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家を処分する時の4つのパターンをプロが解説!残った家財の片づけ方法や解体費用なども説明します

 

処分したい人

親から家を相続したけれど、マイホームがあるし遠方にあるから活用できない。

維持費用がかかるからできるだけ早く処分したいけれど、具体的にどうすればいいのだろう?

相続などで家を所有したら、家をどうするのか決めなければいけません。

住み続ける場合を除いて、住む予定がないのなら早めに処分してしまうことをおすすめします。

というのも、家は所有するだけで固定資産税や管理維持費がかかるからです。

そして、これから空き家数が増加する日本では、家の処分がより難しくなっていきます。

本来資産であるはずの不動産が、むしろ負債となってのしかかってくる事態がすでに日本の各地で起こっています。

本記事では、家の4つの処分方法とメリット・デメリット、家の所有者が直面する空き家問題などについて解説します。

記事を読めば、家の処分を延期するリスクが分かり、適切な対策がとれるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

もくじ

なぜ、不要になった家を早く処分しなければいけないのか

そもそも、なぜ今家の処分を考えなければいけないのでしょうか?

維持するコストさえ支払っていれば、そのまま所有し続けることももちろん可能です。

しかし、今後全国の空き家は急速に増えていきます。

理由はシンプルで、人口減少に伴って住宅の住み手が減っているにも関わらず、新しい住宅が次々と立てられているからです。

野村総合研究所が発表している空き家数の予測データによれば、2028年には4件に1件が空き家になり、2033年の時点で3割以上の空き家率になるとのこと。

空家数の将来予測(野村総研)

参考:空き家等の現状について|国土交通省

約3軒に1軒が空き家になるということは、左右のどちらかの家は空き家であるということと同義です。

不動産の価格は需要と供給に比例しますから、全国にあふれかえった空き家の存在によって、圧倒的な供給過多の状況が訪れます。

供給過多になると不動産の価値が下がってしまうため、タダ同然の価格でしか手放せなくなってしまうのです。

タダ同然であっても、買い手がつくだけまだいい方です。

これからは、タダであっても買い手がつかないような物件が大量に出てきてしまいます。

誰も引き取り手がいないような状態になれば、不動産を手放すこともできず、ただ固定資産税や管理費などの維持費を支払うだけの負債になってしまいます。

不動産市況が好調な2019年の内に家を処分しましょう

幸いにも、記事を執筆している2019年7月時点では、首都圏のマンションを中心に不動産価格は高騰しています。

参考:マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

マンションが高騰している主な原因は、東京オリンピック開催に伴った建設費・人件費の高騰と、日銀のマイナス金利政策による過去最低レベルの住宅ローン金利です。

戸建てや地方エリアは高騰の幅が少ないものの、売り時として適していることは間違いありません。

関連記事→マンションの売り時は2019年がラストチャンス~不動産のプロがその理由を解説!

処分したい人

2019年は不動産価格がここまで上昇していたなんて知らなかったわ。

日常的に景気の改善が感じられることはあまりないかもしれませんね。

ただし、現時点での高どまりはいつまで続くか分かりません。

今後の不動産価格の動向についても、詳しく解説をしていきます。

不動産のプロ

2020年には不動産が下落する可能性が高い

2019年7月現在は不動産価格は高止まりしているものの、2020年前後で不動産価格が下落基調に突入する可能性が高いです。

理由としては、2020年前後に不動産市場にマイナスの影響を与える出来事が多数控えているから。

具体的な例を挙げると、

  • ・2019年10月から始まる消費税増税
  • ・高騰の理由だった東京オリンピックの閉幕
  • ・東京の都心を飛行機の騒音が襲う「羽田新ルート問題」
  • ・都市部の生産緑地が大量に売りに出される「2022年問題」

などが挙げられます。

影響するエリアが限定的である出来事もありますが、いずれも不動産価格にマイナスに作用すると言われています。

いよいよ都心部でも人口減少が始まるため、2019年は不動産を高値で売り抜ける最後のチャンスといっても、過言ではないのです。

<関連記事>

消費税が10%に!マンションの売り時・買い時は増税前or後?

