マンション売却の知識

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マンション売却の訪問査定時は事前に掃除しておくべき?机上査定との違いや担当者のチェックポイントも解説!

 

売りたい人

マンションを売却する予定だけど、一番最初は不動産会社に査定の依頼をするところから始まるみたい。

訪問して査定をされることもあるみたいだけど、事前にしっかり掃除しておいた方がいいのかな?

事前に準備するものとか、気を付けることがあれば知っておきたい。

そういった方に向けて記事を書いていきます。

マンションの査定は大きく「机上査定(簡易査定)」「訪問査定(実査定)」の2種類があります。

机上査定は、マンションの情報を基に数字や過去のテータから査定額を算出する方法です。

実際にマンションへの訪問は行わないので、概算の査定額だと考えてもらえばいいでしょう。

訪問査定は、不動産の担当者が実際にマンションを訪れ、より詳しく調べたのちに査定額を算出する方法です。

そして、訪問査定時の掃除は、最低限の整理整頓でOKです!

担当者はもっと大きな視点で査定ポイントをチェックしているので、表面上を少しキレイにしたからといって査定額は上がりません。

(※荷物が多すぎて室内をチェックできない場合等は問題なので、最低限の片付けだけはしておいてください。)

今回の記事では、2つの査定方法のうち「訪問査定」に焦点を当て、

  • ・訪問査定時の流れ
  • ・訪問査定時に意識するべきこと
  • ・訪問査定時の注意点

の3つのポイントを中心に説明していきます。

この記事を読んでいただければ、訪問査定に関する悩みはすべて解消できますので、ぜひ読み進めてみて下さい。

マンションを売却する時に絶対にやってはいけないたった1つのこと

また、先に、マンションを売却しようとしている人が、絶対にやってはいけないことを1つお伝えしておきます。

それは、1社の不動産会社だけに査定を依頼してしまうことです。

不動産会社が行う査定は、会社によって数百万円単位で違うことを知っていましたか?

「プロが言ってるのだから間違いない」といって査定額を鵜呑みにし、本来売れる価格よりもずっと安く売りに出し、結果として300~500万円も損をしている人が本当に多いです。

大切なのは不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の不動産会社に査定を依頼した上で売り出し価格を決めること。

「A社=3000万円」「B社=3300万円」「C社=3600万円」など、複数社に査定を依頼することで、初めて相場価格が見えてきます。

(もしA社だけに査定を依頼していたら、きっと3000万円ほどで相場より安く売りに出してしまっていたことでしょう。)

複数の不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは面倒ですが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」を活用すれば、スマホからまとめて査定の依頼ができます。

事前の審査を通過した不動産会社としか提携をしておらず、悪質な業者につかまるリスクを減らすこともできるので、必ずチェックしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

不動産一括査定サイトはHOME4U以外にも多く種類があり、下記の記事で詳しく解説をしているので、気になる人は参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

前置きが長くなってしまいましたが、不動産売却で非常に重要なポイントになるため、お伝えしておきました。

それではここから、マンションの訪問査定について詳しく解説をしていきます。

もくじ

机上・訪問査定で算出された「査定額」を知っておくべき2つの理由

最初に、「なぜマンションの査定額を知っておく必要があるのか」について話しておきます。

査定額を知っておくことの意味・メリットは大きく2つ。

  1. そもそも売却可能か知るため
  2. 売却時の基準価格知るため

それぞれ解説しておきます。

1、将来的な資金計画のめどを知るため

不動産の査定額を最初に知っておくことで、マンションを売却できるかどうか把握することができます。

あなたがローンを借りてマンションを購入している場合は、売却時にローン残債を一括で返済しなくてはいけません。

4000万円のローンが残っているのに、マンションの査定額が2000万円だったらどうでしょう?

