【保存版】マンション訪問査定の目的、流れ、注意点総まとめ

この記事では、

売りたい人

マンションを売却する予定だけど、一番最初は不動産会社に査定の依頼をするところから始まるみたい。

訪問査定っていう査定方法があるみたいだけど、具体的に何をするのかしら。

準備するものとか、気を付けることがあれば知っておきたい。

といった疑問をお持ちの方に向けて記事を書いていきます。

まず、マンションの査定は大きく「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、マンションの情報を基に数字や過去のテータから査定額を算出する形です。

実際にマンションへの訪問は行わず、ネットや電話で完結します。

訪問査定は、不動産の営業マンが実際にマンションを訪れ、より詳しく調べたのちに査定額を算出する方法です。

今回は2つの査定方法のうち、「訪問査定」に焦点を当て、

  • ・訪問査定時の流れ
  • ・訪問査定時に意識するべきこと
  • ・訪問査定時の注意点

の3つのポイントを中心に説明していきます。

マンションの訪問査定時にあなたがどういった行動・判断を下すかは、その後の売却価格に直結することを覚えておいてください。

「まだ査定だから」と気を抜いていてはいけません。すでにマンション売却は始まっていることを意識しましょう。

それではさっそく参ります!

もくじ

1、そもそも机上査定・訪問査定は何のために行うのか

大前提として、「何のために机上査定・訪問査定を行う必要があるのか」というポイントを最初にお話しておきます。

そもそも不動産の売買には、定価が存在しません。

理由は、全く同じ物件が世の中に2つと存在しないからです。

同じマンションで同じ間取りであっても、階数や日当たり、内装の状況や、角部屋かどうかなど様々な違いがあるので。

だからこそ値付けが難しいわけですが、いくらであろうと「売り主」と「買い主」の双方が納得さえしていればいくらでもいいのです。

とは言っても現実的には、「売り主」はできるだけ高く、「買い主」はできるだけ安く買いたいという気持ちがあります。

そこで重要になるのが査定価格です。

「売り主」が売りたい金額でもなく、「買い主」が買いたい金額でもなく、「第三者の立場」として不動産のプロが算出した「査定額」が、公平な基準になります。

言い換えると査定は、「売り主、買い主が納得して売買を成立させるための基準を設けるために行うもの」ということもできます。

2、机上査定と訪問査定の使い分け

続いて、冒頭でお伝えした「机上査定」と「訪問査定」の使い分け方についてお話しておきます。

机上査定をオススメする場合

売りたい人

もうすぐしたらマンションを売りに出そうかな~。

まだ実際の売却活動は始めないけど、現段階でいくらで売れるのか知りたい。

こういった人には簡易査定がおススメです。

簡易査定であれば不動産会社側の負担も大きくありませんし、あなたも簡単に査定額のイメージをつかむことができます。

ただ、利用した不動産会社からはメールもしくは電話で連絡が来るはずです。

とはいえ、今すぐに売却する場合でなくても相談に乗ってくれるので、今の悩みや計画などを正直に相談してみてもいいでしょう。

訪問査定をオススメする場合

売りたい人

よし、もうマンションは売却しよう。

いくらで売れるのか分からないから、まずは不動産屋さんに実際に家を見てもらおう。

もし信頼できる不動産会社さんだったら、そのまま売却を依頼してもいいかな。

マンションを売却すると決めている人は、訪問査定で実際に見てもらった方が話が早いです。

簡易査定をしても、どちみち訪問の査定もすることになるので。

ただ、売却を決めていないのに訪問査定を依頼してしまうと、不動産業者からすると無駄足になってしまいます。

売却意欲がない場合は、簡易査定の利用でとどめておきましょう。

 

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3、査定価格を算出する3つの方法

不動産会社が査定を行う際に、実際どのような計算方法で査定額を算出しているのでしょうか?

