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空き家を寄付する方法を不動産のプロが分かりやすく解説!~売却や買取、解体後に更地で売る方法も紹介

 

売りたい人

両親から相続した空き家を売りに出しているけれど、買い手がなかなか見つからない。

所有している間は定期的に手間がかかるし、固定資産税の支払いもばかにならないから、早く手放したい。

不動産を寄付できる方法があるって聞いたけど、実際にどうやって進めればいいんだろう?

そういった方にむけて記事を書いていきます。

年々増加する空き家問題は、全国的に深刻化してきています。

野村総合研究所が発表している試算によれば、今から9年後の2028年には4つに1つの家が空き家になり、さらに5年後の2033年には全体の3割以上が空き家になると予測されています。

参考:2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加|野村総合研究所

空き家はただ所有しているだけでも、維持する手間や費用、固定資産税などの税金がかかります。

かといって売却しようと考えても、地方の不動産はすでに需要が減っており、買い手が見つからないケースもあるでしょう。

「タダでもいいから手放したい!」

そう思っても、勝手に所有権を放棄することはできません。

そこで検討したい選択肢の一つが「寄付」です。

今回の記事では、不要になった空き家を寄付する方法について詳しく解説をし、寄付以外の空き家の処分方法についても解説をしていきます。

空き家の対応に困っている人は、ぜひ参考にしてみてください。

売却が難しい場合は、寄付の前に「買取」を検討しましょう

おそらくこの記事を読んでいるのは、一般的な売却方法で買い手がつかなかったか、とても買い手がつきそうにない古いor訳あり不動産を保有している人ではないでしょうか?

本来であれば、無料の上に受け入れ先を見つけるのが難しい「寄付」を選択するよりも、少額であってもお金が回収できる「売却」を選びたいはずです。

もし、売却で買い手が見つからなかった場合でも、「寄付」より先に不動産会社による「買取」を利用することをおすすめします。

不動産会社の中には、個人から直接不動産を買い取って、リノベーション等を実施した後に再販する業者が存在します。

たとえ古い不動産であっても、リノベーション後であれば買い手が見つけやすくなるので、不動産会社は古い不動産や訳ありの不動産でも買い取ってくれる可能性が高いのです。

不動産買取の場合は、不動産会社に支払う仲介手数料等が発生しませんし、リフォームや修繕をせずに、そのままの状態で買い取ってもらうことができるメリットもあります。

買取業者を選ぶ時は、必ず複数の会社から見積もりを取りましょう

買取業者を選ぶ時のポイントとして、「買取実績豊富な会社から複数見積もりを取る」ことが挙げられます。

買取業者もビジネスですから、少しでも安く買おうとして、査定額を低く提示してくる傾向があります。

そのため、1社だけに見積もりを依頼して、そのまま買取をお願いしてしまうのは危険です。

必ず複数の実績ある会社に見積もりを取り、最も良い条件で買い取ってくれる会社に依頼をしましょう。

とはいえ、いくつもの会社に見積もりを依頼して、何度も同じようなやり取りを繰り返すのは面倒なもの。

そこでおすすめしたいのが、三井のリハウスや住友不動産販売など、大手不動産会社6社にまとめて査定を依頼できるサービス「すまいValue」です。

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すまいValueは、「三井のリハウス」、「住友不動産販売」、「東急リバブル」の不動産売買仲介実績TOP3社を含めた、大手不動産会社6社にまとめて査定を依頼できる日本唯一のサービスです。

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もちろん、すべての不動産が買取の対象になるわけではありませんが、「買取」を試す前に先に「寄付」を選択してしまうのはとてももったいないです。