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羽田新ルート問題はいつから?影響を受ける地域と想定される問題

家の処分を先延ばしにする事の4つのリスク・デメリット

今後使用する予定の無い空き家であれば、早急に売却することが重要です。

そのまま放置してしまうと以下のようなリスクやデメリットがあります。

  1. 空き家は所有しているだけでコストがかかる
  2. 不法投棄や放火、犯罪の温床になる可能性がある
  3. 放置することで劣化が進み、ますます処分しづらくなる
  4. 相続してから3年以上が経つと、3000万円の特別控除が受けられない

それぞれ、具体的に説明をしていきます。

特に問題がないからといって空き家を放置してしまっている人は、しっかりと読み込んでください。

空き家は所有しているだけでコストがかかる

冒頭でもお伝えした通り、空き家を所有しているだけで、毎年固定資産税の支払いが発生します。

マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金などの固定費も避けられません。

一戸建てでも、庭の草木を手入れしたり、定期的に換気・通水するなど、メンテナンスのための手間がかかります。

空き家の近くに住んでいれば、自分でメンテナンスを行うこともできますが、遠方の空き家の場合は、業者などに依頼して管理を委託する必要があります。

このように、マンションにしても戸建てにしても、所有しているだけで毎月のようにまとまった費用がかかるのです。

まったく使わない家のために、費用を支払うのはもったいないですよね。

不法投棄や放火、犯罪の温床になる可能性がある

先ほども少し話をしましたが、誰も住んでいない家は、不法投棄や放火、犯罪者の拠点に使われることがあるなどのリスクもあります。

あなたが保有している物件である以上、空き家が原因で発生した犯罪や事故は、あなたの責任になり、近隣住民から損害賠償を請求されるケースもあるので、十分注意しましょう。

放置することで劣化が進み、ますます処分しづらくなる

築年数が経つと家の資産価値は減りますし、いくら定期的にメンテナンスしているとはいえ、人が住まなくなった家の劣化スピードは驚くほど早いもの。

ほこりがたまることはもちろん、湿気によるカビや、虫などの害虫の発生、犬や猫の住処になってしまうこともあります。

また、急速に同じような空き家が増えていますから、売りに出してもタダ同然でしか手放せない、むしろタダでも買い手がいないような状態になってしまうのです。

少しでも築年数が新しく、家の状態が出来るだけ良いうちに処分することを強くおすすめします。

相続してから3年以上が経つと、3000万円の特別控除が受けられない

家を売却して、購入時の金額よりも高く売れると、利益に対して「譲渡所得税」が課されます。

5年未満で保有していた家は約40%、5年超で保有していた家の場合は約20%もの税率になるので、税負担が大きくなりがちです。

大きな負担となる譲渡所得税ですが、条件を満たせば利益の3,000万円までは控除してもらえる特例があります。

ただし「3000万円の特別控除」は、相続した日から3年を経過した年の12月31日までに売却しなければ適用条件の対象外になってしまいます。

空き家を3年以上放置しておくことによって、本来であれば払わなくてもよかった譲渡所得税(所得税+住民税)を数十万円、数百万円単位で支払う可能性があるので、十分注意してください。

また、平成31年の税制改正によって、下記3つのケースでも3,000万円の特別控除をうけられるようになりました。

  1. 相続した空き家を解体して更地にした後の売却
  2. 相続した空き家をリフォームした後の売却
  3. 相続する直前に被相続人(亡くなった人)が老人ホームに入居していた場合

「3,000万円の特別控除」を受けるための詳しい条件等について知りたい人は、下記の国税庁のページを参考にして下さい。

参考:

No.3306&被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

空き家の発生を抑制するための特別措置について

中古物件として家を売る場合

理想の空き家の処分方法は、中古物件として売却すること。

少しばかりの諸費用こそかかりますが、固定費の支払いがなくなりますし、少額であっても手元にお金が入ってきます。

ここからは、

  1. 空き家を中古物件として売るメリット・デメリット
  2. 空き家を売る手順と高く売るコツ

について解説しましょう。

中古物件として家を売るメリット・デメリット

使わない住宅を売却するメリットは、「まとまった現金が手に入ること」です。

無料でも引き取り先が見つからない空き家があることを考えると、数十万円、数百万円のお金を手に入れられるのは大きな魅力。

相続した空き家の場合は、売却して現金にすることで、遺産分割も行いやすくなります。

税金や維持費の負担から解放されて、現金が手に入るのは売却だけです。

ただし、売却には知っておくべきデメリットもあります。

一つ目のデメリットは、『売却に伴って諸費用がかかる』こと。

諸費用は一般的に売買価格の1割と言われており、その中でも大きな割合を占めるのが不動産会社への仲介手数料です。

仲介手数料の上限は法律で定められており、400万円を超える物件は売買価格×3%+6万円+消費税で求められます。

400万円を下回る売却価格だった場合は、

  • ・200万円以下の部分に5%+消費税
  • ・200万円以上400万円以下の部分に4%+消費税

といった計算式で算出されます。

消費税を考えずに計算すれば、

  • 100万円の物件の仲介手数料・・・100万円×5%=5万円
  • 300万円の物件の仲介手数料・・・200万円×5%+100万円×4%=14万円

の仲介手数料が発生することになります。

ただし、空き家を売却する場合は、現地調査の費用がかかるなど不動産会社側の負担が大きくなりがちです。

にもかかわらず、売却の金額が小さく仲介手数料が少額なため、空き家の売買を積極的に行わない不動産会社が一定数いました。

そこで政府は平成29年に法律を改正し、低廉(売却金額が400万円以下)の空き家の売却時には、最大18万円まで仲介手数料を請求しても良いことになったのです。

つまり、100万円の空き家を売却した際は5万円で済んでいた仲介手数料の支払いが、最大18万円まで膨らむことになります。

空き家を売却する予定の人からすると負担が増えてしまうことになるので、頭の片隅に入れておいてください。

家を売りに出したからといって買い手がつく保証はない

また、空き家を売りに出したからといって、必ずしも売却できるとは限りません。

今は空き家の寄付先でさえ見つけるのが難しい状況です。

魅力がなく、維持費がかかるだけの空き家であれば、誰だって所有したいと思いません。

関連記事→空き家を寄付する方法を不動産のプロが分かりやすく解説!~売却や買取、解体後に更地で売る方法も紹介

普通に売却しても買い手が見つかりそうにないなら、不動産会社に直接買い取ってもらえる「買取」を検討するといいでしょう。

不動産会社はリフォーム後に物件を売却するので、買取価格は相場よりも低くなりますが、すぐに現金化できます。

ただし、空き家の状態やエリアによっては、買取もできないケースがあるので注意しましょう。

関連記事→おすすめの不動産買取業者ランキングTOP20をプロ目線で紹介!~評判や特徴も解説

中古物件として家を売るまでの手順

中古物件を売るためには、多くのステップを踏まなければいけません。

簡単に手順を解説するので、全体の流れを把握しておいてください。

ステップ1:売却価格の目安を知る

売却価格は不動産会社に任せきりにするのではなく、自分でもある程度めどを立てておくことが大切です。

ネットの一括査定比較サービスや不動産ポータルサイトなどをチェックして、あなたの物件の相場を把握しましょう。

ステップ2:不動産会社探しと決定

物件の状態にもよりますが、老朽化した空き家であれば、空き家売却に強い不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社にあたって、信頼できるところに依頼するのが重要です。

ステップ3:売却活動スタート

不動産会社が決定し、売り出し価格が決まれば売却活動がスタートします。

平均的には3~6か月程度で買い手が見つかりますが、築古の地方の空き家であれば、さらに長期間に渡る可能性は否めません。

また、中古物件売却では買主との交渉がつきものです。

絶対に譲れない価格のほか、譲れない条件を決めておきましょう。

ステップ4:売買契約

買主との交渉がまとまれば、売買契約となります。

引き渡し日や決済日などを決めるほか、売買価格3~5%の手付金をもらいます。

ステップ5:引き渡し

買主がローンを借りる金融機関で引き渡し手続きが行われます。

残金の決済や登記申請などを行ない、カギを渡すのです。

ステップ6:確定申告

空き家を売却して、利益が出たら譲渡所得税が課されます。

そのため、売却の翌年に確定申告を行なわなければいけません。

譲渡所得税額は、売却で得た利益-(取得費+売却にかかった費用)×所定の税率で出せます。

ただ、空き家になると取得費用が分からない方もいるでしょう。

その場合は、取得費は売却価格の5%になると決まっています。

3,000万円の特別控除を使用するためにも、確定申告が必須なので、忘れずに行いましょう。

関連記事→マンション売却の8つの手続き・流れを不動産のプロが図解で解説!~費用や税金、売るタイミングも教えます

処分したい人

やっぱり売却して処分するのが、管理の手間も無くなるし、手元にお金が残るからいいわよね。

でも、かなり築年数の古い家だけど、少しでもお金になるのかしら?

不動産の売却時は、要所のポイントを押さえる事で、数十万円、数百万円高値で売ることができます。

ここからは、家を高く売るコツについて解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産のプロ

家を少しでも高く売るためのコツ

誰もが少しでも高く家を売りたいと願っているはずです。

家の売却では、売却価格を高めるテクニックがあり、それを実践するだけで売却価格は上がるでしょう。

ここからは、絶対に実践したい家を高く売るテクニックを紹介します。

複数の不動産会社に査定依頼をする

物件の売却価格は、不動産会社の査定額を基にして決められます。

ただし、同じ家の査定を依頼したとしても、会社によって不動産の査定額は大きく異なることがあります。

例えば、A社に査定を依頼したところ「3000万円」という査定額が出たとします。

次にB社に査定を依頼したところ「3500万円」、C社に依頼をすると「3800万円」だった。

上記のようなケースは決して珍しくなく、日常的に起こっています。

言い換えれば、1社だけの査定額を鵜呑みにして売却活動を行うことは危険だということ。

必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額の中央値を取ることで、相場価格から離れすぎない値段設定をつけられます。