ここでは実際に不動産業者が使っている、3つの査定額を算出する方法についてお話しておきます。

取引事例法

売却したい物件と条件が近い物件の過去の成約価格を参考にし、そこから個々の物件の違いを加味したうえで導き出される価格。

類似物件の成約例が多いほど査定額の確度は上がるが、データが少ないと正確な数字を出すことが難しくなる。

一般的な居住用不動産売買では、取引事例法が使われる。

収益還元法

投資用物件を査定する際に使われる計算方法。

将来的にその物件がいくらの収益を生み出すか(貸し出した際に、いくらの家賃が見込めるか)というポイントで計算される。

一般的に、取引事例法で計算された査定額を下回ることが多い。

収益還元法の中には、さらに「直接還元法」と「DCF法」という2つの計算方法が存在する。

原価法

今の時点で、対象の物件をもう一度建築するとしたら、(再調達減価)を基にして、そこから築年数分の価値が下がったであろう減少分を引いて計算される。

土地付きの建物や、土地そのものを評価する際に使用されることが多い。

4、マンション価格が適正を知りたい人は「不動産鑑定士」に依頼しましょう

マンションで訪問査定を実施してもらった後なのに、こんな不安を感じる人がいます。

売りたい人

実際に訪問査定までしてもらったけど、本当にこれ最適な価格なのかな?相場より低く売ってしまうのが怖い。

不動産の売却は人生でそう何度もない高額な取引ですから、価格設定の間違いは致命傷になります。

もしあなたが不安を感じているなら、「不動産鑑定士」にマンションの鑑定を依頼しましょう。

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士は国家資格の一つで、「現時点でこの物件がいくらで売れるのか」という視点はもちろん、長期的な資産としての価値がどれだけあるのかという点まで確認してくれる人達です。

また仕事内容として行うのは鑑定だけではなく、コンサルティング業務や、不動産価格の調査・分析、海外の物件評価も行っています。

不動産鑑定士に依頼する費用

不動産会社の査定は無料ですが、不動産鑑定士に鑑定を依頼をする場合は費用がかかってきます。

建物の大きさや、戸建て・マンション等の違いにもよりますが、数十万円はかかると考えてください。

不動産鑑定士に依頼をするメリット

「数十万円って高い!」と感じられる方もいるかと思いますが、不動産査定にはない下記のようなメリットもあるんです。

  • 買い手に対しての、売却価格の信用材料になる
  • 相続等の税金がらみで正式な文書として使える

もちろん数十万円の金額のメリットを感じるかは、人それぞれですが、より正確な評価を知りたい方はぜひ利用してみるといいでしょう。

5、訪問査定で、担当者は何をチェックしているのか

訪問査定に話を戻しましょう。

訪問査定といっても、具体的にどういったポイントを見ているのか気になりますよね?

そのポイントによっては、事前に掃除をしたり、リフォームをしたりという対策をしたいでしょうし。

ここでは一般的なマンションで訪問査定をする際に確認されるポイントをシェアしておきます。

不動産担当者が訪問査定時にチェックしているポイント

<部屋の内部に関して>

騒音・臭い 建物周辺や部屋の内部からのにおい、外部や上下階からの騒音
近所との交友関係 上下左右の部屋の住人との関係性、親交
設備の状況 設備が新しいか、古いか、修理が必要か等
部屋の内装 日当たりや、湿気の状況、リフォーム・リノベーションを実施しているか等
景観、眺め 窓からの眺め、隣接している道路の大きさ等

<外側、共有部分に関して>

管理関連 管理会社の名前、連絡先、清掃が行き届いているか
駐車場、駐輪場 駐車場、駐輪場がそもそもあるか
共有して使う設備、施設 ごみ置き場や共用で使う設備の状態