自己資金や他の借り入れで2000万円を用意しない限り、そもそも売却のスタートに立てないわけです。

また、売却にともなって新居への引っ越し等のお金がかかるはず。

売却した後にいくらか手残りがあるのか、そうでないのかによって、売却後の行動が変わります。

そういった資金面での見通しを立てるために、査定額を把握しておく必要があるのです。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

2、売却時の基準価格知るため

不動産会社の査定額は、売り出し価格を考えるときの基準として参考になります。

闇雲に売りに出しても、相場より高いと長期的に売り残ってしまう可能性があります。

逆に相場より安く設定してしまうと、本来売れるはずだった価格より損してしまうリスクもあるので。

不動産会社の査定価格をベースにすれば、適正な期間と価格で売却できる可能性が高まります。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

机上査定と訪問査定の違いは?どちらを利用すべき?

不動産会社に査定を依頼する際、「机上査定」と「訪問査定」のどちらかを選択する必要があります。

ここでは、「机上査定」と「訪問査定」をどのように使い分けるべきかを説明しておきます。

机上査定をおすすめする場合

売りたい人

もうすぐしたらマンションを売りに出そうかな~。

まだ実際の売却活動は始めないけど、現段階でいくらで売れるのか知りたい。

こういった人には机上査定がおススメです。

「机上・訪問査定」はどちらもお金がかかりませんが、不動産会社もボランティアではありません。

査定後に売却を依頼してもらえる見込みがあるからこそ、無料で対応をしてくれています。

売却の意思があまり強くない場合は、簡易査定にとどめておけば不動産会社側の負担も大きくありません。

査定額を見た後で売却の意思が高まれば、査定以外の悩みや今後のプランなども相談に乗ってもらうといいでしょう。

訪問査定をおすすめする場合

売りたい人

よし、もうマンションは売却しよう。

いくらで売れるのか分からないから、まずは不動産屋さんに実際に家を見て欲しい。

もし信頼できる不動産会社さんだったら、そのまま売却を依頼してもいいかな。

マンションを売却すると決めている人は、訪問査定で実際に見てもらった方が話は早いです。

簡易査定をしても、どちみち訪問での査定もすることになるので。

また、同じタイミングで不動産会社に訪問査定をしてもらうことも可能ですよ。

 

~今月の人気記事~

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訪問査定時に担当者は何をチェックしているのか?

訪問査定時に、担当者がどういったポイントを見ているのか気になりますよね?

ここでは一般的なマンションで訪問査定をする際に確認されるポイントをシェアしておきます。

不動産担当者が訪問査定時にチェックしているポイント
・・・

騒音・臭い・・・建物周辺や部屋の内部からのにおい、外部や上下階からの騒音

近所との交友関係・・・上下左右の部屋の住人との関係性、親交

設備の状況・・・設備が新しいか、古いか、修理が必要か等

部屋の内装・・・日当たりや、湿気の状況、リフォーム・リノベーションを実施しているか等

景観、眺め・・・窓からの眺め、隣接している道路の大きさ等

管理関連・・・管理会社の名前、連絡先、清掃が行き届いているか

駐車場、駐輪場・・・駐車場、駐輪場がそもそもあるか

共有して使う設備、施設・・・ごみ置き場や共用で使う設備の状態

不動産の担当者は購入する人ではなく、売却をサポートしてくれるパートナーです。

担当者に気を使って事前に掃除をしたり修繕をするのではなく、今の状態で率直な意見を聞いて、どのポイントを改善すれば売却しやすいか聞いてみるようにしましょう。

訪問査定当日の流れ~現地調査からヒアリング、書類の確認も~

続いて、訪問査定に伴う全体の流れについてお話しておきましょう。

当日の大まかな流れは以下の通りです。

  1. 訪問する日程を決める
  2. 訪問査定の実施
  3. 担当者から売り主への質問、ヒアリング
  4. 事前に伝えている書類の確認
  5. 訪問査定の結果を確認
  6. 訪問査定の結果を確認

