件も、3,000万円特別控除よりも厳しくなっていますね。

どちらを使用するにしても、売却した翌年に確定申告をしなければいけないので、注意しましょう。

マンション売却で利益が出なかった場合の税金は?

マンションを転売したものの、残念ながら利益が出ない可能性は高くあります。

損をしたら税金支払い義務こそ発生しませんが、売却した年の翌年に確定申告はしておくべきです。

その理由は、売却して損をしたら税金の特例が使えるから

売却によって発生した場合、一定の条件を満たしていると、損益を通常の給与所得や、事業所得と損益通算をすることができます。

簡単に言い換えると、会社で自動的に天引きされている税金が、損失の確定申告をすることによって戻ってくるのです。

さらに、1年で損失額を控除しきれ無かった場合、最長で3年間所得税の通算を繰り延べできます。

つまり、売った年と合わせて最長4年間所得税・住民税をゼロにできる可能性があるのです。

例えば、年間の所得500万円の人が売却して2,000万円の譲渡損失が発生すると、4年間所得税・住民税はゼロになります。

(※4年間所得は変わらないと仮定します)

譲渡損失の繰り越し控除は、下記の2つのパターンがあります。

  1. マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
  2. 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

1番の買い替え時に使える特例の主な条件は以下の通り。

  • ・自宅の所有期間が5年越えであること
  • ・売却する前年の1月1日から、売却の翌年の12月31日までに床面積50㎡以上の住宅を購入すること
  • ・新しく購入した住宅で10年以上のローンを組んでいること

住宅ローンが残っている場合の特例の条件は以下の通りです。

  • ・自宅の所有期間が5年越えであること
  • ・住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること
  • ・売却代金が住宅ローン残債を下回っていること

その他にも、買い替え先の条件も定められているので、詳細は必ず国税庁のHPを参照するようにしてください。

この特例を使用するためには、売却した翌年の確定申告が必須。

翌年以降も繰り越し控除を受けるのなら、引き続き確定申告をしなければいけません。

転売目的のマンションを投資用として利用すると税金がかかることがある

転売目的のマンションを投資用として使用する際は要注意です。

マンション売買にかかる税金は、居住用か投資用かで異なります。

投資用として利用したマンションを売却した場合、譲渡所得税などの税金に加えて、消費税がかかる可能性があるのです。

居住用のマンションは、個人が利用していたとみなされるため、消費税は免除となります。

しかし、投資用マンションは事業の一部とみなされる可能性があるのです。

消費税を支払う対象になるのは、年間の売り上げが1000万円以上ある事業者の場合です。

サラリーマンであっても、不動産投資家として課税売上高が1000万円以上の売り上げを上げている場合は消費税の支払い対象となるので注意しましょう。

また、居住用とみなされなければ、「3,000万円の特別控除」や「所有期間10年越えの軽減税率」なども使用できなくなるので気を付けてください。

相続した物件を売却した際にかかる税金

マンションを相続すると、相続税がかかります。

相続税は高額になりがちですが、「小規模宅地の特例」を利用すると、相続税額を抑えられます。

小規模宅地特例とは、親の自宅を相続した時、330㎡部分までの評価を80%まで減額できる制度のことです。

これを利用するためには、相続人と被相続人が同居しており、相続税の申告期限まで住宅に住む必要があります。

相続人が親と同居していない場合は、以下の要件をすべて満たさなければいけません。

  • ・被相続人に配偶者がいない
  • ・被相続人と同居していた親族がいない
  • ・相続開始3年以内に、相続人もしくはその配偶者が住んだことがない
  • ・相続税の申告期限まで、その土地を所有すること

また、子が相続した家に住んでいなければ、3,000万円の特別控除など各種制度は受けられません。

しかし、相続税は取得費に加えられるようになるので、忘れずに加算しましょう。

売りたい人

利益にこれだけ高い税金がかかるなんて知らなかったわ。

でも、3,000万円の特別控除を受けられそうだから、何とかなりそう。

自宅として使用していたマンションであれば、ほとんどのケースで3000万円の特別控除を受けられるはずです。

投資用のマンションは控除の対象外なので、気を付けてください。

不動産のプロ

マンションを転売する際の3つの注意点

最後にマンションを転売する際の3つの注意点、

  1. 高く売るための価格の付け方を知る
  2. 契約手付金額は安くしすぎない
  3. 最低価格を決めて引き際をしっかりする

について説明をしていきます。

1.高く売るための価格の付け方を知る

マンションの価格設定の仕方を工夫すれば、高額売却の確率がぐっと高まるのです。

一度不動産ポータルサイトを見てもらえば分かりますが、価格帯検索では「2,000~2,499万円」のように500万円区切りとなっています。

例えば、4,000万円でマンションを売りたいとしましょう。

その際に、4,000万円で売り出してしまうと、ポータルサイト上では「4,000万円~」で検索した人しか閲覧できません。

しかし、3,990万円とたった10万円下げるだけで、「~3990万円」と検索した人の層にも見てもらうことができます。

たった10万円設定金額が違うだけで、見てもらえる人の数がグッと増えるのでおすすめです。

2.契約手付金額は安くしすぎない

契約手付金額は、売買契約が成立した時に、買い主から売り主に対して支払われるお金です。

もし買主の都合で契約をキャンセルすると、手付金全額は売主のものとなります。

言い換えれば、手付金を手放すことで、契約を破棄することができるわけです。

手付金の金額が小さすぎると、手付金を受け取っていることによる売買契約の解除のハードルが下がってしまうので、十分注意しましょう。

一般的には、手付金額は売買金額の3~5%にします。

4,000万円で売買が成立したなら、120~200万円が相場ということ。

低すぎることはなく、かといって高すぎることもないので、相手にも受け入れてもらえるしょう。

3.最低価格を決めて引き際をしっかりする

高額売却するには、時間に余裕を持つことが大切と言いました。

しかし、いつまでもダラダラと売却するのはおすすめできません。

希望価格にこだわるのは良いですが、時間が経てば必ず売れるというわけでもないからです。

長期間売りに出されている物件を見ると、買い手に売れ残りの印象を持たせてしまい、売却しにくくなるデメリットもあります。

そのため、内見希望者が来ないなど、反応が良くないなら柔軟に値下げをしましょう。

まずは、絶対に売却したい「最低価格」と「理想の売却価格」を決めて、理想の価格から売却をスタートします。

そして、6ヵ月間の活動の中で、反応を見ながら価格調整をしましょう。

価格を下げる場合は、数十万円単位ではなく、100~300万円単位で下げるのがおすすめ。

5,000万円の物件が4,980万円になってもお得感はありません。

しかし、それが4,700万円になれば、お得感がぐっと高くなりますよね。

一番避けたいのは、細かく価格を下げて誰にも気づかれないこと。

インパクトを与えるためにも、値下げは思い切りよく行ないましょう。

まとめ

今回の記事では、マンションの高値転売のために必要なポイントや注意点について説明してきました。

まとめとして、もう一度マンション転売で利益を出すポイントを紹介します。

  • ・売り時を逃さない
  • ・購入してから5年たってから売る
  • ・複数の不動産会社に査定依頼をする

マンション転売で重要なのは、売り時を見逃さないこと。

2019年は相場が非常に高まっているので、転売を考えている方は、早めに動き出すようにしましょう。

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