6、訪問査定全体の流れ

続いて、訪問査定に関しての流れをお話しておきましょう。

①訪問する日程を決める

一般的には簡易査定を先に依頼するはずです。

そのあと訪問査定を実施する日時を担当者と話し合って決めましょう。

②訪問査定の実施

実際にマンションを訪れ、建物の外見、内装を確認します。

③担当者から売り主への質問、ヒアリング

マンションを直接見た上で、担当者が気になった事項を売り主に確認します。

日当たりや、近隣の施設、隣人に関してなどの買い手の購買意欲につながるものが主です。

④事前に伝えている書類の確認

登記住権利証や、売買契約書など、マンション購入時に取得した書類も確認されるので、事前に準備しておきましょう。

⑤訪問査定の結果を確認

先に机上査定を聞いている場合でも聞いていない場合でも、担当者は机上査定を用意していることが一般的です。

その机上査定を基に、訪問査定を行った結果評価が上がったのか、下がったのか、理由に対しての説明が行われます。

<補足>訪問査定を依頼した場合に用意しておくと良いもの

先ほど、訪問査定時に資料を確認されるというお話をしました。

具体的に何を準備しておくと良いかを以下にまとめておきますので、参考にしてください。

・登記済権利証or登記識別情報通知書

 

・固定資産税納税通知書

 

・登記事項説明書or登記情報

 

・間取り図or測量図証明書or登記情報

 

・建築確認通知書(建物がある場合)

 

・管理規約と長期修繕計画表(マンションの場合)

7、一括無料査定サイトを利用した場合の机上査定・訪問査定

ここ近年不動産の査定を依頼する際に一般的になった「一括無料査定サイト」についても少しお話しておきます。

MEMO

一括無料査定サイト=ネット上であなたの物件情報を入力することで、複数の不動産会社から同時に査定依頼を実施できるサイト。

大手、中小企業含め30ほどの会社がサイトを運営している。

一括無料査定サイトを利用すれば、一件一件不動産屋を回らなくても、まとめて査定を依頼することができます。

しかも、入力した物件エリアに強い不動産会社が自動的にピックアップされるので、1から不動産会社を探す手間も省けるんですよ。

机上査定か訪問査定かを選べます

一括無料査定サイトを利用する時、机上での査定か訪問して査定かを選ぶことができるんです。

もちろんどちらも無料ですし、売却を早く希望しているのであれば、最初から訪問査定でもいいでしょう。

最大6社まで同時に依頼をすることができる一括無料査定サイトが多いです。

実際に査定結果が上がってくると、それぞれが違う値段で査定をしてくるのが分かるはず。

「高い査定額=依頼すべき会社」ではありません。

このように非常に便利な一括無料査定サイトですが、一点だけ気を付けて欲しいことは、「高値で提示してくる会社=依頼すべき会社」ではないということです。

もちろん高値で査定してくれた会社が信頼できるケースもあるのですが、わざと相場価格より査定額をつり上げることで、媒介契約を結ぼうとする会社もあります。

売り主としては高値で売れることに越したことはないですが、査定額はあくまでも見積りであって、実際の成約価格を保証するものではありません。

特に依頼した不動産会社の査定額平均を大きく上回る会社があれば要注意です。

契約をとって査定通りの高値で売却を開始し、売れないからという理由でどんどん売り出し価格は下がっていき、結局相場以下での売却になることもありますから。

不動産会社によって査定額が異なるのはなぜか

先ほどお見せしたように、一括査定で上がってくる査定結果には、会社によって大きな違いがあります。

なぜ同じ物件なのに、査定価格に数百万円も違いがあるのでしょうか?

ポイントはいくつかあるのですが、

  • マンションの営業力に自信がある
  • 購入希望者のストック
  • そのエリアのネットワークに強いか
  • 市場の動向からみる売れ行き予想

など、不動産会社の強みや特徴、持っている情報によって、同じ物件に対しての評価が変わるというのが理由です。

おすすめの一括査定サイト5選

一括無料査定サイトの利用を検討している人向けに、おススメの一括無料査定サイトを5つだけ紹介しておきます。

どの会社も実績や知名度が抜群なので、ぜひ活用してみてください。

  1. HOME4U
    一括査定サイトの代表格。NTTデータグループが運営しているのでデータ管理の安全性にも定評あり。
  2. すまいVALUE
    「東急リバブル」、「三菱地所ハウスネット」、「小田急不動産」、「住友不動産販売」、「三井のリハウス」、「野村の仲介」といった大手不動産グループ6社が運営する一括査定サイト。
  3. イエウール
    全国1600社以上の不動産会社から厳選して、最適な査定金額を提示する一括査定サイト。
  4. HOMES
    CMでもおなじみのホームズが運営する日本最大級の一括査定サイト。こちらも1500社以上の不動産会社が参加している。
  5. イエイ
    サービスが始まってから10年、2017年の利用者数も400万人を突破している一括査定サイト。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

8.訪問査定時の営業には気をつけて!