順番に説明します。

①訪問する日程を決める

一般的には簡易査定を先に依頼することが多いです。

その上でより詳細の査定額を知りたい場合に訪問査定を依頼します。

訪問査定を実施する日時は、担当者と話し合って決めましょう。

忙しくてなかなか時間を取れない人は、複数の不動産会社に同じタイミングで訪問査定してもらうと、一度で済ませることができますよ。

②訪問査定の実施

実際に担当者がマンションを訪れます。

建物の周辺や共用部分、内装などさきほど紹介したチェックポイントを確認していきます。

③担当者から売り主への質問、ヒアリング

マンションを直接見た上で、担当者が気になった事項を売り主に確認します。

日当たりや、近隣の施設、隣人に関してなどの買い手の購買意欲につながるものが主です。

④事前に伝えている書類の確認

登記住権利証や、売買契約書など、マンション購入時に取得した書類も確認されるので、事前に準備しておきましょう。

準備物に関しては、のちほど詳しく説明します。

⑤訪問査定の結果を確認

机上査定を行っていない場合でも、担当者側で机上査定での査定額を算出していることが多いです。

机上査定の査定額を基に、訪問査定を行った上で評価が上がったのか、下がったのかに対しての説明があります。

 

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訪問査定当日までに書類準備とマンションのマイナス面をまとめておく

訪問査定までにしておいて欲しいことは大きく2つあります。

  1. マンションに関する書類の準備
  2. マンションに関するマイナス面をまとめる

それぞれ説明しておきます。

①書類の準備

訪問査定当日までに準備しておくといいものをまとめてみました。

  • 登記済権利証or登記識別情報通知書
  • →不動産を取得したタイミングで、法務局もしくは司法書士から受け取っているはずです。
  • 固定資産税納税通知書
  • →区役所等から、固定資産税納付に関する通知書が届いているはずです。
  • 間取り図or測量図証明書or登記情報
  • →敷地の範囲が分かる書類のいずれかを用意しましょう。
  • 建築確認通知書(建物がある場合)
  • →建物の建築主に対して行政が建築基準法に合致した建物であることを証明するものです。
  • 管理規約と長期修繕計画表
  • →これまでのマンションの管理状況をチェックするために必要になります。

目視で確認できる情報には限界があります。

上記の情報もプラスで提供することで、より正確な査定額を知ることができますよ。

②マンションに関するマイナス面をまとめておく

担当者が査定当日で把握できることには限界があります。

日々生活をしているあなたは、より細かくマンションの良いところ、悪いところを知っているはずですよね。

アピールポイントを伝えることもそうですが、特にネガティブな要素をまとめておき正直に担当者に伝えましょう。

ネガティブな要素の具体例を挙げておくと、

  • ・雨漏りしている
  • ・床がたゆんでいる
  • ・騒音がひどい
  • ・日当たりが悪い
  • ・汚れや破損箇所がある
  • ・建物内での自殺や事故

などが挙げられます。

ネガティブな要素を隠してマンションを売却すると、「瑕疵担保責任」に問われてしまうケースもあるので注意してください。

MEMO

瑕疵担保責任・・・不動産を購入してから一定期間内に問題や欠陥が見つかった場合、売り主が買い主に対して負う責任のこと。

瑕疵担保責任に該当すると、売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されることもあります。

ネガティブな要素は事前にありのまま話しておくことで、査定額は下がったとしても、後の大きなトラブルを防ぐことができますよ。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

マンション査定は必ず複数社に依頼しましょう

不動産会社に査定を依頼する際、必ず押さえておいてほしいポイントが「複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。