複数の会社に査定を依頼する注意点は、明らかに高すぎる査定額を提示する会社がいた場合に、売却を依頼してしまわないことです。

不動産会社側は、高値で査定額を出すことで、売り主から売却を依頼してもらえる可能性が高まることを知っています。

売却を依頼すべき会社は、高い査定額を提示してきた会社ではなく、きちんと根拠があった上で査定額を提示している会社です。

また、複数の会社に査定を依頼する時に便利なサービスが、最近主流になっている「不動産一括査定サイト」。

PCやスマホから3分もあれば、複数の不動産会社に査定を依頼できるので、とても便利です。

下記の記事で、筆者おすすめの不動産一括査定サイトをまとめているので、気になる人は合わせてチェックしてみて下さい。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

部屋の印象を明るくする

購入希望者が室内を見学することを「内見」と言います。

内見では、相手に良い第一印象を与えることが大切です。

そのためにも、部屋を明るくして清潔感を出すよう心がけましょう。

内見前には、部屋の物を少なくして、電気を全て新品に変えます。

これだけでも、印象が大きく異なるのです。

また、購入希望者が内見時に一番チェックするのは「水回り」です。

水回りが汚れていると一気に印象が悪くなるので、自分で出来るだけ掃除をし、汚れが落ちない箇所は、プロに「ハウスクリーニング」を依頼することをおすすめします。

また、「ホームステージング」とは、家具や小物を加えてモデルルームのように仕上げること。

引用:株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

どちらも費用こそかかりますが、大きな効果をもたらすのでおすすめです。

関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策~内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

考えておきたいリフォームの必要性

一般的に中古物件の売却ではリフォームは必要ありません。

理由は以下の2つ。

  1. かけたリフォーム以上に高値で売れる保証がない
  2. リフォームありきで購入したい人の層を逃す

まず1番ですが、もともと3000万円で売れる家を300万円かけてリフォームしたとして、3300万円以上の高値で売れるとは限りません。

時間とお金をかけたにもかかわらず、3300万円以下でしか売れなければ、骨折り損のくたびれ儲けです。

また最近では、中古マンションを安く買って、自分好みにリフォームしたいと考えている層が増えています。

先に売り主目線でリフォームされていて、しかもその分高くなっているのであれば、自分好みのリフォームができないので、購入条件から外れてしまうでしょう。

以上の理由から、リフォームは基本的に不要だと言えます。

明らかに買い主の印象が悪くなるような箇所があれば、部分的に修繕をするのはOKです。

いずれにせよ、自分で修繕するしないを判断せず、売却を依頼している不動産会社に一度相談するようにしましょう。

関連記事→老朽化したマンションは売却すべき?リフォームや保有とのメリット・デメリットを比較

家を解体して土地を売る場合

中古物件として売却できない場合、空き家を解体して土地を売るのが現実的な手段となります。

更地にすることで、売却しやすくなるなどのメリットもありますが、税金や費用でデメリットが生じてしまいます。

ここからは、更地にして売る場合のメリット・デメリット、解体費用、助成金などを見ていきましょう。

家を解体して土地を売る場合のメリット・デメリット

空き家とセットでは売れなくとも、更地だけなら売れる可能性は十分にあります。

というのも、家を建てるために土地探しをしている方は多く、更地なら大きさのイメージがしやすい上、すぐに工事に取りかかりやすいからです。

また、更地にすることで、土地が売れるまでの間は駐車場などにして貸し出すことも可能です。

更地にすることで、使用用途の自由度や需要は高まりますが、知っておくべきデメリットが2つあります。

1つ目が「解体費用がかかること」。

家の解体費用は規模や構造によって異なりますが、少なくとも100万円以上かかると見積もっておくべきでしょう。

ただし、地方自治体によっては空き家の解体費用に対して補助金を用意しているケースもあります。

解体を検討している人は、空き家のエリアを管轄している地方自治体に一度問い合わせてみましょう。

2つ目のデメリットが、「固定資産税が上がること」です。

土地の上に住宅があると、固定資産税の軽減税率が適用されますが、解体することで税率は戻ってしまいます。

しかし空き家特別対策法が成立してから、空き家のまま保有していたとしても、「特定空き家」に認定されてしまうことで、固定資産税が最大6倍まで上がるようになってしまいました。

