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そういった方に向けて記事を書いていきます。

転勤が決まって家族帯同で引っ越しをする場合、今住んでいるマンションの扱いは大きく3つに分かれます。

1. 「売る」
2. 「貸す」
3. 「空き家のまま保有しておく」

の3つです。

いずれの場合もメリット・デメリットがあるのですが、ローンの残債額や資金的な条件によって、最適な選択肢は変わってきます。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が売る場合・貸す場合のメリットやデメリットを中心にわかりやすく解説していきます。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

転勤でマンションを売るメリット・デメリット

転勤の期間が1年程度であれば、そのまま空き家にしておく人がほとんどだと思います。

しかし、それ以外の場合はどうでしょうか。

ほぼ確実に3年以内に戻れる場合、3年以上の長期になる場合から、いつ戻れるのか期限がない場合まで、状況によって考えが異なると思います。

また、3つの選択肢それぞれのメリットとデメリットをきちんと把握しておかなければ正しい選択はできません。

そこで、はじめに売却する場合のメリットとデメリットから考えてみましょう。

転勤でマンションを売却するメリット

まずはマンションを売却するメリットを説明しましょう。

• ・まとまった資金を手に入れることができる
• ・売却資金を元に転勤先で新居の購入が可能になる
• ・管理費、修繕積立金、固定資産税などの支出や住宅ローンの支払いがなくなる
• ・売却のタイミングによっては売却益が出る可能性がある

売却の一番のメリットは、引っ越し先に今のマンションの不安や管理の手間を持ち越す必要がない点でしょう。

転勤先で住宅を購入する場合は、売却時に残った資金を頭金に充てることもできるので。

転勤でマンションを売却するデメリット

続いて、マンションを売却するデメリットも解説しましょう。

• ・所有している不動産がなくなる
• ・売却するための手間と時間がかかる
• ・売却しても住宅ローンの残債が残る場合には、自己資金等で不足分を補う必要がある

売却をしてしまう一番のデメリットは、将来的に再度住み直すことができないこと。

もちろん、新しい買主がまた売りに出す可能性もありますが、不確実性が高すぎるので。

また、住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却時にローンを一括で返済する必要があります。

マンションの売却代金がローン残債を上回るアンダーローンであれば問題はありませんが、残債が売却代金を上回るオーバーローンの場合は注意が必要です。

オーバーローンになってしまった場合は、差額分を自己資金や無担保ローンで埋め合わせなければいけません。

ただし、転勤先で新しく住宅を購入する予定がある場合は、新たに組む住宅ローンに残債の不足分を上乗せする「住み替えローン」を組める場合があります。

ただし、住み替えローンは借入金額が大きくなるので、長期的に返済のめどがたつかどうかを考えた上で借り入れを行いましょう。

＜関連記事＞

住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却

住み替えローンは諸刃の剣？メリットやデメリットをプロが解説！

転勤時のマンションを貸すメリット・デメリット

次にマンションを賃貸する場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

転勤でマンションを賃貸するメリット

まずは、マンションを賃貸する場合のメリットについてです。

• ・家賃収入をローン返済に充てられる
• ・不動産を手放さなくても良い

住宅ローンが残っているマンションであっても、家賃収入をそのまま返済に回すことができるので、費用負担なく維持していくことができます。

また転勤の期間が決まっている場合は、定期借家契約を結んでおくことで、転勤から戻った後に借り主に退去してもらえます。

転勤でマンションを賃貸するデメリット

続いて、賃貸をする上でのデメリットについても紹介をしておきます。

• ・入居者とのトラブルや家賃滞納など管理面でのリスクがある
• ・住宅ローンの返済や管理費・修繕積立金、固定資産税等の支払いが継続する
• ・住宅ローン返済中の場合は事前に銀行への相談が必要
• ・住宅ローン控除が受けられなくなる
• ・確定申告の手間がかかる
• ・入居者によって予想外に家が傷むことがある