また、会社によっても買取できる不動産の基準が異なるので、数社に「買い取れない」といわれたとしても諦める必要はありません。

もし、これまでに買取を検討したことがない人は、まずは複数社から買取の見積もりを依頼することから始めてみてください。

すまいValueの公式サイトはこちら⇒

空き家を寄付する際の4つのパターン

冒頭でもお伝えした通り、空き家や土地は所有しているだけで、維持費用や税金がかかります。

理想は売却して少しでも利益を得ることですが、長年使っていない空き家や土地だと買い手を見つけるのが難しいです。

そこで一つ考えられる方法が「寄付」という選択肢です。

一口に寄付といっても、寄付する先にいくつかパターンがあり、パターンによって手続きや税金面での違いが生まれます。

ここからは、不動産を寄付する4つのパターン、

  1. 自治体へ空き家を寄付する
  2. 個人へ空き家を寄付する
  3. 法人へ空き家を寄付する
  4. 自治会・町内会へ空き家を寄付する

についてそれぞれ紹介をしていくので、参考にしてみてください。

自治体へ空き家を寄付する方法

空き家問題が深刻している昨今、無料でも空き家を受け取ってくれない人が多いです。

買い手が見つからなければ、「空き家がある自治体への寄付」を検討するのも一つの選択肢です。

しかし結論から言うと、自治体が空き家の寄付を受け入れてくれる可能性は、非常に低いです。

自治体には空き家の寄付を受け入れる義務はありません。

基本的に、自治体は地域の公園や防災広場など市民のために活用できそうな空き家だけ受け取ります。

では、なぜ自治体は空き家の寄付を受け入れてくれないのでしょうか?

理由は、税収が減ってしまうことと、管理の費用がかかってしまうから。

自治体が寄付された空き家や土地をどんどん受け入れてしまうと、固定資産税や都市計画税などの税収入がなくなるのです。

さらに、寄付を受け入れた空き家の管理までしなければいけません。

健全な運営に必要である税収入を大きく失うため、簡単には受け入れてもらえないということですね。

もちろん可能性は0ではないですから、一度ダメもとでも自治体に問い合わせてみるのも一つの手ですよ。

個人へ空き家を寄付する方法

「空き家が欲しい!」という方がいれば、個人に寄付することも可能です。

相手が受け入れてくれるなら誰にでも寄付できますが、無料でも受け取ってくれる人はなかなかいないでしょう。

個人への寄付を考えている方が、まずアプローチを取るべき相手は隣人です。

隣人も土地と家を所有しているなら、空き家分の土地をまとめて1つにして有効活用できます。

例えば、空き家をリノベーションして二世帯住宅にできれば、解体して駐車場などを作ることも可能。

このように隣人にも空き家を受け取るメリットがあると伝えれば、受け取りを前向きに検討してくれるでしょう。

個人へ空き家を寄付する際の注意点は、贈与税がかかることです。

空き家と言えど資産価値ある不動産であり、資産の受け渡しは贈与税の対象となります。

贈与税については後ほど詳しく解説しますが、年間110万円の基礎控除があるので、贈与税がかからない可能性もあります。

贈与税の支払いをするのは寄付を受けた側であり、トラブルを避けるためにも、必ず贈与契約書を作成しましょう。

記載内容は贈与者と受取人の名前、土地の詳細、贈与税負担の割合、収入印紙などです。

トラブル防止にもつながる大切な書類なので、費用こそかかりますが司法書士に製作依頼することをおすすめします。

法人へ空き家を寄付する方法

あまり知られてはいませんが、法人へ空き家を寄付することも可能です。

法人に寄付をする場合は、

  1. 営利法人(一般的な企業)
  2. 公益法人(社団法人、財団法人など)