机上査定であれ訪問査定であれ、1社だけに査定を依頼してしまうと、その査定額がすべての基準になってしまいます。

はっきりいって、不動産会社の言い値が適正な価格なのかどうか、素人には判断がつかないんですよね。

複数の不動産会社に査定を依頼しておけば、査定額を比較しながら客観的に判断することができます。

また、複数の不動産会社とやり取りをすることで、より信頼出来る担当者を選ぶこともできます。

不動産売却は会社・担当者選びで決まるといっても過言ではないので、比較・検討にはしっかりと時間をかけるべきです。

複数の不動産会社に査定を依頼するデメリット

複数の不動産会社に査定を依頼することには、唯一で最大のデメリットがあります。

それは、複数の不動産会社に査定を依頼する手間、そしてやり取りの手間が増えること。

やり取りの手間は必要コストだとしても、複数の不動産会社にわざわざ出向いて査定を依頼していては、休日が1日つぶれてしまいます。

そこで活用してもらいたいのが、最近主流になっている「一括無料査定サイト」です。

MEMO

一括無料査定サイト=ネット上で1度物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービス。

物件のエリアに強みをもった不動産会社が複数ピックアップされ、その中から査定を依頼したい会社を複数選ぶことが出来る。

一括無料査定サイトを利用すれば、一件一件不動産屋を回らなくても、家からカンタンに査定を依頼できます。

しかも、入力した物件エリアに強い不動産会社が自動的にピックアップされるので、1から不動産会社を探す手間も省けるんですよ。

おすすめは日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」

最近、数多くの不動産一括査定サイトが登場し始めたので、どのサイトを利用すればいいのか分からない人もいるでしょう。

40以上の一括査定サイトを比較してきた筆者がおすすめしたいのは、NTTデータグループが運営するHOME4Uです。

日本で初めて不動産一括査定サイトを始めて、運営歴は18年を数えます。

他の不動産一括査定サイトは運営歴が数年のところがほとんどの中、20年近い実績とノウハウがあるので安心して利用できますよ。

もし、他の不動産一括査定サイトも比較してみたい人がいれば、下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

注意

非常に便利な一括無料査定サイトですが、一点だけ気を付けて欲しいことがあります。

それは、「高値で査定額を提示してくる会社=依頼すべき会社」ではないということです。

なぜなら、わざと相場価格より査定額をつり上げることで、自分の会社に売却を依頼してほしいと考えているから。

売り主としては高値で売れるに越したことはないですが、査定額はあくまでも見積りであって、実際の成約価格を保証するものではありません。

一括査定利用時に、他の不動産会社の査定額を大きく上回る会社があれば、要注意です。

契約をとって査定通りの高値で売却を開始し、売れないからという理由でどんどん売り出し価格は下げ、結局相場以下での売却になることもありますから。

訪問査定時の営業には注意!売り主側も不動産会社を査定するチャンスです

訪問査定時に一つだけ気を付けてほしいことがあります。

それは、訪問査定をした不動産会社はみな「媒介契約」を結ぶよう持ち掛けてくるということです。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

媒介契約は3つありますが、おそらくどの不動産会社も「専属専任媒介」か「専任媒介」をすすめてきます。

理由は簡単で、「専属専任媒介」「専任媒介」を結んでしまえば、一社で独占的に売却活動ができるからです。

気を付けてほしいのは、最初に訪問査定に来た1社に決めるのではなく、依頼をしたすべての不動産会社の査定が終わってから、どこに依頼をするか決めるということ。

訪問査定時は、複数の不動産会社の担当者の人柄や性格を見極めるチャンスです。

1社目で専任媒介、専属専任媒介を選んでしまったら、複数の会社に査定を依頼した意味がないので、気を付けてください。

訪問査定時にはあなたが担当者の査定をしましょう

訪問査定依頼した不動産会社の担当者は、あなたの物件について調べています。

売り主であるあなたも、その間にしっかりと担当者を見極めて下さい。

特に、担当者の下記のポイントを中心にチェックして、信頼のできる会社と媒介契約を結ぶといいですよ。

訪問査定に来た担当者のチェックポイント

服装、外見・・・清潔感のある格好をしているか、仕事のできる雰囲気があるか

言葉遣い・・・社会人としての言葉遣いや態度はなっているか

知識、経験・・・質問をした時に的確な答えが返ってくるか、これまでに売買の経験はありそうか

性格、人柄・・・こちらの質問にきちんと答えてくれるか、自分本位な言動はないか

関連記事→不動産査定時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント!

比較検討した上で「この担当者に依頼したい!」と感じれば、そこで初めて媒介契約を結んでください。

査定価格を算出する3つの方法~取引事例法、収益還元法、原価法~

不動産会社は査定を行う際に、実際どのような計算方法で査定額を算出しているのでしょうか?