住宅ローンが残っているマンションの場合は、必ず借り入れを行っている金融機関に事前に相談をする必要があります。

銀行に許可なくマンションを勝手に賃貸に出してしまうと、契約違反とみなされローンの一括返済を求められる場合があります。

ただし、銀行側も転勤等の可能性は理解した上で融資をしているので、きちんと了承を得た上であれば問題ありません。

また、賃貸は借り主から家賃収入を得る立派な事業です。

言い換えれば管理の手間や空室・家賃滞納のリスクと背中合わせでもあります。

空室であっても、住宅ローンの返済や管理費・修繕積立金の支払いは変わらず発生するので、転勤先の家の費用とダブルで費用負担が発生するリスクもあるので。

空室になった場合でも、費用を負担できるだけの余裕がある人のみ賃貸の選択肢をおすすめします。

関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説！

2019年はマンションの最後の売り時！売却か賃貸で悩むなら、売却をおすすめします

マンションの売却を検討する上で、マンションの市況を理解することはとても重要です。

2019年は、建築費の高騰によるマンション価格相場の上昇と住宅ローンの低金利に支えられて、マンション価格は高い水準を維持しています。

不動産経済研究所が発表している新築マンションの価格推移をみてください。

 

参考：マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

首都圏を中心にマンション価格が高騰していることが分かります。

しかし、現在のマンション市況はいつ下落基調に突入してもおかしくない段階まで来ています。

東京オリンピック閉幕で建築ラッシュも落ち着くことで建築費が下落すれば、新築マンションの価格は下がり、同時に中古マンション価格も下がります。

また現在の低金利時代がこの先何年も続くという保証はなく、金利の引き上げが実行されれば住宅需要が落ち込むことは明白です。

他にも、2019年10月に行われる消費増税に、都市部の人口減少スタート、2022年の生産緑地問題など、マイナスの材料が多く控えています。

言い換えれば、不動産市況が良く増税前の駆け込み需要が見込める今こそ、マンションを高値で売却できるチャンスなのです。

不動産市況に関する関連記事を下に貼っておくので、気になる人はあわせてチェックしてください。

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マンションを高く売却するための鉄則5箇条

賃貸か売却で悩んで売却を選んだ人に向けて、マンションを高値で売却する方法について紹介していきます

ここでは、マンションを高く売却するための鉄則5箇条、

1. マンションの価格相場を理解する
2. 複数の不動産会社に査定依頼を行う
3. 物件の内見を意識して印象を良くする
4. 不動産会社のホームページの物件情報をチェックする
5. 物件に付加価値を付ける

について詳しく解説していきましょう。

①マンションの価格相場を理解する

マンションの売り出し価格を誤ってしまうと、本来なら売却価格以上で売れたのに損して売ってしまったり、長期間買い手が付かずに結局大幅な値引きをして売ることになってしまったりします。

マンションの売り出し価格を決める前には、不動産業者の査定額と合わせて売却価格のおおまかな相場を知っておくことが大切です。

売却相場を調べる一番簡単な方法は、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトで、自分のマンションに近い条件で検索をかけること。

同じエリアの類似マンションがいくらで売りに出されているのか把握しておくだけでも、大きく相場からかけ離れた価格設定をしてしまうリスクを減らすことができます。

他には、ポストに入っている不動産会社のチラシなどで、同じマンション内や近隣の類似マンションの売り出し価格や直近の取引価格などを調べておくと良いでしょう。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！

②複数の不動産会社に査定依頼を行う

マンションの査定額は、不動産会社によって数百万円の差が出ることがあります。

1～2社だけの査定額を鵜呑みにせず、必ず複数の不動産会社に査定依頼を行って、比較する様にしましょう。

1社ずつ査定の依頼をかけるのは面倒ですが、不動産一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができてとても便利です。

複数社の査定額を比較することで、相場価格を把握することもできますし、実績もあって信頼できる担当者を見つけることができます。

不動産一括査定サイトは、スマホやPCから無料でカンタンに利用できるので、売却予定の人は必ず活用するようにしましょう。

おすすめの不動産一括査定サイトはHOME4U

不動産一括査定サイトは、私が把握しているだけでも50種類ほどあるのですが、一番おすすめなのが、日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uです。

事前の審査をクリアした1300社の優良不動産会社としか提携をしていないので、悪徳業者に引っかかるリスクを減らすこともできます。

プライバシーマークも取得しており、個人情報の管理も徹底されているので、安心して利用できますよ。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについては、下記のサイトでも詳しく紹介しているので、参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