のどちらに寄付をするのかによって、税金の支払いなどが変わってきます。

結論から言えば、公益法人への寄付が現実的ですが、どちらの場合についても説明をしておきます。

営利法人へ寄付する

営利法人とは、仕事で利益を得ている一般的な会社のことです。

営利法人は資金的な余裕があるので、空き家を解体したり、リフォームして売却するなど、個人よりもうまく活用できるケースが多くなります。

しかし、営利法人は税制面で優遇されないうえ、管理費や固定資産税の支払いもあるため、寄付が受け入れられないケースがほとんどです。

一般企業への空き家寄付を行った場合、法人側には贈与税ではなく法人税の支払いが発生します。

さらに、営利法人への寄付だと、寄付をする側にも「みなし譲渡所得税」という税金の支払いが発生する可能性があります。

みなし譲渡所得税の概念は非常に分かりづらいので、

「寄付する空き家を取得した費用よりも、現在の空き家の価値が上がっている場合は、差額に対して税金がかかる」

と覚えておいてください。

寄付する側にも、企業側にも費用負担が発生する可能性があるため、営利法人への寄付はおすすめしません。

公益法人へ寄付する

公益法人とは、社団法人や学校・NPO法人など、営利を目的とせず、公共の利益を目的とした活動を行う団体のことです。

公共法人への空き家寄付は、教育や文化などへ貢献することとみなされるため、税金面で優遇される場合があります。

営利法人への寄付だと発生する「みなし譲渡所得税」が、公共法人への寄付だと免除されるのです。

ただし、譲渡所得税の免除を受けるためには、法人側に必要書類の作成をしてもらうなど複雑な手続きを踏まなければいけません。

手続き自体は大変ですが、実際に公益法人が空き家を活用しているケースはいくつもあります。

兵庫県篠山市にある「篠山城下町ホテル」は、江戸時代から明治時代に建てられた空き家4棟をホテルにリノベーションしました。

プロジェクトを進めているのは、一般社団法人ノオトです。

このように公益法人が空き家を再活用するプロジェクトは多くあります。

必ずしも受け入れてもらえるわけではありませんが、相談してみる価値は十分にあります。

参考:公益法人等に財産を寄附した場合の譲渡所得等の非課税の特例のあらまし|国税庁

自治会・町内会へ空き家を寄付する方法

自治会や町内会への寄付を考える時は、まずはその団体が「認可地縁団体」として認められているかどうか確認しましょう。

認可地縁団体とは、地域に貢献することを目的に作られた組織の中でも、自治体の条件を満たすことによって、法人格を得た組織の事を指します。

認可地縁団体以外の自治体や町内会だと、自治会長個人、もしくは自治会のメンバーによる共有名義で不動産を登記する必要があります。

結果として、税金の支払いや権利関係が複雑になるなど、なにかと問題がおこりやすいのです。

認可地縁団体であれば、法人の名義で不動産を登記できるので、寄付する際の手続きもスムーズになります。

また自治会・町内会が空き家を利用するケースは多々あります。

例えば、茨城県常陸太田市にある任意団体「里美ツーリズム探求会」は、古民家を改修して会員制農家民宿として活用しているのです。

また、新潟県にある「大地の芸術祭実行委員会」は地域の空き家をミュージアムとして利用しました。

自治会や町内会が空き家の寄付を受け取ってくれる可能性は高いので、相談だけでもしてみるといいでしょう。

売りたい人

一言で寄付をするといっても、寄付する相手によってこれだけ違いがあるのね。

金銭を受け取るわけではないにも関わらず、税金や費用がかかるのがネックですよね。

寄付にまつわる税金は難解になりがちなので、自分で判断をせず適宜専門家に相談するようにしましょう。

不動産のプロ

寄付をした際に発生する税金まとめ

これまで軽く触れてきましたが、空き家を寄付すると、受け取る側は贈与税or所得税、寄付する側は譲渡所得税が発生する可能性があります。

特に、贈与税は税金の中でも大きな負担になることで知られるので、事前に計算方法などを把握しておきましょう。

ここからは、贈与税と譲渡所得税について解説します。

贈与税

個人に空き家を寄付すると、贈与税の対象となります。

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった額が対象となりますが、年間110万円の基礎控除があります。

つまり、年間の贈与額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

贈与税額の計算方法は、「1年間の贈与額合計-110万円」で贈与税額を求め、その贈与税額に所定の税率をかけて税金額が決定されます。

贈与税で重要となるのは、空き家の評価額です。

空き家の評価額は固定資産税評価額がベースとなります。

毎年送られてくる納税通知書を見れば、固定資産税評価額の確認が可能です。

関連記事→固定資産税評価額の計算方法や調べ方をプロが分かりやすく解説!