ここでは実際に不動産業者が使っている3つの算出方法である、

  1. 取引事例法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

について説明をしておきます。

①取引事例法

売却したい物件と条件が近い物件の過去の成約価格を参考にし、そこから個々の物件の違いを加味したうえで導き出される価格。

類似物件の成約例が多いほど査定額の確度は上がるが、データが少ないと正確な数字を出すことが難しくなります。

一般的な居住用不動産の売買では、取引事例法が使われることが多いです。

②収益還元法

主に、投資用物件を査定する際に使われる計算方法。

将来的にその物件がいくらの収益を生み出すか(貸し出した際に、いくらの家賃が見込めるか)というポイントで計算します。

一般的に、取引事例法で計算された査定額を下回ることが多いです。

収益還元法の中には、さらに「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法が存在します。

③原価法

現時点で、対象の物件をもう一度建築するとしたらいくらかかるのか(再調達減価)を計算します。

その後、すでに経過した年数分は価値が減少しているので、その分を差し引いて現在の価格を算出する方法です。

マンション価格が適正を知りたい人は「不動産鑑定士」に依頼しましょう

マンションで訪問査定を実施してもらった後に、こんな不安を感じる人がいます。

売りたい人

実際に訪問査定までしてもらったけど、本当にこれ最適な価格なのかな?

不動産会社の人もプロとはいえ、ほとんど目視での確認しかしていなかったし・・・。

確かに、担当者が出してくれる査定額はあくまで見積もりであって、かならずその価格で売れることを保証するものではありません。

また、不動産の価値を正確に根拠を持って算出するためには、より細かい項目までチェックする必要があります。

もし担当者の査定だけでは不安だと感じる人は、「不動産鑑定士」に鑑定を依頼するのも一つです。

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士は国家資格の一つで、「現時点でこの物件がいくらで売れるのか」という視点はもちろん、「長期的な資産としての価値がどれだけあるのか」というところまで確認してくれるプロです。

また仕事内容として行うのは鑑定だけではなく、コンサルティング業務や、不動産価格の調査・分析、海外の物件評価も行っています。

不動産鑑定士に依頼する費用

不動産会社の査定は無料ですが、不動産鑑定士に鑑定を依頼をする場合は費用がかかってきます。

建物の大きさや、戸建て・マンション等の違いにもよりますが、数十万円はかかると考えてください。

不動産鑑定士に依頼をするメリット

「数十万円って高い!」と感じられる方もいるかと思いますが、不動産査定にはない下記のようなメリットもあります。

  • 買い手に対しての、売却価格の信用材料になる
  • 相続等の税金がらみで正式な文書として使える

数十万円のメリットを感じるかどうかは人それぞれですが、より正確な評価を知りたい方はぜひ利用してみるといいでしょう。

訪問査定時によくあるQ&A

では最後に、訪問査定に関してよくある質問に答えておきたいと思います。

1、まとめて複数の不動産会社に訪問査定を依頼することは可能か

なかなか訪問査定のために時間を空けられない場合は、複数の業者を同じ時間に指定することもできます。

とはいえ同時に対応できる限度は、2~3社まででしょう。

2、訪問査定ではどれくらいの時間がかかる?

平均的には1時間、複数社に依頼をする場合は2時間程度余裕をみておくといいでしょう。

3、不動産会社によって査定額が異なるのはなぜか

ポイントはいくつかあるのですが、

  • マンションの営業力に自信がある
  • 購入希望者のストック
  • そのエリアのネットワークに強いか
  • 市場の動向からみる売れ行き予想

など、不動産会社の強みや特徴、持っている情報によって、同じ物件に対しての評価が変わるというのが理由です。

まとめ

今回の記事では、「訪問査定に関しての概要、注意点」についてお話してきました。

訪問査定は、媒介契約前に不動産会社を見極める唯一の機会ですから、非常に重要です。

まだ査定だからといって油断することなく、「ここで不動産売却の成否が決まる」くらいに考えておいてください。

また、面倒だからといって1社だけの査定依頼をしてしまう人がいますが、不動産会社からすると思うツボです。

査定額の比較はもちろん、担当者の比較のためにも、必ず時間をかけて複数の業者を比較しましょう!

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