「特定空き家」に認定されるのは、倒壊の危険性が高かったり、周囲の住民に危険が及ぶ可能性がある空き家です。

築年数が古く、建物の管理状態が良くない空き家の場合は、立て替えて更地にしてしまった方がメリットがあります。

関連記事→空き家対策特別措置法で空き家の固定資産税が跳ね上がる?特定空き家の認定を防ぐ方法も解説

家の解体費用を押さえるコツ

空き家を解体する最大のネックは解体費用です。

基本的に、家が大きく構造が丈夫なほど、解体費用は高くなります。

丈夫な構造とは、RC造や鉄筋構造などのことで、これらの構造は木造住宅よりも耐久性が高いため、解体費用が高くなりがちです。

比較的費用が安く済む木造住宅でも、1坪あたり4~5万円が相場です。

これが鉄骨住宅となると、1坪あたり6~7万円が相場となります。

つまり、延べ床面積30坪だとした場合、木造住宅で解体費用は約150万円、鉄骨住宅で約210万円もかかるのです。

ただ、業者によって解体費用は異なるので、複数業者の見積りを比較するのがコストを抑える一番の方法でしょう。

家の解体費用の助成金

大きな負担となる家の解体費用ですが、先ほども説明した通り、自治体によっては助成金制度を用意している場合があります。

例えば、群馬県高崎市では10年以上無人の空き家を解体した場合、上限100万円で解体費用の5分の4を負担してくれるのです。

ただ、助成金を用意している自治体は多くないですし、条件を満たすことが難しいケースもあります。

まずは、空き家を管轄する自治体の公式サイトを確認してみてください。

家を解体して土地を売るまでの手順

家の解体から土地売却までの手順は、物件売却とほぼ同じです。

初めに、解体業者の費用比較と依頼先決定、解体工事が加わるだけですね。

家の解体時に注意したいことは、下記の2点です。

  1. 解体後は登記を抹消すること
  2. 解体費用は無担保ローンでしか組めないこと

まず①に関してですが、建物を解体した際に「建物滅失登記」の手続きをしなければいけません。

これまでは存在した建物がなくなったわけなので、その事実を法務局に行って登録しなければいけないのです。

もし、建物滅失登記を実施しないと、解体後に土地の売却が出来なかったり、すでに存在しない建物に対して固定資産税を支払わなければいけない事態が起こります。

次に②についてですが、解体に伴う費用を自費で用意できない場合は、住宅ローンと比べて金利の高い「無担保ローン」を借りる必要があります。

できるだけ無担保ローンを借りずに、補助金を活用したり、貯金を切り崩す等して解体費用を捻出するようにしましょう。

関連記事→土地を高く売るための鉄則17か条!売却の流れや費用・税金・確定申告も解説!

処分したい人

かなり古くて見た目も悪い家だから、いっそのこと解体して更地にして売った方が良さそうね。

まずは補助金が使えるかどうか調べてみようっと。

解体を検討している場合は、補助金の有無は必ず確認しましょう。

最終的に解体をするかどうかの判断は、補助金の確認と、解体費用の見積もりを取ってからでも遅くありませんよ。

不動産のプロ

家を解体せず残したままの状態で売る場合

解体して更地として売るケースを見てきましたが、どのような時に空き家を残したまま売却できるのでしょうか?

また、空き家を残したまま売却するデメリットも知っておくべきです。

ここからは、空き家を残して売却するケースについて解説します。

家を解体せずにそのまま売るのはどんな時?

家を木造の戸建てであると仮定すれば、築20~25年を超えたあたりが、一つの解体のタイミングと言えるでしょう。

なぜなら、築20~25年が経過したタイミングで、木造戸建て住宅の建物の価値が0になると言われているからです。

建物部分の価値が無いのですから、解体して土地だけにしたとしても、資産価値は変わりません。

むしろ更地にしたことによって、建て替え用地を探している人や、駐車場などの土地を探している人達にも売却が可能になります。

ただし、築20年が経過して資産価値がなくなったからといって、住宅として使用できなくなるわけではありません。

建物に住み続けて生活していくことは十分可能ですから、一度建物付きのまま売りに出してみるといいでしょう。

売却を開始して半年から1年以上買い手がつかないのであれば、売値をさげるか、解体して更地として売却活動を再開するのも一つの選択肢です。

築年数を基準に、家付きで売るか、解体して売るかを判断するのであれば、

  • ・築年数20年以下:家を残して売却
  • ・築年数20年越え40年以下:家の劣化具合を加味して残すかどうか決める
  • ・築年数40年越え:解体して更地にして売却