③物件の内見を意識して印象を良くする

購入を検討している人の内見時に良い印象を持ってもらうために、室内の片付けや清掃を済ませておくようにしましょう。

あなた自身で最低限の掃除をするのはもちろんですが、ハウスクリーニング業者に一度依頼しておけば、内見時の印象もグッとよくなります。

特に水回りは最重要ポイントですから、自分できれいにできないと感じたら、お金がかかっても依頼するようにしましょう。

また部屋を広く見せる上でも、売却することが決まったら不用品は早めに処分しておきましょう。

日常的に使わないものがあれば、家族や友人の家、もしくはレンタルスペース等に移動させておくことで、よりすっきりした印象を与えられますよ。

関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策～内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

④不動産会社のホームページの物件情報をチェックする

不動産会社がホームページやチラシに掲載する物件情報や物件写真は、重要な営業ツールになります。

購入を検討している人はそれらを見て不動産会社に問合せを行うので、絶対に疎かにはできません。

稀に情報が間違っていたり、セールスポイントが漏れていたりすることもあるので、自分の目で自分の物件の内容をチェックして、過不足があれば指摘して訂正してもらう様にしましょう。

不動産業者に任せっきりにしないことが大切です。

⑤ホームインスペクションやホームステージングで付加価値を付ける

同じマンション内や近隣マンション内に類似の売り物件がある場合には、差別化対策として既存住宅売買瑕疵保険に加入したり、事前にホームインスペクション(住宅診断)を受けておいたりすることが非常に有効です。

中古マンションの安全性や設備の状態に不安は多いので、住宅診断士からのお墨付きがあれば、安心して住宅を購入することができます。

また、日本ではまだほとんど取り入れられていないホームステージングを活用することも効果的です。

ホームステージングとは、内見時の室内にオシャレなインテリアや小物、観葉植物を置くことによって、モデルルームのような見た目にできるサービスです。

引用：株式会社ホームステージング・ジャパン　インテリアで不動産を早く高く売却

ホームステージングを活用すれば、マンションの売却期間が3か月程度から、1か月半ほどに短縮できるというデータもあります。

ホームステージングを活用している人が少ない分、競合物件よりも差別化を図ることができ、成約に結びつけやすくなりますよ

関連記事→海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！

転勤迄の期間が短い場合は買取保証サービスを活用しましょう

転勤先が国内で、かつ転勤先の住まいを新たに購入するわけではない場合には、必ずしも転勤前までに現在のマンションを売却しなければならないことはありません。

しかしマンションの管理費や住宅ローンの支払いなどの金銭的な負担をできるだけ少なくするためには、転勤までに今の住まいを売却したいと思うものです。

中古マンションの売却には3か月以上かかるのが普通なので、転勤までの期間が短い場合に検討したいのが不動産会社の買取保証サービスです。

買取保証とは、最初は通常の仲介形式で売却を開始し、一定期間が過ぎても売れなかった場合に、不動産会社が買取を行う制度。

期限までに必ず売却できることが約束されるので、スケジュールが明確になるメリットがあります。

大手不動産会社を中心に買取保証を行っているので、期限内に売却したい場合にはこの様なサービスを利用すると良いでしょう。

ただし買取価格が相場よりも10～20％ほど安くなってしまうので、売り急ぐ必要があるのかどうかを良く検討することが大切です。

＜関連記事＞

マンション買取おすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方やメリット・デメリットも解説！

マンションを賃貸に出す場合におすすめのリロケーション会社4選

転勤などの理由で一時的に長期留守宅になる住宅を、期間限定で賃貸に出すことを「リロケーション」といいます。

以前は、期間限定の賃貸住宅は不動産会社から嫌われることが多かったのですが、近年では大手不動産会社系列の不動産仲介会社や、有名賃貸仲介会社など多くの不動産会社がリロケーション物件を扱う様になりました。