少し難しくなりましたが、不動産の贈与税は次の計算式で求められます。

  • ・(贈与財産価格-110万円)×所定の税率-控除額

税率は、基礎控除後の課税価格によって以下のようになります。

  • ・200万円以下:税率10%、控除額0円
  • ・300万円以下:税率15%、控除額10万円
  • ・400万円以下:税率20%、控除額25万円
  • ・600万円以下:税率30%、控除額65万円
  • ・1,000万円以下:税率40%、控除額125万円

例えば、空き家の評価額が400万円なら、贈与税額は次の計算式で求められます。

  • ・(400万円-110万円)×15%-10万円=33.5万円

長年空き家となっているなら、固定資産税評価額は低いでしょう。

ただ、空き家でも110万円を超える可能性は高いので、寄付する相手と贈与税について話しておく必要があります。

みなし譲渡所得税

法人に空き家を寄付した場合、寄付した側の人に対して、所得税がかかってきます。

譲渡所得税の中でも、空き家寄付で発生するのは「みなし譲渡所得税」です。

みなし譲渡所得税がかかるのは、個人が法人に空き家を寄付した場合でした。

気になる所得税額ですが、課税所得金額に所定の税率をかけて算出します。

計算式としては、

  • 課税所得金額=売却代金 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額

となりますが長年空き家になっていれば、取得費が分からないケースが多いでしょう。

国税庁は、取得費が不明な不動産に関しては、「不動産を売った金額の5%相当を取得費にする」と定めています。

つまり、空き家が1,000万円の価値と判断されれば、取得費は1,000万円の5%である50万円とみなされるのです。

すると、所得税額は1,000万円-50万円の950万円となり、建物を5年以上所有しているのなら税率は20%となります。

所得税額は

  • 950万円×20%=190万円

になるということ。

つまり、無料で空き家を寄付するどころか、多額の税金まで支払う可能性が出てきます。

そのため、一般企業に寄付するのはあまりおすすめできません。

また、非営利法人の場合でも手続きをしなければ、みなし譲渡所得税は免除されないので、忘れずに行うようにしてください。

その他の空き家の処分方法

寄付の他にも、空き家の処分方法はいくつかあり、主な選択肢が「相続放棄」と「売却」です。

多くの方は売却を選択しますが、地方の築年数が古い空き家であれば、売れない可能性も考慮しなければいけません。

大切なのは、処分方法の種類と特徴を知って、あなたに合ったものを選ぶこと。

ここからは、空き家相続放棄と売却について解説します。

空き家の相続放棄を行う

多くの場合、空き家は相続で引き継がれます。

国土交通省が公表しているデータによれば、空き家住宅を取得するに至った経緯の過半数以上が、「相続」によるものであると試算が出されています。

空き家を取得した理由

参考:空き家等の現状について|国土交通省

そもそも、売却や寄付できる可能性がなければ、相続放棄をすればいいのではと考える人もいるでしょう。

結論から言えば、空き家の相続放棄をしたからといって、空き家の管理責任を完全に免れることは難しいです。

民法940条では、相続放棄をしたとしても新たな相続人が財産管理を開始するまで、その財産管理をしなければいけないと定めています。

つまり、空き家の相続放棄をしても、新たな空き家の所有主が見つかるまでは、あなた自身が管理を継続する必要があるのです。

空き家をそのまま放置しておくと、以下のような問題を引き起こす可能性があります。

  • ・建物の倒壊
  • ・景観の悪化
  • ・放火による火災
  • ・不審者による間接的な治安の悪化
  • ・擁壁の崩れ

上記のような問題を未然に防ぐためにも、適切な管理をすることは所有者の義務です。