これが大きな目安となるでしょう。

家を残したまま売る場合のメリット・デメリット

家を残して売却することで、解体費用がなくなる他にも、多くのメリットを得られます。

一つ目のメリットは、「固定資産税の軽減税率を保てること」です。

建物を残すことで、毎年の固定資産税に軽減税率が適用されます。

家や土地はすぐに売れるとは限らず、不人気の物件であれば1年以上の長期戦になることも珍しくありません。

売却期間が長引けば長引くほど、土地の状態で保有しているか、建物の状態で保有しているかは負担が変わってきます。

次のメリットが、「買主が住宅ローンを利用できること」です。

更地は土地と見なされるため、建て替えのための土地取得であれば住宅ローンがおりますが、土地単体の購入の場合は、住宅ローンを利用できないケースが多いです。

対して、どんなに古い空き家でも残しておけば、住宅購入となるため住宅ローンで購入可能です。(もちろん物件の評価額ありきの融資額ではありますが)

買主側にとっては大きなメリットとなります。

メリットこそ多いですが、空き家を残すデメリットも生じます。

大きなデメリットは、「売却できるまでの間、維持管理費用がかかること」。

築30年越えの住宅需要は非常に少ないです。

すぐに売れる可能性は限りなく低いので、売れるまでの維持費用が大きな負担となるかもしれません。

もう1つのデメリットが、「解体費用分の値下げ交渉が行なわれる可能性がある」こと。

物件の状態にもよりますが、購入した古い家に住み続ける人は少ないです。

大多数の方は住宅ローン利用のために、空き家付き土地を購入して、購入後は解体工事を行うでしょう。

そのため、解体費用の値下げ交渉される可能性は高いです。

しかし、値下げ交渉は仕方がないもので、少しでも利益が出るようなら柔軟に応じるのがおすすめ。

値段にこだわりすぎると、売れるものも売れなくなり、費用だけが出ていきます。

空き家は売却できるだけでも大成功なので、値下げ交渉は前向きに検討してください。

家を残したまま売る手順

家を残すかどうかの判断に迷ったら、まずは不動産会社に相談するようにしましょう。

複数社の見積もり比較の際に、建物を解体すべきかどうか相談するのです。

やはりプロの意見を参考にするのが一番であり、会社によっては家を残したまま値下げ交渉に応じるなどの戦略提案してくれるところもあるでしょう。

家を残したまま売るのなら、中古物件売却と同じ手順となります。

常に心がけることは、築20年越えの戸建てなら、売り手が見つかるだけで大成功ということ。

売るに売れない事態になるのが最悪のケースです。

空き家だと次々と買い手が見つかるとは限らないので、購入希望者が現れたら逃さないようにしましょう。

関連記事→家を売る10の手順【2019完全版】失敗しない家を高く売る方法

家を賃貸に出す場合

条件のいい物件なら賃貸に出す選択肢も現れます。

一見すると、家の賃貸化はとても魅力的ですが、大きなリスクのある方法でもあるのです。

ここからは、家を賃貸に出すメリット・デメリット、その手順を解説します。

家を賃貸に出すことのメリット・デメリット

家を賃貸に出すことの一つ目のメリットは、「家賃収入が得られること」です。

これまで費用が掛かっていただけの家も、家賃収入を生むようになれば立派な資産です。

家賃収入で固定資産税等の維持費用を払うことができれば、むしろ収支はプラスになりますよね。

2つ目のメリットは「将来的に再度自分で住めること」。

幼いころに実家として過ごしていた家であれば愛着がある人も多いはずです。

一度売却したり、解体してしまうと再度その家に住むことはできません。

賃貸に出すことで、空き家の状態にしておくよりも劣化のスピードを抑えられますし、将来的に借り主が退去したタイミングで住み直すことも可能です。

上記のようなメリットがある一方、家を賃貸に出すにはデメリットもあります。

1つ目は、「安定して入居者が見つかるとは限らないこと」です。

入居者が入らない間は、管理費や維持費、税金などがかかる負債物件となります。

特に、これからは人口減少の影響もあり、地方の築古物件であれば、入居者を見つけるのはかなり難しくなるでしょう。

賃貸に出せる物件条件としては、立地が比較的よく、築年数が極端に古くないことが最低条件だと言えるでしょう。

2つ目のデメリットが、「高額な初期費用がかかること」です。

実際に貸し出しをするまでに、壁紙や設備などのリフォーム費用、火災保険料、毎月の管理費と修繕費、賃貸仲介業者への手数料も必要となります。

そのため、ある程度まとまった初期費用がなければ、そもそも賃貸の選択肢を選ぶことができないのです。

3つ目のデメリットが、「資産価値の下落により将来的な売却ができなくなること」です。

今はまだ買い手がつくような家であっても、10年後20年後は資産価値が下がりますし、競合になる空き家も増えているはずなので。

業者に賃貸の管理を委託するとしても、家のオーナーである以上、賃貸管理の手間はかかります。

賃貸のメリットだけでなく、デメリットも理解した上で、最終的な判断をしましょう。

関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説!