ここではおすすめのリロケーション会社を4社紹介します。

リロケーション・インターナショナル

古くから留守宅管理サービスに取り組んでいて、管理実績は約10万戸で業界トップの実績を持ちます。

また国内最大級のネットワークを持ち、日本全国で対応可能なので、迅速な対応が期待できます。

顧客である入居者のほとんどが大手企業の社員なので、安心して自宅を貸し出すことができます。

• 所在地：東京都新宿区
• 対応地域：日本全国

リロケーション・インターナショナルの公式サイトはこちら⇒

東急住宅リース

東急グループの企業で、リロケーションのみでなく、建物管理からリノベーション、不動産関連業務全般を扱っているので、様々な相談にも応じられるのが強みです。

客付けには東急グループのネットワークが活用できるため、非常に有利です。

• 所在地：東京都新宿区
• 対応地域：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

東急住宅リースの公式サイトはこちら⇒

ダーウィンプラス

東京、大阪で不動産賃貸と売買を行っている会社で、中でもリロケーションの実績は業界トップクラスといわれています。

入居者と直接契約を行う転賃借契約システムにより、物件所有者のリスクが少なく、入居者に代わって無期限で家賃の支払いが受けられるため、家賃滞納のリスクがないのがメリットです。

• 所在地：東京都中央区
• 対応地域：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県、大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県

ダーウィンプラスの公式サイトはこちら⇒

三井不動産レジデンシャルリース

建物管理から賃貸運営のトータルマネージメントを手掛けていて、５万戸を超えるマンション管理の実績と経験があります。

2,900社の法人顧客がいるため、入居者募集の際には法人顧客を中心としたアプローチを得意としています。

• 所在地：東京都新宿区
• 対応地域：東京都、神奈川県、大阪府、愛知県

三井不動産レジデンシャルリースの公式サイトはこちら⇒

賃貸で得た家賃収入の税金の計算方法を解説

手持ちのマンションを賃貸して家賃収入を得る場合には、その所得に応じて税金を納めなければなりません。

ここでは家賃収入の税金の計算方法を解説します。

税金の計算式は以下の様になります。

• 所得税=課税所得金額×所得税率

所得税率は課税所得金額が増えるほど高くなり、課税所得が195万円以下の場合は5％になります。

また、課税所得金額とは、総収入金額から必要経費と基礎控除38万円を差し引いたもので、課税所得金額=総収入金額－必要経費－基礎控除(38万円)です。

よって

• 所得税＝(総収入金額－必要経費－基礎控除38万円)×5％

で計算します。

※課税所得が195万円以下の場合

尚、2037年までは復興特別所得税として、所得税額の2.1％を所得税とあわせて納付する必要があります。

収入になるもの

前述した所得税を計算する上で、収入になるものと経費になるものにはどんなものがあるのでしょうか。

まずは収入になるものから見ていきましょう。

• ・賃料(駐車場賃料含む)
• ・礼金
• ・更新料
• ・管理費
• ・敷金、保証金(返還する分を除く)
• ・権利金(返還しないもの)

賃料が滞納で未収の場合でも、収入として計算します。

また回収が不能になった場合には、損失として計上することができます。

経費になるもの

次に収入から差し引くことができる経費にはどの様なものがあるのか見ていきます。

• ・マンションの管理費、修繕積立金、駐車場賃料
• ・修繕費、リフォーム費用
• ・減価償却費
• ・ローン金利
• ・損害保険料
• ・広告費
• ・管理委託費
• ・不動産取得税、固定資産税、都市計画税