放っておくと、近隣住民からクレームが来たり、空き家が原因で起こった問題に対して、損害賠償を請求される可能性があります。

空き家の相続放棄したからといって、完全に関係を断つのは難しいのが現状です。

もし管理の継続も放棄したいのならば、裁判所に相続財産管理人を選定してもらう必要があります。

なお相続財産管理人を選定するためには、予納金として50~100万円支払わなければいけません。

100万円ほどの資金を準備して管理を放棄するか、相続してしまってから処分するかは、両方の手間や費用を考えた加味した上で判断をしましょう。

空き家を売却する

もっともスムーズで、かつ手元に現金を残すことができる可能性があるのが、空き家を売却することです。

相続した場合は、空き家を現金化することで、トラブルなく遺産分割も行えます。

寄付や相続放棄だと空き家は「負」動産になりますが、売却が出来るのであれば、空き家は立派な資産です。

空き家の売却は、不動産会社と相談することから始まります。

物件の状態や立地によっては、買い手がいないと門前払いされてしまうケースもあるかもしれません。

たとえ売却を依頼できたとしても、買い手が見つかる保証はありません。

また売却が決まった場合でも、不動産会社を通したことによって、仲介手数料の支払いも生じます。

仲介手数料の上限額は売却価格によって決まっており、売却価格が400万円を超えると、(売却価格×3%+6万円)+消費税が上限となります。

売りたい人

私も相続した空き家を売り出して3か月ほど経つけど、まだ買い手が現れなくてこまっているところだわ。

不動産の売却は、平均で3~6か月ほどかかるケースがあります。

少額でも手元にお金が残るに越したことはないので、時間をかけてでもまずは売却ができないか試してみることをおすすめします。

不動産のプロ

売りづらい空き家を売却・処分する3つの方法

売りに出したものの、空き家が売却できない場合は決して少なくありません。

その際に検討して欲しい選択肢が以下の3つです。

  1. 不動産会社の変更
  2. 不動産の買取
  3. 地に解体してから売却

それぞれ解説していきます。

①不動産会社の変更

1つ目が、売却を依頼している不動産会社を見直すことです。

不動産会社はそれぞれ特徴や強みをもっていますから、相続や空き家の売買実績が豊富な不動産会社に依頼しなおすのも一つでしょう。

また、全国展開している大手不動産会社よりも、地域密着型の不動産会社の方がおすすめです。

と言うのも、地域密着型の不動産会社は地域のネットワークが豊富で、土地勘なども知り尽くしていることが多いからです。

  • ・空き家や相続物件の売買に強い
  • ・空き家がある地域に精通している

この2つの条件を満たす不動産会社を探して、依頼しなおしてみるもの一つです。

②不動産の買取

2つ目の方法は、冒頭でもお伝えした通り、売却ではなく「買取」を検討すること。

買取とは、不動産会社に直接物件を購入してもらうことです。

相場よりも売却価格は安くなりますが、すぐに現金化してもらえます。

また、すぐに現金化できる以外にも、下記のようなメリットも享受できます。

  • ・仲介手数料がかからない
  • ・瑕疵担保責任を負う必要がない
  • ・リフォーム等を行う必要がない
  • ・引き渡しのタイミングに融通が利きやすい

買取の選択肢を最初から考えていないor知らない人も多いので、ぜひ一度検討してみてください。

関連記事→おすすめの不動産買取業者ランキングTOP20をプロ目線で紹介!~評判や特徴も解説

③更地に解体してから売却

①②でも売却できない場合は、空き家を解体して更地にして売る方法が残っています。

費用こそかかりますが、空き家を解体することで、買い手が見つかりやすくなるはずです。

気になる解体費用ですが、木造住宅で坪4~5万円、鉄骨だと坪6~7万円が相場となります。