家を賃貸に出す手順

家を賃貸に出す時、維持費や税金など様々な支出が発生します。

基本の考え方は、賃貸収入で支出をカバーすることです。

そのため、まずは大まかな収支計画を立てることになります。

その後に、賃貸仲介業者探しになりますが、まずは複数業者に賃料査定の依頼と比較をしましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、賃料査定額だけではなく、告知能力や地域への密着度、サブリース契約の可否なども確認してください。

不動産会社との契約が終われば、家を貸し出せる状態にして、入居者条件を設定するだけです。

無事に入居者が見つかれば、賃貸契約をして物件引き渡しをします。

賃貸経営は事業と見なされるので、毎年の確定申告は必須です。

そのため、収支を帳簿に残しておきましょう。

家の処分以外にやるべきこと

家の処分方法を解説してきましたが、そもそも家自体を処分する前に、管理や家財道具などを処分しなければいけません。

ここからは、家の処分以外にやるべきことを解説します。

家を処分するまでの間の「家の管理方法」

空き家の管理は所有者の義務です。

近隣住民に迷惑をかけないためにも、定期的に管理を行ないましょう。

空き家の管理方法は主に2つあります。

1つ目の管理方法は、「自分で定期的に空き家に通う方法」です。

自分で空き家管理をする方法としては、1か月に1度など定期的に訪れて、室内の換気や通水、部屋や庭の掃除をしましょう。

また、雨漏りや外壁の剥がれなどの破損がないか確認します。

雨漏りは耐久性に大きな影響を与えるので、見つけたら早めに修繕するようにしましょう。

掃除と点検が終われば、しっかりと施錠をして終了です。

2つ目の方法が、「空き家管理の代行サービスを利用する方法」です。

費用こそかかりますが、空き家を管理する時間がない方や遠方に住む方におすすめのサービスです。

費用相場は月額5千円から2万円程度で、内外巡回や簡易的な清掃を行なってくれます。

処分するまでの間は、上記のいずれかの方法で空き家管理するようにしましょう。

空き家を放置したままだと、倒壊や衛生上に危害を加える恐れのある「特定空き家」と認定される可能性があります。

認定されてしまうと、固定資産税が最大6倍まで上がり、最大50万円以下の罰金に課されるリスクもあるのです。

そのため、空き家を処分するまでは、適切に管理を行うようにしましょう。

家財道具の処分方法

空き家の売却や処分をする時、住宅内にある家財道具全てを処分しなければいけません。

基本的な処理方法としては、自治体のゴミ収集を利用すること。

ゴミ収集のルールは、空き家がある自治体によって異なるので、事前にゴミ分別表などを確認してください。

不用品回収業者に依頼するという手もありますが、自治体のゴミ収集よりも費用は高くなりがちです。

車がある方は、直接廃棄物処理場に持っていくのがおすすめ。

非常に割安なコストで、家財の処分ができます。

家財道具の中で、価値の高いものがあるのなら、フリマアプリなどで売るといいでしょう。

大変な労力!家を処分する時のスムーズな片付け術

空き家を処分する際のスムーズな片付け術は、早めに取りかかることです。

面倒な片付けは、ついつい後回しにしがちです。

しかし、処分すると決意した日から、計画的にコツコツと片付けするのが一番。

そうすることで、コストも労力も抑えられます。

手間や労力をかけたくない方や時間のない方は、業者に依頼するといいでしょう。

不用品回収業者はコストを抑えられますが、遺品の区別まではつけてくれません。

対して、遺品整理業者は遺品区別をつけてくれますが、コストはかかります。

コスト相場は作業量や業者によって異なり、数万円から数十万円はかかると考えておきましょう。

関連記事→片付け費用削減!マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ

亡くなった親の家を相続した場合に行うこと

家の相続は複雑な手続きを踏まなければいけません。

ただ、これから親の家を相続する方は増えてくるので、ここで相続の手続きから注意点まで確認しておきましょう。

相続の手続き

葬儀などが落ち着けば、相続手続きに移ります。

相続人が一人であったり遺言書がある場合は、スムーズに相続手続きは進みますが、複数人いる場合が厄介です。

というのも、不動産は高額資産にもかかわらず分割できないから。

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合って、相続人を決めます。

スムーズにいくのは、自宅を売却して得た現金を相続人たちで分割することです。

相続人が決定すると、相続登記の手続きとなります。

必要書類をそろえて、相続する土地を管轄する法務局で手続きをします。

無事に相続登記が終れば、受け継いだ自宅は相続人のものとなったので、自由に売却や処分ができるのです。

また、相続で忘れてはいけないのが相続税の支払い。

相続税には「3,000万円+600万円×法定相続人」の基礎控除があり、土地と不動産評価額がこれ以下になると課税されません。

例えば、法定相続人2人の場合は、3,000万円+600万円×2人の4,200万円までが控除の対象となります。

相続不動産の評価額が4,200万円までなら課税額ゼロ、例えば5,000万円なら800万円が課税対象になるということですね。

相続税の納付期限は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月以内となります。

関連記事→相続した空き家を売却するメリットは?賃貸との比較や税金面の控除、確定申告も解説!