物件の運用に関する費用のほかに、税金やローンの金利支払い分、減価償却費なども経費として計上することができるのがポイントです。

よってマンションを購入して間もなかったり、収入が少なかったりすると、所得がマイナスになる場合もあります。

税金額をシミュレーション

では、下記の条件下で実際に所得税の計算を行ってみましょう。

• ・年間の収入金額　250万円
• ・年間の経費　　　120万円

課税所得金額=250万円－120万円－38万円＝92万円

課税所得が195万円以下のため、所得税率は5％になります。

よって

所得税＝92万円×5％＝4.6万円

所得税は46,000円になります。

また、他に所得税額の2.1％の復興特別所得税(46,000円×2.1％＝966円)がかかるので、支払いが必要になる税金は46,966円になります。

転勤中に確定申告を行うためには納税管理人を選ぶ必要あり

マンションを賃貸して不動産所得がある場合には、所得を得た翌年の2月16日から3月15日までに、マンションの所在地を管轄する税務署で確定申告を行う必要があります。

またサラリーマンの場合は、赤字で課税所得がない場合でも、確定申告を行うことで所得税が戻る可能性があります。

よって転勤中で本人が確定申告を行うことができない場合には、あらかじめ納税管理人を選定し、届出書を提出しておく必要があります。

納税管理人は本人に代わって、所得の申告や税金の支払いなどを行います。

納税管理人に関する特別な定めはなく、個人でも法人でも良いとされているので、親族や知人、税理士などに依頼するケースがほとんどです。

しかし納税管理人が行う手続きには手間がかかり、税理士資格が必要になる場面が生じる可能性があるため、税理士に依頼しておいた方が安心です。

【番外編】転勤が決まった先輩たちはどうした？　実体験を紹介

転勤経験者の経験談は、はじめて転勤する人にとってとても参考になると思います。

インターネットの掲示板を見ると、転勤を経験した先輩たちの体験談が数多く掲載されています。

そこでこれらの声を集めてみました。

是非参考にしてください。

売却した人の体験談

• 「他の転勤準備に追われて売りに出すのが遅くなってしまったが、ほとんどの手続きを不動産会社に任せることができたので、転勤後には契約時に一度戻るだけで済んだ。」

 

• 「急に転勤が決まって先に転居することになったが、売却が終わるまで半年ほどかかってしまったので、その間はお金に余裕がなく、少しきつい生活だった。」

 

• 「転勤を機にマンションを売却することになったが、駅近で立地が良かったので売却までの期間も短く、価格的にも満足できた。」

 

• 「転勤が決まって賃貸は手続きが面倒だったので売却することになったが、転勤の準備で時間がなく、時期も迫っていたために不動産会社に買い取ってもらうことにした。転勤のタイミングに合わせることができ、余計な出費もなく良かった。」

 

• 「急な転勤に伴いマンションを売却することにしたが、時間がほとんどない中での売却だったので、いつでも連絡が取れ、親身になって応対してくれる業者を選んで助かった。」

 

• 「急な転勤だったので売却しか思いつかなかったが、賃貸物件としての運用についても不動産会社と協議してみるべきだったと思う。転勤先に赴任した後から売却しても良かった。」

 

これらのコメントに共通しているのは、転勤が理由で売却する場合には時間が足りないということです。

また思い通りに売れないことも多く、先に引っ越しするケースも少なくない様です。

そんな場合には不動産会社に任せっきりになることが多いので、信頼できる不動産会社を探すことが重要になります。

賃貸した人の体験談

• 「借主が無断でペットを飼い、短期間で予想をはるかに超える汚損や劣化が生じてしまった。」

 

• 「売却しても住宅ローンを完済できないため賃貸したが、空室期間が多く、家賃相場も低下していたため、採算が合わなくなって住宅ローンがつらくなった。」

 

• 「リロケーションを得意とする業者に依頼したが、業者と借主が賃貸借契約を結ぶため(転貸)、借主との契約内容がわからず不安になった。また、敷金や礼金、更新料もなく、損した気分になった。」

 

• 「転勤から戻る際に賃貸契約の終了を申し入れたら、借主から立ち退き料を請求されて現在揉めている。」

賃貸する場合には、原状回復費用や立ち退き料を巡る借主とのトラブルが目立ちます。

賃貸ではこうしたリスクは免れません。

特に国内の法律では借主が保護される傾向が強いので、貸主が不利になりがちです。

また、住宅ローンの完済ができなくてやむを得ず賃貸するという場合には、任意売却も検討してみると良いでしょう。

関連記事→任意売却でローンが残っているマンションを売却！～注意点や流れ・デメリットを解説～

まとめ

ここまで、転勤が決まった際の手持ちマンションの処分について紹介してきました。

転勤は勤務先から急に命じられることも多く、他にも準備すべきことがたくさんあるので、マンションの処分方法についてじっくりと考える余裕はほとんどありません。

しかしあわてて結論を出すと、後で後悔することにもなりかねないので注意が必要です。

住まなくなったマンションを売却するのか、賃貸するのかは重要な問題ですが、国内転勤の場合は、海外転勤の時ほど必ずしも転勤先へ赴任するまでに結論を出さなければならない訳ではありません。

誤った選択をしないためにも、気持ちに余裕を持つことが大切です。

この記事を参考に、正しい選択をしていただければ幸いです。