訪問査定時に一つだけ気を付けてほしいのは、訪問査定をしてくれた不動産会社はみな「媒介契約」を結ぶよう持ち掛けてくるということです。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

媒介契約は3つありますが、おそらくどの不動産会社も「専属専任媒介」か「専任媒介」をすすめてくるはず。

理由は簡単で、「専属専任媒介」「専任媒介」を結んでしまえば、一社で独占的に売却活動ができるからです。

ここで最初に訪問査定に来た1社に決めるのではなく、依頼をしたすべての不動産会社の査定が終わってから、どこに依頼をするか決めましょう。

でないと、複数の不動産会社に依頼をしている意味がなくなってしまうので。

訪問査定時にはあなたが担当者の査定をしましょう

訪問査定依頼した不動産会社の担当者は、あなたの物件について調べています。

その間に売り主であるあなたは、しっかりと担当者の査定をして下さい。

媒介契約を結ぶかどうかを判断するために、この時の担当者の振る舞いや、態度をしっかり見極める必要があります。

特に、担当者の下記のポイントを中心にチェックして、信頼のできる会社と媒介契約を結ぶといいですよ。

訪問査定に来た担当者のチェックポイント

服装、外見・・・清潔感のある格好をしているか、仕事のできる雰囲気があるか

言葉遣い・・・社会人としての言葉遣いや態度はなっているか

知識、経験・・・質問をした時に的確な答えが返ってくるか、これまでに売買の経験はありそうか

性格、人柄・・・こちらの質問にきちんと答えてくれるか、自分本位な言動はないか

9、訪問査定時によくあるQ&A

では最後に、訪問査定に関してよくある質問に答えておきたいと思います。

まとめて複数の不動産会社に訪問査定を依頼することは可能か

なかなか訪問査定のために時間を空けられない場合は、複数の業者を同じ時間に指定することもできます。

とはいえ2~3社までが常識の範囲内です。

訪問査定時に掃除やリフォームは必要なのか

最低限片づけをしておけばOKです。

というのも、訪問査定の時に見ているのは部屋の間取りや状態であって、散らかっているかどうかで査定額は変わらないので。

リフォームに関しても、自分の考えで実施するのではなく、プロの意見を聞いた後で必要な箇所をリフォームをした方が効率がいいです。

(かけるべきでないところにリフォームを実施しても、値段がプラスされないこともあるので)

ローン残債が聞かれる理由は何か

訪問査定時にローンがいくら残っているか聞かれるケースがあります。

これは査定額に対してローンの残額が大きすぎると、そもそも売却できないからです。

マンションを売却する際には、ローンを一括返済して、銀行がマンションに設定している抵当権を外した状態で引き渡さなければなりません。

(※ローンの残額が大きくても、補填できるだけの十分な自己資金があれば問題ありません。)

まとめ

今回の記事では、「訪問査定に関しての概要、注意点」についてお話してきました。

マンション売却の全体像から考えると「訪問査定」は序盤にあたりますが、非常に重要なポイントです。

媒介契約前に、売却まで付き合っていく不動産会社を見極める唯一の機会ですから。

まだ査定だからといって油断することなく、「ここで不動産売却の成否が決まる」くらいに考えておいてください。

また、面倒だからといって1社だけの査定依頼をしてしまう人がいますが、不動産会社からすると思うツボです。

査定額の比較はもちろん、担当者の比較のためにも、必ず時間をかけて複数の業者を比較しましょう!

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