親の家を相続する際の注意点

空き家の相続人が見つかるのは、まだ良いほうです。

問題は、相続人たちが空き家相続を放棄すること。

負債物件となる空き家を、わざわざ相続したい人はいません。

そのため、相続人たちの間で、空き家の押し付け合いが発生する可能性があるのです。

相続放棄という選択をすれば、相続財産から離脱できるようになります。

しかし、相続放棄をしたとしても、管理責任からは逃れません。

民法第940条では、次の相続人が財産管理を始めるまで、財産管理義務は継続すると定められているのです。

完全に相続財産の管理責任からも逃れたいのなら、裁判所に相続財産管理人を選定してもらう必要があります。

ただ、選定費用として、数十万円から100万円以上かかってしまいます。

100万円を払って管理責任を逃れるか、そのまま自分達で管理を続けるか判断する必要があるのです。

関連記事→親のマンションを相続放棄する場合の方法と注意点まとめ

田舎の家を処分したい場合

都心部の住宅は比較的処分しやすいですが、田舎の家は処分が難しいです。

ここからは、買い手が見つからない家の処分方法、祖父母の家の処分費用は孫も負担すべきかどうかについて解説します。

買い手のつかない家はどうしたらいいか?

空き家の買い手が見つからないようなら、「寄付」を考えるといいでしょう。

地方自治体が寄付を受け入れてくれる可能性は低いので、まずは空き家の隣人に尋ねるのがおすすめ。

空き家がある状態では受け入れてくれなくとも、更地にすることで引き取ってもらえる可能性は高くなります。

そのため、解体費用を負担することも提案するといいでしょう。

そもそもの予防策としては、買い手が見つかりそうにない物件は相続しないことです。

特に田舎の家は売り手が見つからないリスクが高いため、相続破棄と管理人の選定をしましょう。

負債物件を背負うことを考えると、100万円の費用は安いものです。

これから買い手が見つからない可能性は高くなるので、今のうちから対処するようにしてください。

祖父母の家を処分するのに孫も費用負担するべきか?

物件の処分費用を負担するのは、物件の相続人となります。

遺産分割協議の結果、孫が名義人となっているのなら、孫にも処分費用負担が発生するでしょう。

ただ、費用負担の割合は必ずしも均等に分割する必要はありません。

例えば、孫が遺産の2割を相続するようなら、処分費用負担も2割にするのが妥当です。

将来家の処分で困らないために今からできること2つ

家の処分に困らないためにも、今からできる2つのことがあります。

それが早めに動き出し、負債物件は受け取らないということ。

ここからは2つのポイントを詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

1.早めに動き出す

幸いにも、2019年現在の時点では、空き家問題はそれほど深刻化していません。

今の内であれば売却できる可能性があるので、将来使う予定がないなら早めに動き出しましょう。

これから空き家数は年々増加すると予想されています。

つまり、ライバルの数が増えるということなので、処分するのが一層難しくなるでしょう。

家に住み続けるのか、それとも処分するのか、決断するのは先延ばしにしがちです。

しかし、いざ処分しようとした時、処分できなくなっているリスクは高くあります。

例えば、一戸建てに住んでいるものの、将来的にマンションへ住み替える予定の方は、資産価値の高い今のうちに売却するという選択肢も考えられるのです。

空き家の数は急激に増えるからこそ、今のうちに動き出すのが一番の対策となります。

2.負債物件を手に入れない

そもそもですが、処分できない可能性が高い空き家を所有しないようにしましょう。

両親が亡くなっても、物件が田舎にある古い家なら、思い切って相続放棄と管理人の選定をするのが賢明です。

100万円近い予算こそかかりますが、数年間空き家を所有するだけで、数百万円出ていくことを考えればお得だと思います。

まとめ

家の処分方法は大きく4つありましたが、まず最初に考えるべきは「売却」です。

売却活動をしたものの長期的に買い手がつかないような場合に限って、解体や賃貸、寄付などの選択肢を検討するようにしましょう。

自分だけで判断がつかない場合は、不動産会社に相談してアドバイスをもらうのも一つでしょう。

比較的不動産の価格が高止まりしている2019年の内に、家の処分をしてしまうことをおすすめします。

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