例えば、40坪の木造住宅を解体するのなら、解体費用だけで200万円ほどかかるということ。

ただ、更地だけ購入したいという人は限られるため、解体しても売却や寄付はできない可能性もあります。

相手が見つからない場合は、近隣住民に引き取ってもらい、駐車場や二世帯住宅などとして活用してもらうといいでしょう。

また、空き家を解体したら早めに土地の処分手続きに移ってください。

住宅がある土地は「住宅用地特例」が適用されるため、固定資産税と都市計画税が抑えられます。

しかし、空き家を解体することで特定の適用がなくなり、最大6倍も高くなるのです。

税金は解体した翌年から上がるので、早めに更地の売却もしくは寄付をして、余計な支出を抑えましょう。

MEMO

空き家を解体する費用が捻出できない場合、地方自治体から解体費用の補助金をもらえる可能性があります。

諸条件を満たせば、数十万円から数百万円単位で補助金が出るケースがあるので、一度空き家のエリアを管轄する自治体に問い合わせてみてください。

田舎の農地を処分したい場合の方法

農地の処分も基本的には空き家と同じで、寄付や売却などをすることになります。

ただ、「農地法」には要注意です。

農地のまま売却をするのなら、農業委員会に申請して許可をもらわなければいけません。

買主が農業経営に関する一定要件さえ満たせていれば、簡単に許可はもらえるでしょう。

複雑になるのが、農地以外の用途にして処分するとき。

農業委員会の許可が必要となるのは同じですが、一般的に許可を得るのは難しいです。

もし許可を得られたとしても、多額の造成費や税金がかかる可能性もあります。

自分の土地ながらも、自由に処分できないのが農地の難しいところ。

売却や寄付、相続放棄など処分の選択肢は様々ありますが、複雑で難しい問題になるので、早めに農地相続に詳しい専門家と相談するのがおすすめです。

今後の法律改正の動きによって土地の処分がしやすくなる?

2030年までに空き家の数は2,000万件を超えるとも予想されています。

放置された空き家の増加は、景観を破壊し、治安や災害リスクを高めるのです。

そのため、政府は空き家問題を解決しようと努めています。

つい最近、「空き家対策特別措置法」が施行され、話題を集めました。

関連記事→空き家対策特別措置法で空き家の固定資産税が跳ね上がる?特定空き家の認定を防ぐ方法も解説

これは各自治体に空き家対策に関する権限を与えるもので、自治体は空き家の所有者に対して勧告などが行なえるようになり、最終的には空き家の強制解体も行なえるようになったのです。

ただし、これまでの対策は自治体が空き家対処できるようになり、所有主が空き家を処分しやすくするためのものではありません。

つまり、政府は未だ有効策を見つけられていないのが現状となっています。

しかし、自治体によっては空き家を処分しやすい状況を作っているところもあるのです。

例えば、長崎県長崎市は安全安心な住宅環境作りを促進するため、老朽化して危険な空き家住宅の譲許を行う方に、最大50万円の除去費を補助します。

他にも、空き家の除去や改修などに関する補助金を用意している自治体はいくつかあるのです。

寄付先が見つからなくとも、空き家がある自治体に相談してみましょう。

これから少子高齢化と人口減少が本格化するにつれ、空き家問題はさらに深刻化します。

いずれ政府も有効対策を打つでしょうが、本格化する前に早急に処分するようにしましょう。

まとめ

使い道のない空き家を所有したり、受け継いだりした場合は、早急に対策するようにしましょう。

以前のように資産価値を持つどころか、空き家は所有するだけで支出を出す「負債」とまで言われるのです。

まずは売却を考え、売却できないようなら税金のことを考慮して寄付するといいですね。

これから空き家問題は深刻化するので、今すぐにでも処分するように取り掛かってください。

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